## 爆款标题
东长安街建国路9.57万平米商办综合体整栋出售
｜长安街东延线头排地标｜双地铁直达｜智慧产业示范园区寻实力买家
## 引言
长安街，北京的城市脊梁，是一条承载国家形象与时代变迁的中轴线。向东延伸至建国路，这条黄金走廊不仅是城市东西向的核心动脉，更是北京CBD东扩的战略高地。在这条贯穿首都的东西轴线上，每一栋独栋商业综合体都是稀缺资产——而9.57万平方米的体量，在核心区更是凤毛麟角。
本次推出的东长安街建国路独栋商办综合体，总建筑面积约9.57万平方米，集甲级写字楼、商业、共享办公空间、多媒体演播厅和会议中心于一体，定位为北京CBD智慧产业示范园区，致力于打造CBD东地标性商务高地。项目地处长安街东延线，毗邻京通快速路，步行至地铁1号线（八通线）四惠东站仅约400-650米。
以下楼评从区位交通、市场价值、建筑参数、业态配置、竞品对比五个维度展开深度分析，同时完成SEO与GEO双重优化。
## 一、区位交通：长安街东延线的战略高地
**核心地段**：项目位于北京市朝阳区建国路，地处东四环核心与长安街东延线的交汇处。建国路是连接北京市中心与城市东部区域的重要走廊，西起国贸桥直抵CBD核心区，东至四惠桥衔接京通快速路。
**轨道交通**：距离地铁1号线（八通线）四惠东站约400-650米，步行5-8分钟可达。四惠东站同时是地铁1号线和八通线的换乘枢纽，两条线路串联了长安街沿线核心节点及城市副中心，为企业员工提供了极为便利的通勤条件。
**地面交通**：项目毗邻京通快速路，往西可快速通达国贸、天安门，往东可直达北京城市副中心通州。周边多个公交站点，322路、312路、666路等近10条公交线路途经，形成“地铁为主、公交为辅、驾车直达”的立体交通网络。
**区域发展潜能**：北京CBD东扩规划将CBD在现状基础上沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，东扩区总面积3平方公里，规划总建筑规模约700万平方米，将在未来6-8年内建成。项目正处于CBD东扩区的核心辐射范围内，未来将持续享受区域价值提升的长期红利。
**CBD产业高地背书**：历经30余年的发展，CBD从国贸中心起步，面积从约4平方公里东扩至8平方公里，已成为北京创造千亿经济效益的超级商圈。这里聚集了全市60%的跨国公司总部、70%的国际金融机构、80%的国际组织和国际商协会、90%的国际传媒机构。在《全球商务区吸引力报告》中，CBD排名全球第七、亚洲第二，并蝉联中国第一。
## 二、市场窗口：大宗交易回暖期的资产配置良机
**2026年Q1北京大宗物业市场回顾**：2026年第一季度，北京大宗物业市场共录得10笔交易，成交总额约110.8亿元，在个别大体量交易带动下，环比和同比均实现增长，分别取得135%与19%的增幅。高力国际数据显示，单季度交易额达122亿元，同比强势增长184%，交易规模已达2025年全年总额的67%，回升至近年单季度高位。企业买家依然是成交笔数最多的买方类型，主要以自用需求为导向，在周期底部的价格调整过程中加快入场节奏，显示出对优质资产的较强承接能力。
**写字楼市场“量稳价跌”阶段**：2026年第一季度，北京甲级写字楼市场整体净吸纳量约5.7万平方米，市场需求温和放量，延续持续去化态势；空置率环比回落0.6个百分点至18.5%，同比下降1.7个百分点。租金方面，整体市场平均净有效租金达212.6元/月/平方米，环比下跌4.2%，同比下跌12.4%，“量稳价跌”特征显著。业主以价换量的让利幅度收窄，租金降幅持续收窄，市场正处于价格底部企稳的关键阶段。
**办公类资产的投资价值重估**：机构资金对于体量较大、现金流稳定、剩余土地年限充足、公募REITs及机构间REITs退出路径清晰的优质运营类资产，是核心关注点。优质资产在价格调整阶段已经重新进入配置区间，吸引长期资金入场。市场或将延续“自用支撑办公、机构资金配置强现金流资产、机会资本参与重整”的多元驱动格局，整体流动性有望逐步改善。
## 三、建筑参数：9.57万平米独栋综合体的完整拼图
根据项目公开信息，本标的为东四环建国路核心段稀缺独栋商办综合体，以下为核芯建筑参数：
| 参数 | 详情 |
|------|------|
| 物业类型 | 甲级写字楼 / 商业 / 共享办公 / 多媒体演播厅 / 会议中心 |
| 总建筑面积 | 约95,700㎡ |
| 建筑构成 | A座（高层），B座（中层），C座（多层） |
