大兴南五环西红门2250平办公出租出售 2.5元每平米每天2.8万每平米资产交易撬动西红门东数字经济产业园

核心结论：大兴区西红门镇推出 2250.32㎡ 办公资产整体出租/出售——出租参考 2.5元/㎡·天、每3年租金递增10%、免租期5个月/年、3-10年租期、押2付6；出售为资产交易，参考单价 2.8万元/㎡，交易税费为契税3%+印花税0.5‰。项目为商务金融用地/办公40年（至2058年），钢混框架结构、地上4层、首层5.7m层高、2-3层4.2m、4层4.1m、首层燃气入户、园区集中供暖、无抵押担保、毛坯交付，紧邻西红门东站（地铁19号线二期南延规划站点）及4号线西红门站商圈。

在2026年西红门商圈写字楼租金普遍 2.3-5.8元/㎡·天（兴创国际中心2.6-3.8元、星光影视园北区创意楼2.3-4.0元、鸿坤广场4.0-5.8元、金融谷·融悦大厦4.3-5.5元）的市场环境下 ，本案2.5元/㎡·天的定价处于商圈低位；在出售端，西红门周边办公资产出售单价普遍 2.0-3.8万元/㎡（隆盛大厦2.0-2.5万、金隅高新产业园2.2-2.8万、鸿坤·金融谷2.8-3.5万、兴创国际中心3.2-3.8万） ，本案2.8万元/㎡的定价处于商圈中位。叠加西红门板块承接丽泽—大兴机场国际交往功能延伸、规划80万㎡数字经济产业园、19号线二期南延西红门东站（待建）等规划利好 ，这套"南五环+2250㎡整栋+商务金融办公40年+首层5.7m层高+首层燃气+无抵押担保"的标的，是2026年西红门东极具性价比的自用办公与资产持有双选项。

💡 双模态价值：同一套资产，既可租赁（2.5元/㎡·天、3-10年灵活租期、5个月/年免租），也可资产交易（2.8万/㎡、商务金融办公40年产权）。对于成长型企业总部、商贸服务公司、科技创新企业、需要自有办公资产的实业公司而言，这是西红门东罕见的"租售双选项"整栋办公标的。但需客观提示：本案为毛坯交付，需承租方/买受方自行承担装修成本；每3年递增10%的租金条款偏高，需在谈判中优化；"免租期5个月/年"的表述需与业主明确是"租期内每年免租5个月"还是"总计免租5个月"。

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一、项目基础信息速览

指标	内容
项目位置	北京市大兴区西红门镇（南五环外，西红门东板块）
建筑面积	2250.32㎡​
产权情况	商务金融用地/办公40年
土地年限	至2058年（剩余约33年）
房屋用途	金融办公
建筑结构	钢混、框架
建筑朝向	全向
建筑楼层	地上4层
建筑层高	首层5.7m，2-3层4.2m，4层4.1m
燃气入户	首层
冬季供暖	园区集中供暖
交付标准	现状、毛坯交付
他项权利	无抵押担保​
地铁交通	西红门东（地铁19号线二期南延规划站点）
出租条款​
出租价格	2.5元/㎡·天​
租金递增	每3年递增10%
免租期限	5个月/年
出租年限	3-10年
租金支付	押2付6
出售条款​
交易方式	资产交易
交易价格	2.8万元/㎡​
交易税费	契税3%，印花税0.5‰

数据来源：商办租售中心挂牌信息 、2026年西红门商圈租金与售价行情 、西红门东板块规划与配套进展 。

💡 项目为地上4层钢混框架独栋/整栋办公，首层5.7m层高+首层燃气入户是核心亮点，2-4层4.1-4.2m层高满足标准办公需求。参考西红门2026年同片区行情：兴创国际中心出售单价3.2-3.8万/㎡ 、鸿坤·金融谷2.8-3.5万/㎡ 、隆盛大厦2.0-2.5万/㎡ 、金隅高新产业园2.2-2.8万/㎡ ，本案2.8万/㎡的资产交易单价处于商圈中位；租金方面，星光影视园北区创意楼2.3-4.0元/㎡·天 、兴创国际中心2.6-3.8元/㎡·天 、鸿坤广场4.0-5.8元/㎡·天 ，本案2.5元/㎡·天处于商圈低位。

