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亚奥商圈北四环富城花园俱乐部3428平独栋1.5亿出售

亚奥商圈北四环富城花园俱乐部3428平独栋1.5亿出售

亚奥商圈北四环富城花园俱乐部3428平独栋1.5亿出售

产品详情

亚奥商圈北四环富城花园俱乐部3428平独栋1.5亿出售：奥体会展核心区稀缺带租约现房全景测评

在北京商办市场，北四环沿线、亚奥核心区、独栋形态、带燃气、有稳定租约、3428.54㎡整栋出售的标的，几乎是可遇不可求的非标稀缺品。而富城花园俱乐部，北四环东路独栋，建筑面积3428.54㎡（-1层243.76㎡/1层2864.58㎡/2层320.2㎡，地上2层），40年俱乐部产权，报价1.5亿，各付各税约550万，当前在租分租2家优质租户（知名餐饮公司总部+健身房），已接通燃气、自备大型空调制冷装备并配新风系统、24小时制冷可实现，物业费仅6元/㎡/月——这套房源几乎集齐了"亚奥核心+独栋形态+带租约现金流+燃气餐饮适配+俱乐部稀缺产权"五大稀缺属性。2026年的亚奥商圈，存量118.6万㎡、租金230元/㎡/月、空置率17.8%且环比去化持续改善，TMT软件、大数据企业及公共机构、智能硬件企业正偏好大面积整层办公——而这样一套"即买即收租+可改造企业总部+可经营高端会所"的独栋俱乐部产品，正成为实力企业与核心区资产配置买家的稀缺入场券。

本文基于地势坤地产官方房源参数、2026年亚奥商圈最新商办行情及俱乐部产权交易实务，为你拆解这处3428㎡独栋俱乐部的真实价值与购置逻辑。

项目底账：北四环奥体会展核心的独栋俱乐部

富城花园俱乐部位于北京市北四环东路，地处亚奥商圈核心腹地，毗邻奥体中心、国家会议中心、鸟巢水立方会展核心区。

核心规划数据一览：

  • 项目位置：北四环东路，亚奥商圈核心区

  • 产品属性：独栋

  • 产权性质：俱乐部（40年产权）

  • 建筑面积：3428.54㎡

  • 面积分布：-1层243.76㎡ / 1层2864.58㎡ / 2层320.2㎡

  • 楼层结构：地上2层（含-1层地下空间）

  • 朝向：东西南北四面

  • 出售报价：1.5亿元

  • 税费：约550万（成交价各付各税）

  • 当前状态：在租，分租2家租户

  • 租户1：知名餐饮公司总部

  • 租户2：健身房

  • 燃气：已接通燃气

  • 供暖：无市政供暖，冬季靠燃气锅炉取暖

  • 空调系统：自备大型空调制冷装备，并配有新风系统，各承租户加装空调，可实现24小时制冷

  • 停车收费：球馆和健身会员停车免费；承租物业的办公员工车辆500元/年/辆

  • 物业费：6元/㎡/月

  • 水费：10元/吨

  • 电费：1.2元/度

💡 1.5亿总价、3428.54㎡建筑面积，折算建面单价约4.38万/㎡。而2026年企房房亚奥独栋出售参考单价为5-7.5万/㎡区间——本标的单价处于亚奥独栋出售价格区间的中低位，且带有"知名餐饮公司总部+健身房"双优质租约，是亚奥核心区具备"即买即收租"属性的非标稀缺品。