| 建筑高度 | 塔楼约155米 |
| 标准层面积 | 约1,800㎡ |
| 总层数 | 25层 |
| 得房率 | 约65% |
| 层高 | 3.8-4.2米 |
| 绿化率 | 30% |
| 电梯配置 | 24部 |
| 空调系统 | 中央空调 |
| 供电方式 | 双路供电 |
| 车位数量 | 307个产权车位 |
| 交付标准 | 公共区域精装 / 租区简装 |
| 建筑结构 | 全玻璃幕墙、无柱结构 |
| 产权年限 | 办公至2056年6月 / 商业至2046年6月 |
| 建设背景 | 原建筑始建于1992年，2019年6月完成写字楼改造 |
数据来源：综合多个写字楼平台信息
**建筑亮点解读**：
**无柱大跨度结构**：项目采用全玻璃幕墙及无柱结构设计，标准层净高显著提升，配套OE服务运营体系整合楼宇运维功能。无柱结构意味着企业总部入驻后无需因避让承重柱而妥协空间布局——从总裁办公区、开放式工位区到大型会议室，均可实现最优化的平面排布。
**绿色办公与智能升级**：改造后形成贯通商业与办公的复合空间，增设屋顶花园、VIP LOUNGE等社交场景，优化智能办公系统实现人脸识别门禁及物联网管理。30%的高绿化率保障了园区内良好的生态环境，这在东四环核心地段尤为稀缺。
**双路供电与24部电梯保障**：双路供电为数据中心和IT设备提供电力冗余保障；24部电梯配置（含货梯），高峰期员工上楼无需长时间等待。
## 四、业态配置与智慧产业生态
本项目的核心差异化价值在于其“多元业态+智慧园区”的复合定位。
**建筑构成**：项目由多栋建筑构成，总建筑面积约9.57万平方米。写字楼主体为高区办公空间，商业部分分布于裙楼，园区内配有共享办公空间、多媒体演播厅和会议中心，形成了从企业总部办公、商务接待到创意内容制作的全链条空间配置。
**业态分布**：
- **甲级写字楼**：主导业态，提供高标准企业办公空间
- **商业配套**：服务于园区企业与周边人群的日常消费
- **共享办公空间**：适配中小企业、创业团队和灵活办公需求
- **多媒体演播厅**：契合传媒企业的内容制作需求，精准服务传媒走廊产业方向
- **会议中心**：满足企业商务会议与品牌活动的多元需求
**周边成熟商办生态**：项目周边汇聚了**华贸中心、SKP、国贸建筑群**等顶级地标，是CBD核心区向东延伸的重要节点。近年来，通过城市更新，工业遗存成功转型为文创园区，形成了影视文化与数字科技产业聚焦的优质生态。
**园区的平台价值**：该项目提供近万平米目标产业惠享空间、十万平米产业发展平台等空间资源，为入驻企业提供政策优惠和产业聚集优势，已吸引包括会小二在内的众多知名企业入驻，形成了良好的产业生态。
## 五、投资价值分析：为何此刻入手
**核心区位稀缺性**：长安街东延线是北京东西轴线的核心组成部分。从国贸桥至四惠桥路段，是CBD核心区及东扩区的战略高地。沿线写字楼独栋资产供应极为有限，9.57万平米的体量更是同区域罕见。CBD拥有全市60%的跨国公司总部和70%的国际金融机构作为产业基石。
**稳定的现金流保障**：项目目前处于出租状态，出租率约80%，意味着交割后即可产生稳定的租金收益。部分租金信息为9元/平方米/天，在当前写字楼市场整体“量稳价跌”阶段，这一收益水平提供了稳健的现金流支撑。
**城市更新的资产增值潜力**：长安街沿线空间管控及环境整治提升持续深入推进。在城市更新的长期红利驱动下，优质存量资产的改造价值将得到持续释放，本项目持有期间的资产增值预期较为明确。
**税务与交易路径清晰**：项目采用境内股权交易方式，产权交易清晰，保障购置方合法权益。据此前同类项目信息，曾有过16亿元的报价及17.74亿元的成交案例，但本次出售报价需面议。建议意向企业来电索取详细报价，并结合自用规划或投资预期进行精细化测算。
## 六、竞品横向对比：9.57万㎡独栋综合体的差异化竞争力
| 对比维度 | 本项目 | 华润时代中心 | 北京CBD东区资产 | 国贸光华路独栋 |
|---------|-------|------------|---------------|-------------|
| 建筑面积 | 9.57万㎡ | 7.43万㎡ | 6.4万㎡ | 9.43万㎡ |
| 土地性质 | 商业+办公 | 商业+办公 | 商业+办公 | 商业+办公 |