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二、2.5元/㎡·天出租，在2026年西红门是什么水平

1. 横向市场参照

根据2026年西红门商圈最新租金数据 ：

楼盘	商圈	日租金（元/㎡·天）
鸿坤广场A座	西红门核心	4.5-5.3（年度均价5.0）
鸿坤广场B座	西红门核心	4.2-5.0（年度均价4.8）
兴创国际中心1号楼	西红门北侧	2.8-3.5（年度均价3.2）
星光影视园北区创意楼	大兴西红门	2.5-3.6（年度均价3.0）
万科天地（办公）	荟聚商圈	3.8-4.6（年度均价4.3）
金融谷·融悦大厦	南五环内	4.5-5.0（年度均价4.9）
鸿坤·礼域府商业配套	西红门	3.0-4.0（年度均价3.5）
西红门创业园二期	西红门	2.4-3.2（年度均价2.8）
西红门金融大厦	西红门商圈核心	3.8-4.5（含物业发票）
本案（西红门东2250.32㎡办公）​	西红门东​	2.5​

本案2.5元/㎡·天的定位：

• 与星光影视园北区创意楼（2.5-3.6元/㎡·天）、西红门创业园二期（2.4-3.2元/㎡·天）基本持平

• 低于兴创国际中心（2.8-3.5元/㎡·天）、鸿坤·礼域府（3.0-4.0元/㎡·天）

• 显著低于鸿坤广场（4.0-5.8元/㎡·天）、金融谷·融悦大厦（4.5-5.0元/㎡·天）、万科天地（3.8-4.6元/㎡·天）

2. 为什么是2.5元？三个价值支撑

① 西红门东板块的"规划红利+现状折价"

西红门板块正迎来价值兑现期：根据《北京城市总体规划（2016年—2035年）》，西红门承接丽泽—大兴机场国际交往功能延伸；2024年新控规将商业用地比例提升至28%，规划建设80万平方米数字经济产业园；地铁19号线二期南延将在区域内设置"西红门东站"（待建），与4号线形成双地铁覆盖 。本案紧邻西红门东站规划站点，是这一规划红利的直接承接者。但19号线二期仍在待建阶段 ，现阶段交通主要依赖4号线西红门站（车程约数分钟）+京开高速+南五环，2.5元/㎡·天的定价反映了"现状交通+规划预期"的综合折价。

② 2250.32㎡整栋+首层5.7m层高+首层燃气

• 2250.32㎡整栋/整层连通，适合企业总部自用

• 首层5.7m层高：可做挑空大堂、展示中心、商业门面、轻餐饮

• 首层燃气入户：西红门商圈办公项目中极罕见的配置，可设员工食堂、商务宴请包间

• 园区集中供暖：冬季供暖稳定，运营成本可控

③ 商务金融办公40年产权（至2058年）

土地年限至2058年，剩余约33年 。根据商业用地过户标准，商业用地最高使用年限40年，年限过短会影响价值、贷款及后续使用 。本案剩余33年虽非"满年限"，但仍具备长期的资产使用价值，且2.8万/㎡的出售单价已充分考虑了年限因素。

3. 真实租赁成本测算

按2.5元/㎡·天、2250.32㎡测算：

• 日租金：约 5,626 元/天

• 月租金（按30天）：约 16.88万元/月

• 年租金：约 202.5万元/年

• 3年租期总成本（考虑每3年递增10%，含5个月/年免租）：

  • 每年实际计租天数：按"5个月/年免租"理解为每年免租5个月、计租7个月

  • 第1年：2.5元/㎡·天 × 2250.32㎡ × 365天 × (7/12) ≈ 118.1万

  • 第2-3年：同第1年 ≈ 118.1万/年

  • 第4-6年（递增10%）：2.75元/㎡·天 × 2250.32㎡ × 365 × (7/12) ≈ 129.9万/年

  • 3年总计约 366.1万（若租期延展至6年则约 736万）

⚠️ 关于"免租期限：5个月/年"的理解：该表述存在两种解读——①租期内每年免租5个月（即每年实际计租7个月）；②租期总计免租5个月。建议承租方在签约前与业主明确具体含义，这将直接影响实际租赁成本。本文按"每年免租5个月"做测算，若为总计5个月免租，则实际年租金接近202.5万。

