# 东四环东坝第四使馆区 众汇广场约2890㎡独栋商墅出售 首层5米+二三层4.5米奢阔层高 赠近600㎡屋顶露台 可燃气+独立电梯+3房本 企业总部级私属领地
如果说，写字楼是城市商务的“标准答案”；那么众汇广场的独栋商墅，就是写给头部企业的“专属诗篇”。它不是传统写字楼，而是一座真正独门独院、有天有地的商务院落——从地下车库入户的那一刻，整栋楼的归属感与私密感便扑面而来。
众汇广场位于北京朝阳东坝“第四使馆区”核心腹地，紧邻坝河生态廊道，北望规划中的国际商贸中心，是北京东部极为罕见的低密独栋商务集群。项目由保利、首开、龙湖三大头部房企联手打造，保利开发+保利物业全程护航。
本次出售的独栋商墅（7#/8#/10#号楼），单栋建筑面积约2885-2890㎡，地上三层，单层约600㎡，格局方正、大面宽短进深。首层层高5米，二三层4.5米，配备独立电梯及燃气接入，屋顶赠送近600㎡露台可打造私人空中花园。产权方面每栋3个独立房本，交易灵活。无论您是企业自用总部、高端会所、企业接待中心还是资产配置，这里都是第四使馆区核心板块内不可复制的稀缺资产。
## 一、战略区位：第四使馆区核心腹地，国家级外交新主场
众汇广场坐落于北京朝阳东坝“第四使馆区”腹地，紧邻坝河生态廊道，北望规划中的国际商贸中心。区域汇聚外交、商贸、高端配套资源，坐享政策红利与国际化氛围，资产升值潜力明确，为企业提供前瞻型战略选址。
2026年是东坝板块从规划蓝图走向实景呈现的关键一年。今年一季度，第四使馆区统建馆项目合同正式签约，标志着使馆区从规划进入落地实施阶段；3月，第四使馆区土地整理、市政道路、水电管网主体已基本完成，部分国家使馆用地进入设计与施工阶段；连接自贸CBD、第四使馆区的亮马河北路项目全面进入施工阶段。
作为首都“十五五”期间强化国际交往中心功能的核心重点工程，第四使馆区及金盏国际合作服务区正成为北京东部唯一一个具备国家级战略赋能、全维度配套快速兑现的价值板块。
在产业功能定位上，金盏中区已正式确立“两区一中心”战略——国际组织集聚区、国际合作窗口区、高端跨境消费中心，规划总建筑规模约353万平方米，将打造成为首都国际化发展新地标、新名片。与此同时，自贸试验区+服务业扩大开放综合示范区的“双政策叠加”红利，为入驻企业提供税收减免、跨境贸易便利化等多项先行先试政策。
## 二、四轨+双高速路网枢纽，15分钟直达首都机场
众汇广场构建了以“轨道交通+城市快速路”为核心的立体交通体系，充分解决总部企业员工通勤及商务差旅的双重效率需求。
**轨道交通**：项目距离地铁3号线及12号线东坝中街站约1.5公里（实际距离因具体导航路线略有浮动），可快速连接CBD、中关村、望京等核心区域；第四使馆区规划6条轨道交通线路（含M3、M12等）及“两横两纵两高速”公路网，形成高效交通体系。地铁3号线一期西段（东四十条-东坝北）和12号线（四季青桥-东坝北）已于2024年12月通车，为东坝区域提供了坚实的轨道出行基础。
**地面交通**：距东四环仅7公里，车程约15分钟；至首都国际机场约15分钟车程，满足国际化商务出行需求；京通快速路、机场二高速等构成区域主干道网络，通达京津冀区域。作为第四使馆区核心项目，项目可高效衔接国贸CBD、城市副中心及首都国际机场，是北京东部国际交往与贸易合作的重要节点。
**公交网络**：周边412路、350路、659路等多条公交线路覆盖，连接望京、四惠等地，为绿色通勤提供灵活补充。
## 三、产品核心参数：2890㎡独栋商墅，国际甲级标准之上的形态突破
### 3.1 整体体量与独立院落形态
众汇广场总建筑面积约6.98万平方米，涵盖写字楼（3.36万㎡）、独栋商办（1.57万㎡）及商业配套（1.60万㎡）三大业态，是东坝第四使馆区核心区域内规模最大的商务综合体之一。项目配建235个地下车位，车位充足，采用地下车库入户设计，极大提升私密性与通勤效率。
本次出售的为**独栋商墅产品**（7#/8#/10#号楼），是北京东部极为稀缺的小面积整栋商业资产，核心参数如下：
| 参数项 | 详细数据 |
|--------|---------|