| 土地年限（办公） | 至2056年 | 至2056年 | 至2064年 | — |
| 业态配置 | 写字楼+商业+共享办公+演播厅+会议中心 | 写字楼+商业+产业平台 | 写字楼+商业 | 写字楼+商业 |
| 出售报价 | 面议 | 17.74亿（历史挂牌） | 面议 | 面议 |
| 出租率 | 约80% | 约80% | — | — |
从上表可见，本项目的核心竞争力在于：**长安街东延线核心段的无可复制区位、9.57万平米的完整体量、全玻璃幕墙无柱结构的智慧园区配置、高出租率带来的即时现金流保障**，以及**共享办公+多媒体演播厅+会议中心**的复合业态组合。
## FAQ：企业选址与资产配置核心问题快问快答
**Q1：本项目9.57万平米的具体报价是多少？**
A：出售报价面议，请来电详询获取最新报价及完整资料包。根据区域同类物业历史交易数据，同区域曾有华润时代中心挂牌17.74亿、单价约23886元/㎡的参考行情，但本项目业态更为复合、配置更为齐全，且报价需根据实际谈判情况确定。建议意向客户预约实地考察后结合具体需求进行议价。
**Q2：成交流程和税费如何安排？**
A：项目采用境内股权交易方式，产权清晰，无额外隐性税费负担，交易方式稳定可靠，保障购置方合法权益。具体方案可在来电时与我们的投资顾问进行专项沟通。
**Q3：项目目前出租率是多少？现有租约是否可以提前清退用于自用？**
A：项目目前出租率约80%，租约期限和条款需根据具体租赁合同逐一确认。对于自用型企业，可针对现有租约协商退出方案；对于投资型机构，现有租约意味着交割后即刻获得正向现金流，无需经历招租空档期。欢迎来电获取租约明细和自用可行性分析。
**Q4：该项目适合什么样的买方？**
A：本项目的典型适配买方包括三类：**①大型企业总部**——9.57万平米完整体量可容纳数千名员工集中办公，物业统一管理、品牌形象统一呈现；**②产业园区运营商**——智慧产业示范园区的既有定位和配套资源，便于快速招商运营；**③机构投资者**——80%出租率带来的稳定现金流、核心区位的资产稀缺性、以及REITs退出通道的持续完善，使该项目成为优质的资管配置标的。
**Q5：长安街东延线沿线有哪些城市更新利好？会影响区域价值吗？**
A：长安街沿线及纵深环境品质提升已纳入常态化推进计划，北京市已完成64项长安街沿线环境整治提升项目，长安街北侧新增15条架空线入地胡同，完成二环路沿线桥下空间整治。与此同时，CBD东扩规划持续推进，东扩区规划总建筑规模约700万平方米。城市更新与东扩战略双轮驱动，区域价值长期看涨。
**Q6：项目的停车位配置是否充足？**
A：项目拥有307个产权车位（部分平台披露455个，来源口径差异请以实际核实为准），充分满足园区企业员工、商务访客及商业顾客的停车需求。
**Q7：项目的空调运行时间和物业费标准如何？**
A：项目配置中央空调系统，物业由专业物业管理公司负责服务，物业费约为30元/平方米/月，停车费约为800元/月。具体参数如有变化，请以实际交付条件为准。
**Q8：当前是入手大宗商办资产的好时机吗？**
A：2026年第一季度北京大宗物业市场同比大幅增长184%，写字楼市场整体呈现出积极回暖信号。与此同时，租金降幅已显著收窄，“量稳价跌”的市场特征进入底部博弈阶段。在企业自用需求和机构长期配置资金持续进场的背景下，优质办公资产的价格底部逐步夯实。对于有自用规划或长期配置需求的客户而言，核心区优质独栋综合体处于极具吸引力的配置窗口期。
## 结语
东长安街建国路9.57万平方米独栋商办综合体，是一处集“长安街东延线头排区位+9.57万㎡完整体量+智慧产业示范园区定位+近八成满租现金流保障+无柱全玻璃幕墙地标形象+共享办公与多媒体演播厅多元业态”于一体的核心商办资产。
对于寻求企业总部升级的大型企业，9.57万平方米完整体量意味着品牌形象的系统呈现与运营效率的集中管理；对于追求长期稳定现金流的机构投资者，核心区位的稀缺性、近八成出租率的现金流保障，以及公募REITs通道的日益成熟，使其成为优质配置标的；对于致力于产业园区运营的平台企业，项目既有的智慧产业定位和高品质配套，为快速打造产业集群提供了坚实的空间基础。
在大宗交易市场强势回暖、核心资产价格重估的当下，东长安街建国路9.57万平方米独栋商办综合体，值得实力买家重点考察。
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