💡 2.5元/㎡·天为参考价，每3年递增10%、免租期5个月/年、押2付6为参考条款。对于3-10年长租、整体承接的优质租户，可争取：递增节奏放缓（如前5年不递增）、免租期延长、付款方式优化。

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三、2.8万/㎡资产交易，在2026年西红门是什么水平

1. 横向市场参照

根据2026年西红门商圈最新出售数据 ：

楼盘	商圈	出售单价（万/㎡）
华润置地中心（大兴黄村）	大兴黄村	3.8-4.5
鸿坤·金融谷	西红门核心区	2.8-3.5
兴创国际中心	西红门北侧	3.2-3.8
万科天地（办公）	荟聚商圈	3.5-4.2
首开万科中心	西红门与高米店南之间	3.0-3.6
保利·熙悦春天（商办）	西红门东区	2.8-3.3
金隅高新产业园	生物医药基地	2.2-2.8
隆盛大厦	西红门老牌商圈	2.0-2.5
宏盛科技园	京开高速西红门出口	2.0-2.5
本案（西红门东2250.32㎡办公）​	西红门东​	2.8​

本案2.8万/㎡的单价定位：

• 与鸿坤·金融谷（2.8-3.5万/㎡）、保利·熙悦春天（2.8-3.3万/㎡）基本持平

• 高于隆盛大厦（2.0-2.5万/㎡）、金隅高新产业园（2.2-2.8万/㎡）、宏盛科技园（2.0-2.5万/㎡）

• 低于兴创国际中心（3.2-3.8万/㎡）、万科天地（3.5-4.2万/㎡）、华润置地中心（3.8-4.5万/㎡）

2. 资产交易的核心价值

① 商务金融办公40年产权

本案为商务金融用地/办公40年产权（至2058年），产权清晰，无抵押担保 。对于需要自有办公资产的企业，这是一次性锁定西红门东板块核心资产的战略机遇。

② 西红门东规划红利的直接承接

• 地铁19号线二期南延西红门东站（待建），未来6-7站直达金融街/丽泽

• 规划80万㎡数字经济产业园

• 鸿坤金融谷、星光影视园（北区）向西拓展，西红门镇"3+X"产业体系中的"科技创新、商务服务"功能板块正在西红门东片区集中布局

• 黄城根小学大兴分校已开学，北京四中大兴分校在建

• 荟聚中心、山姆会员店等大型商业配套成熟

③ 首层5.7m层高+首层燃气的改造潜力

• 首层5.7m层高可改造为挑空大堂、展示中心、轻餐饮、商业门面

• 首层燃气入户可设员工食堂、商务宴请包间

• 2-4层4.1-4.2m层高标准办公空间

• 毛坯交付意味着买受方可按自身需求自由规划

3. 真实购置成本测算

按2.8万/㎡、2250.32㎡测算：

• 房屋总价：约 6300万元（2.8万 × 2250.32㎡）

• 契税（3%）：约 189万元

• 印花税（0.5‰）：约 3.15万元

• 买方交易税费合计：约 192.15万元

• 卖方可能承担的税费（需协商）：增值税及附加（5.3%-5.6%）、土地增值税（30%-60%超率累进）、企业所得税（25%）等

• 落地总成本（仅买方税费）：约 6492万元

• 折合单价（含买方税费）：约 2.885万/㎡

💡 2.8万/㎡为参考价，交易税费（契税3%、印花税0.5‰）为买方法定税费​ 。对于资产交易，需特别关注卖方税费的承担问题——商业用地过户涉及增值税、土地增值税、企业所得税等，累计可能达到交易总价的30%-50% 。建议在交易结构中明确卖方税费由卖方承担或计入总价，并通过资金监管保障交易安全。

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四、2250.32㎡办公空间的价值与规划

1. 楼层空间格局与功能定位

按2250.32㎡、地上4层、首层5.7m、2-3层4.2m、4层4.1m、钢混框架结构推算：

楼层	面积	层高	推荐功能定位
1层	约562.6㎡	5.7m​	挑空大堂、前台接待、品牌展示、商业门面、员工食堂（燃气）、轻餐饮
2层	约562.6㎡	4.2m	开放办公区、独立办公室、会议室
3层	约562.6㎡	4.2m	独立办公室集群、部门专区、财务人事
4层	约562.5㎡	4.1m	高管区、董事会会议室、研发团队、培训教室