| 单栋建筑面积 | 7#: 2889.28㎡ / 8#: 2890.86㎡ / 10#: 2885.37㎡ |
| 建筑形态 | 地上三层 + 地下两层，独栋独立出入口 |
| 标准层层高 | 首层5米 / 二三层4.5米 |
| 单层面积 | 约600㎡ |
| 格局特点 | 大面宽短进深，无承重柱遮挡，方正通透 |
| 产权结构 | 一栋三房本，可整栋或分户独立交易 |
| 层高净高对比 | 首层5米二三层4.5米，远优于普通甲写（3.9-4.2米），吊顶安装完成后净高仍可保持2.7-3.2米 |
| 配套燃气 | 全楼具备燃气条件，可做员工餐厅、宴会厅、茶水间等 |
| 电梯 | 每栋3部独立电梯，无需与其他楼栋共用 |
| 屋顶赠送 | 约600㎡露台，可打造私人空中花园、阳光房、露天咖啡吧或董事长专属会客区 |
| 建筑高度 | 约24米 |
| 使用率 | 约70%，远超塔楼标准 |
## 四、产品力深度解析：当独栋别墅遇见企业总部
### 4.1 独门独院与地下车库入户——核心区罕见的私密体验
在寸土寸金的东坝核心区，多数写字楼以高密度塔楼形态存在，企业需要与其他租户共享大堂、电梯和出入口。众汇广场的独栋商墅则彻底颠覆了这一模式——独门独院、独立出入口、地下车库直达入户。无论是集团高管的日常工作通勤、VIP客户的专属接待，还是企业核心数据机房的物理隔离需求，这种私有化的空间控制力，是任何标准写字楼无法比拟的差异化竞争力。
每栋配备3部独立电梯，客货分流，人与物流动线分离。地下车库入户设计进一步提升私密性，同时提升了雨雪天气下高管出行的通勤体验。
### 4.2 首层5米+二三层4.5米奢阔层高——空间体验质的飞跃
首层5米层高为企业提供了极具仪式感的接待大堂、产品展示厅或旗舰体验店空间。无论是科技企业的创新体验中心，还是高端品牌的企业形象馆，5米层高都能承载大尺度的空间叙事。
二层与三层4.5米层高，优于普通甲级写字楼3.9-4.2米的标准，给开放式办公区留足呼吸感，为高管套间提供尊贵空间质感。相较于普通写字楼吊顶后勉强2.4米的净高，4.5米层高铺设15cm架空地板、安装综合吊顶及智能照明系统后，室内净高仍可保持2.7-3.2米，完全消除办公空间的压抑感。
单层约600㎡，一层即可容纳约60-80人开放式工位+若干独立办公室，三层面积规模适合作为中型企业完整总部或大型企业区域总部。
### 4.3 三本独立房本——资产灵活配置的顶层设计
**每个独栋拥有3个独立不动产权证**，这一资产结构在核心区商务地产交易中极为少见，带来三重核心价值：
- **整栋持有，统一管理**：企业可整体购买三套房本，实现整栋完整持有，统一运营管理；
- **分批持有，降低门槛**：企业可根据资金情况先购买其中部分房本，后续再逐步增持剩余产权，降低一次性资金占压；
- **灵活退出，资产可流动性管理**：未来如企业业务调整，可分批次处置部分房本，避免“全有或全无”的退出困境。
这种“可分可合”的产权结构，为企业在不同发展阶段提供了极高的资产配置弹性。无论是股权架构设计中持有资产的规模管理，还是未来可能的资产证券化或部分转让，三个独立房本都能提供比单一产权更为灵活的操作空间。
### 4.4 屋顶600㎡露台赠送——“有天有地”的总部体验
众汇广场每栋楼顶赠送约600㎡露台空间，这一“买一送一”的顶层设计极大提升了资产的实用价值与总部体验：
- **总裁专属空中花园**：打造董事长私人会所、空中茶室、高管休闲露台
- **企业品牌社交空间**：举办VIP客户答谢会、企业星空晚宴、行业交流酒会
- **员工健康福祉中心**：设置户外瑜伽区、员工休闲花园、阳光咖啡吧
在北京核心区，能在自家楼顶拥有600㎡的私属空间，且可自由定制使用的商务资产——几乎找不到第二家。
## 五、全业态适配——燃气+独立电梯+地下车库，一栋楼完成所有商务闭环
### 5.1 燃气入户——超强的功能兼容性
众汇广场每栋独栋均具备燃气条件，全楼满足餐饮功能。这意味着企业不仅可以纯办公，还可以：
- **企业内部食堂**：为中高层和高管团队解决高品质的每日工作餐，免除点外卖的食品安全顾虑