总计：2250.32㎡地上4层办公空间，首层5.7m层高是核心亮点。

2. 首层5.7m层高的稀缺价值

首层5.7m层高在办公项目中极为罕见：

• ✅ 挑空大堂：可设计9-10m挑空大堂（需加建夹层），彰显企业形象

• ✅ 商业门面：可作品牌展示中心、产品体验店、客户接待中心

• ✅ 轻餐饮/员工食堂：首层燃气入户+5.7m层高，可做挑空餐厅或夹层食堂

• ✅ 展示中心：5.7m层高可布置双层展示空间，适合汽车、家居、科技产品展示

• ✅ 夹层改造：5.7m层高可加建夹层（约2.8m+2.9m），实际 usable area 增加30%+

3. 首层燃气的隐性优势

首层燃气入户在办公项目中是稀缺配置：

• ✅ 员工食堂：可设正式员工餐厅，提升员工满意度

• ✅ 商务宴请：可设包间，用于客户接待

• ✅ 轻餐饮业态：可引入咖啡厅、茶室、轻食餐厅作为配套

• ✅ 展示与体验：汽车、家居、科技品牌的体验中心可设互动餐饮区

4. 西红门东板块的产业生态

西红门东片区正在形成"科技创新+商务服务"的产业集聚 ：

• 央企总部集聚：中国铁建、中国节能、中电建等央企已在附近拿地布局，中节能·北京首座约5-6千人、中电建央企总部约4-5千人

• 数字经济产业园：规划80万㎡数字经济产业园，形成"国际消费+数字科技"双引擎

• 鸿坤金融谷：西红门核心区企业独栋与甲级写字楼集群

• 星光影视园：文创产业聚集区

• 荟聚商圈：宜家、欧尚、金逸影城等全业态商业配套

• 元创大都会：荟品仓城市奥莱（7600㎡）已开业，华为、麦当劳、鲜汇超市等品牌入驻

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五、区位交通：西红门东+双地铁规划+南五环

🚇 轨道交通

• 现状4号线西红门站：车程约数分钟，4号线纵贯北京南北，连接中关村、西单、西直门、北京南站

• 规划19号线二期南延西红门东站：项目紧邻，待建 ，未来6-7站直达金融街/丽泽，时速100km/h大站快线

• 双地铁覆盖：19号线二期建成后，本项目将处于4号线与19号线双地铁辐射圈

🚌 地面交通

紧邻京开高速、南五环、南四环，驾车出行可快速接入城市环线和高速公路网络 ：

• 距南五环约0.57公里（参考同板块CDD创意港·嘉悦广场数据）

• 距京开高速约1.63公里

• 距北京南站约10公里，车程约25分钟

• 距大兴机场约30公里，车程约30分钟

🏛️ 商务与产业氛围

项目地处西红门东板块核心：

• 数字经济产业园：规划80万㎡，形成"国际消费+数字科技"双引擎

• 央企总部基地：中国铁建、中国节能、中电建等央企总部集聚

• 鸿坤金融谷：企业独栋与甲级写字楼集群，适配中型科技公司、文化创意企业、区域总部

• 星光影视园：文创产业聚集区

🍽️ 生活配套

• 商业：荟聚购物中心（宜家、欧尚、金逸影城）、山姆会员店、元创大都会（荟品仓城市奥莱已开业，华为、麦当劳、鲜汇超市等入驻）、新光界、龙湖时代天街

• 教育：黄城根小学大兴分校（2024年9月已开学）、北京四中大兴分校（在建，2027年开学）

• 医疗：北大医院大兴院区、天坛医院、广安门中医院南区

• 生态：北侧规划城市公园，南侧毗邻西红门生态公园

• 酒店公寓：元创大都会背靠九栋酒店公寓，预计2026年内投入运营

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六、适配企业类型

本案2250.32㎡办公资产（商务金融办公40年产权），特别适合以下类型企业：

1. 成长型企业总部​ — 2250.32㎡整栋可满足200-300人规模企业总部需求，首层5.7m层高+燃气可打造企业门面与员工食堂

2. 科技创新企业​ — 西红门东"科技创新+商务服务"产业定位 ，数字经济产业园规划80万㎡ ，鸿坤金融谷等科创载体集聚

3. 商贸服务公司​ — 首层可作产品展示中心、体验店、商业门面，2-4层作办公

4. 央企/国企分支机构​ — 中国铁建、中国节能、中电建等央企总部集聚 ，产业链上下游企业可就近布局

5. 专业服务机构​ — 律所、会计师事务所、咨询公司、设计院

6. 文化传媒/影视公司​ — 星光影视园文创产业集聚

7. 需要自有办公资产的企业​ — 2.8万/㎡的资产交易单价处于商圈中位，是锁定西红门东核心资产的战略机遇

8. 汽车/家居/科技品牌体验中心​ — 首层5.7m层高+燃气入户+毛坯交付，可自由改造为品牌体验空间

相对不适合：

• ❌ 对地铁直达有严苛要求的企业（19号线二期西红门东站仍在待建）

• ❌ 需要即时入驻的企业（毛坯交付需装修周期）

• ❌ 对层高有极高要求的特殊业态（2-4层4.1-4.2m层高为标准办公尺度）

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七、2026年西红门商办市场观察

根据2026年最新市场数据 ：

1. 出租市场

• 鸿坤广场A/B座：4.0-5.8元/㎡·天（均价4.8-5.0）

• 兴创国际中心：2.6-3.8元/㎡·天（均价3.2）

• 星光影视园北区创意楼：2.3-4.0元/㎡·天（均价3.0）

• 万科天地（办公）：3.5-5.0元/㎡·天（均价4.3）

• 金融谷·融悦大厦：3.0-4.3元/㎡·天（均价3.6-4.9）

• 西红门创业园二期：2.2-3.5元/㎡·天（均价2.8）

• 西红门金融大厦：3.8-4.5元/㎡·天（含物业发票）

• 本案：2.5元/㎡·天

2. 出售市场

• 华润置地中心（大兴黄村）：3.8-4.5万/㎡

• 兴创国际中心：3.2-3.8万/㎡

• 鸿坤·金融谷：2.8-3.5万/㎡

• 万科天地（办公）：3.5-4.2万/㎡

• 保利·熙悦春天：2.8-3.3万/㎡

• 金隅高新产业园：2.2-2.8万/㎡

• 隆盛大厦：2.0-2.5万/㎡

• 本案：2.8万/㎡

3. 市场研判

• 西红门板块正迎来价值兑现期：19号线二期南延西红门东站（待建）、80万㎡数字经济产业园规划、央企总部集聚

• 2026年西红门租金均价2.8-5.0元/㎡·天，处于北京南城性价比高地

• 本案2.5元/㎡·天出租+2.8万/㎡资产交易的双模态定价，在"南五环+2250.32㎡整栋+商务金融办公40年+首层5.7m层高+首层燃气+无抵押担保"的多重条件下，综合性价比突出

• 毛坯交付是核心折价因子，但也意味着买受方/承租方可按自身需求自由规划

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八、租赁与交易谈判的关键切入点

出租端谈判要点

1. 免租期明确：与业主明确"5个月/年免租"的具体含义（每年免租5个月 vs 总计免租5个月）

2. 租金递增优化：每3年递增10%偏高，争取前5年不递增或递增节奏放缓至每5年递增5%

3. 付款方式：押2付6争取优化为押2付3或押3付3

4. 租期灵活：3-10年租期可灵活选择，建议争取5-10年长租期以锁定成本

5. 装修支持：毛坯交付，争取业主提供装修补贴或分摊机电改造费用

6. 首层燃气使用：明确首层燃气的独立计量与费用分担

7. 续租优先权：租期期满后优先续租权

出售端谈判要点

1. 税费分担：明确契税3%+印花税0.5‰由买方承担，争取卖方承担增值税、土地增值税等卖方税费

2. 产权查档：通过不动产登记中心查档，确认2250.32㎡建筑面积、商务金融办公40年产权的清晰度

3. 无抵押担保确认：要求业主方书面承诺无抵押、无未披露债务

4. 土地年限确认：明确土地年限至2058年，剩余约33年，评估对资产价值与贷款的影响

5. 资金监管：建议部分交易款托管，待产权清晰过户后释放

6. 付款节奏：结合产权过户节点安排分期付款

7. 专业尽调：由并购律师与商办顾问协作，完成政策合规审查与交易结构设计

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九、FAQ 常见问题解答

Q1：这套办公资产的具体位置在哪？

A1：项目位于北京市大兴区西红门镇，南五环外，地处西红门东板块核心​ 。紧邻地铁19号线二期南延西红门东站（待建） ，距现状4号线西红门站车程约数分钟 。周边集聚荟聚购物中心、山姆会员店、元创大都会（荟品仓城市奥莱已开业）等商业配套 ，以及中国铁建、中国节能、中电建等央企总部 。