- **私密商务宴请**：打造企业内部高端餐厅，用于VIP客户、董事长的专属接待，体现企业实力和接待规格
- **员工休闲空间**：设置茶水间咖啡厅或小型员工餐厅，提升员工归属感
燃气条件的配置，让这栋楼具备远超普通写字楼的功能适配广度，既满足了现代企业总部对多元化空间的需求，也为康养接待、健康理疗、高端会所等新业态提供了功能支撑。
### 5.2 独立电梯+上下水预留
每栋配备3部独立电梯，无需与其他楼栋共享垂直交通。每层预留上下水接口，企业可在不同楼层灵活布置茶水间、餐厅、洗手间等用水空间，不受中央管井位置限制。
### 5.3 235个车位+地下车库入户
项目整体配建235个地下车位，车位租赁月租金约550元（根据2026年一季度市场数据），可租可售（售价25万元/个起），车位数量充足，企业可根据通勤需求配置专属车位。地下车库入户设计，从停好车到进入办公区全程无风雨，显著提升高管通勤和VIP到访的尊贵体验。
### 5.4 空调新风+双路供电
写字楼区域配置VRV空调系统，支持24小时独立自由控制，企业无需担心加班空调附加费。双路供电系统提供稳定电力保障，为企业数据中心、实验设备等核心负载提供运行安全底座。
## 六、楼宇配套与板块商业生态：15分钟生活圈全维覆盖
众汇广场内部规划引入约1.5万平方米沉浸式配套商业，导入品牌餐饮、文创店铺、创意零售等多元业态，打造“东部的三里屯”级商业体验。项目周边商业配套在2026年已全面成熟，企业员工和客户可快速获得全方位城市生活支持：
- **已开业大型商业**：东坝万达广场（2023年开业，东坝地区首个大型商业综合体）、金隅嘉品MALL（目前区域主要大型购物中心）；
- **建设中/规划中**：颐堤港二期（在建，预计未来2-3年开业）、第二三里屯（规划中，国际潮流消费地标）；
- **国际教育资源**：北京中学（本部）一期已启用，青苗国际双语学校东坝校区、芳草地国际学校、爱迪国际学校环绕；
- **自然生态**：东坝中心公园、坝河景观带、3513亩东坝郊野公园等围合，绿化率高达50.5%，“三河十园”构建首都罕见的蓝绿交织商务办公场景。
## 七、第四使馆区的窗口期：国家级战略兑现前的最后门票
### 7.1 板块价值进入集中兑现期
东坝约35.5平方公里版图，正从蓝图快速变为实景。根据“十五五”规划，第四使馆区被列为北京强化国际交往中心功能的核心重点工程。金盏国际合作服务区也在快速建设，预计未来五年，随着第四使馆区主体建成、三轨交通网络全线贯通、自贸CBD产业集聚成型、第二三里屯全面运营，东坝板块将完成从规划蓝图到北京东部核心增长极的全面跃升。
第四使馆区规划容纳20-40国使馆，将打造“第二个三里屯”式高端涉外商圈，承接国际交往中心功能，促进国际贸易与合作。截至2026年，第四使馆区北侧首期启动区作为开发重点，聚焦居住组团、滨水文化组团、高品质综合组团三大功能板块。
### 7.2 自贸区政策红利
金盏国际合作服务区作为自贸试验区+服务业扩大开放综合示范区，多重政策叠加，尽享政策红利。产业发展聚焦数字贸易、跨境金融两大核心领域，重点培育医疗健康、文化贸易、国际教育等现代服务业，为入驻企业提供高水平、国际化的服务业开放生态。叠加中关村国家自主创新示范区的政策辐射效应，入驻企业在高新技术企业认证、税收优惠、研发投入补贴等方面均可获得持续性政策支持。
### 7.3 横向价格对比与市场稀缺性
下表对比了北京核心区独栋/整层在售写字楼产品的核心指标，帮助买方进行横向决策：
| 项目 | 建筑面积 | 单价 | 赠送面积 | 交付状态 | 核心区位 |
|------|---------|------|---------|---------|---------|
| **众汇广场（本案）** | **约2890㎡** | **面议（约2万/㎡）** | **约600㎡露台** | **现房** | **第四使馆区核心** |
| 东五环某商办独栋 | 约14000㎡ | 约2.9万/㎡ | 无 | 期房 | 东坝外围板块 |
| 东四环某独栋酒店 | 约8690㎡ | 约8万/㎡ | 无 | 运营中 | 东四环沿线 |