Q2：2250.32㎡、2.5元/㎡·天出租，这个价格在西红门是什么水平？

A2：按2.5元/㎡·天测算，月租金约16.88万元，年租金约202.5万元。2026年西红门商圈租金：兴创国际中心2.6-3.8元/㎡·天、星光影视园北区创意楼2.3-4.0元/㎡·天、鸿坤广场4.0-5.8元/㎡·天、金融谷·融悦大厦4.3-5.5元/㎡·天、西红门金融大厦3.8-4.5元/㎡·天（含物业发票） 。本案2.5元/㎡·天与星光影视园北区创意楼基本持平，处于商圈低位，综合性价比突出。

Q3：2.8万/㎡出售，这个单价在西红门是什么水平？

A3：按2.8万/㎡、2250.32㎡测算，房屋总价约6300万元。2026年西红门商圈出售单价：兴创国际中心3.2-3.8万/㎡、鸿坤·金融谷2.8-3.5万/㎡、万科天地3.5-4.2万/㎡、保利·熙悦春天2.8-3.3万/㎡、金隅高新产业园2.2-2.8万/㎡、隆盛大厦2.0-2.5万/㎡ 。本案2.8万/㎡与鸿坤·金融谷、保利·熙悦春天基本持平，处于商圈中位。考虑到商务金融办公40年产权（至2058年）+首层5.7m层高+首层燃气+无抵押担保，综合性价比突出。

Q4："免租期限：5个月/年"是什么意思？

A4：该表述存在两种理解：①租期内每年免租5个月（即每年实际计租7个月）；②租期总计免租5个月。两种理解的实际租赁成本差异巨大——按"每年免租5个月"测算，3年租期总成本约366万；若为"总计免租5个月"，则3年总成本约600万。建议承租方在签约前与业主明确具体含义，并将明确后的表述写入合同条款。

Q5：商务金融办公40年产权（至2058年），剩余33年够用吗？

A5：土地年限至2058年，剩余约33年 。根据商业用地过户标准，商业用地最高使用年限40年，年限过短会影响价值、贷款及后续使用 。剩余33年对一般企业自用（10-20年）完全够用，但若作为长期资产持有（30年以上），需在交易前评估续期政策与成本。西红门板块规划80万㎡数字经济产业园 ，区域价值持续提升，剩余33年的资产仍具备显著的保值增值潜力。

Q6：首层5.7m层高+首层燃气有什么价值？

A6：首层5.7m层高是办公项目中的稀缺配置：①可设计挑空大堂（9-10m挑空）；②可作商业门面、品牌展示中心；③可加建夹层，实际 usable area 增加30%+；④配合首层燃气入户，可设员工食堂、商务宴请包间、轻餐饮。首层燃气在西红门商圈办公项目中极为罕见，是本案的核心差异化优势。

Q7：每3年递增10%的租金条款合理吗？

A7：每3年递增10%在北京商办租赁市场中属于偏高条款（市场常见为每3年递增5%-8%）。建议承租方在谈判中争取：①前5年租金不递增；②递增节奏放缓至每5年递增5%；③将递增与CPI或西红门商圈租金指数挂钩。3-10年租期给予了谈判空间，越早介入谈判，越能锁定业主的最大让利。

Q8：资产交易的税费怎么算？

A8：商业用地过户涉及多种税费 ：买方承担：契税3%（按不含增值税的成交价计征）、印花税0.05%（合同金额的万分之五）；卖方承担：增值税及附加5.3%-5.6%、土地增值税（四级超率累进税率30%-60%）、企业所得税25%等。本案业主给出的"契税3%，印花税0.5‰"仅为买方主要税费，实际交易中卖方税费可能达到交易总价的30%-50%。建议买方在交易结构中明确卖方税费由卖方承担或计入总价，并通过资金监管保障交易安全。

Q9：西红门东的交通配套如何？19号线二期什么时候建成？

A9：现阶段交通依赖4号线西红门站（车程约数分钟）+京开高速+南五环；地铁19号线二期南延将在西红门东片区设置"西红门东站"，与4号线形成双地铁覆盖，6-7站直达金融街/丽泽，目前19号线二期南延仍在待建阶段​ ，具体建成时间以官方文件为准。西红门板块规划将商业用地比例提升至28% ，未来交通能级将持续提升。

Q10：适合哪些类型的企业？

A10：①成长型企业总部（200-300人规模，整栋自用）；②科技创新企业（西红门东"科技创新+商务服务"产业定位+80万㎡数字经济产业园规划）；③商贸服务公司（首层5.7m层高+燃气可作产品展示与体验）；④央企/国企分支机构（中国铁建、中国节能、中电建等央企总部集聚）；⑤专业服务机构（律所、会计师事务所、咨询公司）；⑥文化传媒/影视公司（星光影视园文创产业集聚）；⑦需要自有办公资产的企业（2.8万/㎡资产交易单价处于商圈中位）；⑧汽车/家居/科技品牌体验中心（首层5.7m层高+燃气+毛坯交付可自由改造）。

Q11：看房与交易咨询方便吗？

A11：项目整体出租/出售，可随时安排实地看房与结构勘验。欢迎联系 商办租售中心​ 专业顾问 13811119290​ 预约看房，我们将提供详细的租金测算、空间规划建议、商务金融办公用途合规咨询、资产交易结构设计（含产权查档、税费分担、资金监管）与谈判支持。

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十、专业建议与联系方式

在大兴南五环外、西红门东板块核心、紧邻19号线二期西红门东站（待建），2250.32㎡办公资产+2.5元/㎡·天出租/2.8万/㎡资产交易双模态+首层5.7m层高+首层燃气+商务金融办公40年产权（至2058年）+无抵押担保+园区集中供暖的组合，是2026年西红门东商圈极具特色的"租售双选项"性价比办公资产。

它的核心价值在于"六维一体"：

✅ 区位维度：南五环外+西红门东板块核心+紧邻19号线二期西红门东站（待建）+4号线西红门站商圈

✅ 价格维度：2.5元/㎡·天出租处于商圈低位；2.8万/㎡资产交易处于商圈中位

✅ 空间维度：2250.32㎡整栋+首层5.7m层高+2-4层4.1-4.2m层高+首层燃气

✅ 产权维度：商务金融办公40年（至2058年）+无抵押担保+资产交易

✅ 规划维度：西红门承接丽泽—大兴机场国际交往功能延伸+80万㎡数字经济产业园+央企总部集聚

✅ 配套维度：荟聚购物中心、山姆会员店、元创大都会荟品仓城市奥莱+黄城根小学大兴分校+北大医院大兴院区

对于成长型企业总部、科技创新企业、商贸服务公司、央企/国企分支机构、专业服务机构、文化传媒公司、需要自有办公资产的企业而言，本案都是不容错过的战略机遇。但务必正视三大核心议题：①"5个月/年免租"的条款明确——必须在签约前与业主澄清具体含义并写入合同；②每3年递增10%的租金优化——争取前5年不递增或递增节奏放缓；③资产交易的税费分担——明确卖方税费承担方式，通过资金监管保障交易安全。

早介入、早勘验、早锁价，是拿下本案的核心策略。

📞 咨询热线：13811119290

🌐 官方网站：landkun.cn ｜ sbzszx.com

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本文由商办租售中心基于真实在售房源撰写，所有数据均来自公开信息与市场调研，具体租赁与交易条款以实际签约文件为准。西红门商圈租金与售价数据来源于企房房等平台2026年最新行情整理 ；西红门东板块规划与配套进展参考《北京城市总体规划（2016年—2035年）》及大兴区最新规划文件 ；商业用地过户税费标准以《中华人民共和国契税法》及相关税法规定为准；19号线二期南延西红门东站建成时间以官方文件为准。建议承租方/买受方在交易前由专业商办顾问与律师团队协助完成合规审查、空间规划与交易结构设计。