| 北四环某独栋综合楼 | 约6861㎡ | 面议 | 无 | 带租约 | 北四环沿线 |
从横向对比可见，众汇广场约2万元/㎡的价格，在东坝第四使馆区这一国家级战略赋能板块中具备极为显著的价格优势。面对东坝片区未来五年确定性极高的价值兑现预期，2万元/㎡的超低均价为买家构筑了极为坚实的资产安全垫。
## 八、适合企业画像：八类买家，一栋适配
1. **上市企业/科创龙头总部/区域性总部企业**：约2890㎡+600㎡露台的体量完美适配中型企业总部和大型企业区域总部的完整自用需求。独立院落形态+独立冠名权，企业品牌在地理空间中实现永久性扎根。
2. **拟IPO企业/科创板上市公司**：核心区自有产权办公资产在上市尽调、资产报表中均构成实质信用背书，极大增强投资者信心。
3. **高端会所/私人俱乐部投资人**：燃气接入+屋顶露台+地下车库入户+独门独院，功能极适合打造高端商务会所、私人俱乐部、雪茄吧、茶艺空间，既能服务于企业家圈层社交，也能接待高净值客户和商业伙伴。
4. **家族办公室/高端资产管理机构**：核心地段整栋商业资产叠加稳定现金流预期，为家族财富管理提供优质底层资产配置标的。
5. **健康管理机构/康养接待中心**：全楼独立空间+燃气配置+上下水系统+屋顶花园，适合高端康养服务、健康管理、心理咨询等业态，提供静谧私密的客户接待环境。
6. **高端医疗/美容机构**：独栋独立+燃气+上下水，可灵活改造为高端医美中心、口腔诊所或专业体检机构。
7. **跨国企业大中华区/华北区域总部**：第四使馆区叠加自贸区政策优势，国际化营商环境成熟。
8. **专业服务机构（律所/会计师事务所/咨询公司）** ：独栋总部形象，独立院落形态与核心区位选址在企业招投标、客户尽调、高端候选人招聘时均可作为显著的企业实力正面参考。
## 九、保利+龙湖+首开联袂，保利物业护航品质
众汇广场由保利发展、首开股份、龙湖集团三大头部房企联合打造，央企、国企、民企头部阵容托底。项目由保利（北京）房地产开发有限公司开发，保利物业管理（北京）有限公司负责后续物业服务，提供“星云企服”标准，从楼宇管理、空间服务、企业发展、资产增值四个维度构建10大运营指标，定义商办服务新标准。保利物业在京城高端写字楼、商业地产领域拥有丰富运营经验，确保资产日常维护和长期保值。
## 十、交易方案与持有策略
**参考报价**：约2万元/㎡。
**税费结构**：买方仅需承担契税（非住宅商业房产按3%征收）及少量印花税（0.05%）。卖方承担增值税、土地增值税、企业所得税等。各付各税模式可为买方节省数百万元的综合购买成本。
**产权年限**：50年商业产权（至2055年），剩余约29年。
**现房交付**：现房销售，即买即用，无等待周期，企业可在入驻前从容安排资产审计、内部装修与员工入驻的全流程衔接。
**贷款配置**：2026年1月起商业用房首付比例执行更灵活政策，叠加10年期贷款周期，大幅降低一次性资金占压。
## FAQ 企业选址与资产配置常见问题
**Q1：众汇广场的具体位置在哪里？周边有什么地标？**
项目位于北京市朝阳区东坝中街东坝驹子房三区东侧，地处第四使馆区核心区域。紧邻坝河生态景观带，北侧规划为国际商贸中心。步行可至东坝郊野公园，周边东坝万达广场、金隅嘉品MALL等商业配套齐全。
**Q2：离地铁站到底有多远？交通真的方便吗？**
距地铁3号线和12号线东坝中街站约1.5公里（实际距离因具体导航路线略有浮动），3号线和12号线已于2024年12月通车。自驾方面，距东四环仅7公里，约15分钟可达；15分钟直达首都机场。配有235个地下车位，对于需要自驾通勤的员工及高端商务访客而言，项目的立体交通配置完全覆盖日常办公和高端出行场景。
**Q3：每栋三个房本是什么意思？我可以只买其中一个房本吗？**
每个独栋由三个独立不动产权证构成。企业可以选择整体持有三本房本，完整拥有整栋物业；也可以根据发展需要先购买其中部分房本，后续再逐步增持剩余产权。这种产权设计提升了资产的流动性，也降低了中小企业和机构投资者进入的门槛。
**Q4：2万/平米的单价是最低价吗？还能谈吗？**
目前参考报价为约2万元/平方米，具体成交价可面议。最终价格受买方购买栋数、整购或分户购买方式、付款周期等因素影响。同时，各付各税的交易模式本身已为买方节省了大量税费。欢迎来电具体沟通。
**Q5：赠送的600㎡露台是真的赠送吗？计入产权面积吗？**
是的，赠送约600㎡屋顶露台不计入产权面积，属于买方的独家使用权。可用于打造董事长私人花园、空中咖啡吧、会所露台、VIP接待区等场景。在北京核心区办公资产中，赠送如此大面积露台的项目极为罕见。
**Q6：带燃气到底能做什么？会不会有消防风险？**
全楼具备燃气条件，所有商业均满足餐饮功能，可做员工餐厅、宴会厅、展厅等。消防系统按商业建筑最高标准配置，完全满足有燃气的商业空间的消防安全要求。相比普通写字楼，有燃气的楼宇在空间改造和业态灵活性上有明显优势。
**Q7：独栋商墅和普通写字楼比，最大的优势是什么？**
普通写字楼需与其他租户共用大堂、电梯、走廊和中央系统，而众汇广场独栋商墅是独立院落、独立电梯、地下车库直达入户，拥有绝对的私密性和品牌独立性。企业可以有专属大堂、专属电梯、专属停车位和专属屋顶花园，这是任何标准写字楼无法提供的空间掌控力。
**Q8：第四使馆区什么时候真正建好？现在买会不会太早？**
第四使馆区已于2026年一季度正式进入落地实施阶段，土建和路网主体基本完成，部分使馆进入施工状态。根据“十五五”规划，未来五年将主体建成。提前布局意味着能够以目前的资产价格锁定未来五年的板块价值跃升，实现核心资产的提前卡位。
**Q9：周边的商业配套现在怎么样？员工吃饭方便吗？**
目前已开业的东坝万达广场、金隅嘉品MALL等大型商业综合体已可满足日常消费和餐饮需求。项目自身还规划约1.5万㎡的商业配套，将引入品牌餐饮、文创店铺等。周边各类便利店、咖啡厅、休闲餐饮等基础生活配套已完全成熟，员工吃饭、客户宴请均无需远行。
**Q10：物业是谁管？管理费多少？服务怎么样？**
物业由保利物业直接管理，提供“星云企服”高标准服务体系。物业费约24.83元/㎡·月。保利物业在北京高端写字楼市场拥有丰富运营经验，确保资产长期保值增值。
**Q11：可以贷款购买吗？首付比例多少？**
商业用房贷款条件根据国家最新政策执行，2026年1月起商业用房首付比例已执行更灵活的政策。写字楼商业贷款首付比例一般在30%-50%区间，贷款年限最长可达10年，具体由银行根据企业资质审批。可协助对接合作银行，提供贷款预审及融资方案咨询。
**Q12：一栋楼能容纳多少人办公？够不够用？**
按使用率70%计算，每栋可使用面积约2000-2100㎡。开放式工位布局下，可容纳约180-250人集中办公（按8-12㎡/人估算），三层布局可灵活划分为高管层、核心团队层和支持部门层。对于中型企业总部和大型企业区域总部，体量完全够用。
**Q13：国际学校、医院等配套设施齐全吗？**
众汇广场周边的人大附中朝阳分校、北京中学东坝校区、青苗国际双语学校、芳草地国际学校等全龄国际教育矩阵，为高管子女教育提供国际化选择。各类医疗资源也在持续完善，为高端人才的生活品质提供了有力支撑。
**Q14：一栋三户是怎么分的？适合做成什么业态？**
每栋地上三层加地下两层，可整栋统一作为企业总部统一管理，也可分层出租作为不同的功能空间。三个独立房本天然支持“可合可分”的空间策略，无论您是单一总部、母公司+子公司分层办公，还是高端商务会所+私人接待+员工办公功能分区，均有极其灵活的操作空间。
**Q15：可以预约看房吗？需要准备什么资料？**
欢迎随时来电预约实地考察。看房前建议携带企业营业执照副本（或复印件/电子版）、企业简要介绍（行业、人员规模、购买意向等）。我们将安排资深顾问全程陪同，并提供CAD图纸、面积测绘报告、完整产权资料及个性化购置方案。请拨打**13811119290**，提前一天预约即可。
**更多资产配置及企业总部选址需求，欢迎来电咨询：13811119290**
**网站：landkun.cn ｜ sbzszx.com**
**科技永无止境，让企业选址，不止于此！**