本次出售空间：3428㎡独栋俱乐部的硬核参数

1. 空间尺度与楼层布局

  • 1层（主楼层）：2864.58㎡，占整栋面积83.6%，是绝对的经营/办公主战场

  • 2层：320.2㎡，可作为办公夹层、VIP包间、总经理办公室、会议区

  • -1层（地下）：243.76㎡，可规划为仓储、设备间、员工休息区、休闲配套

  • 东西南北四面朝向：全明户型，自然采光通风俱佳

2. club属性的空间灵活性

作为"俱乐部"产权产品，其空间可塑性远高于标准写字楼：

  • 1层2864.58㎡大开间：可规划为餐饮总部办公区+品牌展示区+客户接待区

  • 2层320.2㎡：可打造为企业高管办公套间、VIP商务洽谈室、董事会会议室

  • -1层243.76㎡：可作为员工休闲区、仓储物流、设备机房

  • 燃气已接通：满足餐饮运营、商务宴请、员工餐厅的核心需求

  • 24小时制冷+新风系统：满足全天候办公与经营的空调需求

3. 双优质租户的"即买即收租"价值

当前在租分租2家租户：

租户1：知名餐饮公司总部

  • 餐饮企业总部办公，对空间品质与燃气配套有专业要求

  • 餐饮公司总部作为租户，租约相对稳定

  • 彰显物业专业适配餐饮总部与商务经营的硬件能力

租户2：健身房

  • 健身房租户带来稳定人流与配套价值

  • 健身业态与俱乐部属性高度契合

  • 双租户结构分散了单一租户违约的风险

📌 "即买即收租"是本项目的市场竞争优势——买家不必承担空置期与招商爬坡成本，接手即有现金流。

4. 持有成本的"亚奥洼地"

成本项

本标的

亚奥甲级写字楼参考

物业费

6元/㎡/月​

18-35元/㎡/月

供暖

燃气锅炉自供

市政集中供暖

空调

自备大型装备+新风，24小时制冷

中央空调（限时供应）

水费

10元/吨

商业水价

电费

1.2元/度

商业电价

停车费（员工）

500元/年/辆

1500-2500元/月/辆

关键洞察：物业费6元/㎡/月在亚奥商圈属于绝对低位（同板块北辰世纪中心22-28元、盘古大观30-35元），年物业费支出仅约24.7万元，持有成本优势显著。

区位价值：亚奥会展核心的黄金坐标

1. 亚奥商圈的2026年市场窗口

根据2026年Q2北京商办市场报告：

指标

亚奥商务区2026 Q2

市场解读

存量

118.6万㎡

区域均衡稳健

租金

230元/㎡/月

处于调整周期

空置率

17.8%

环比下降0.5%，去化持续改善

需求结构

TMT软件、大数据企业为主，教育行业回暖

公共机构、智能硬件企业偏好大面积整层

新增供应

偏少

市场竞争压力小于丽泽、通州

标杆成交

大疆创新5500㎡入驻奥南五号、生态环境部土壤中心5400㎡签约子拓国际广场

中大型科技企业稳定选址优选

关键洞察：亚奥商圈2026年空置率17.8%且环比改善，依托奥体会展、国家会议中心配套，品牌展示属性突出；TMT软件、大数据企业及公共机构、智能硬件企业正偏好大面积整层办公——这与本标的3428㎡独栋形态的需求端高度匹配。

2. 北四环东路的交通与配套

  • 地铁：周边地铁8号线奥体中心站、15号线安立路站等轨道节点覆盖

  • 北四环主路：紧邻北四环东路，自驾通达全城

  • 公交：周边数十条公交线路

  • 通达性：10分钟达奥体中心、国家会议中心；20分钟达国贸CBD、中关村；30分钟达首都机场

  • 会展配套：毗邻奥体会展中心、国家会议中心，品牌展示属性突出

3. 2026年亚奥租金与出售行情对照

要判断本标的"1.5亿、4.38万/㎡"的真实价值，需对照2026年亚奥最新市场行情：

亚奥写字楼租金参考（企房房2026年数据）：

楼盘名称

近期低价（元/㎡/天）

近期高价（元/㎡/天）

年度均价（元/㎡/天）

盘古大观写字楼

8.8

13.0

10.5-11.0

北辰世纪中心

6.8

9.0

7.8

中航资本大厦

6.5

8.5

7.5

国奥村写字楼

6.2

8.2

7.1

名人广场

5.8

7.8

6.8

傲城融富中心

5.5

7.5

6.5

天虹广场

5.3

7.2

6.3

亚奥独栋出租参考（企房房2026年数据）：

项目/区域类型

年度均价（元/㎡/天）

说明

国家会议中心正核心独栋

7.5-8.8

极度稀缺

北辰东路沿线甲级独栋

6.2-7.5

品质较新

亚奥板块科研独栋/院落

3.5-4.5

楼龄较长但空间灵活

奥运村片区酒店配套独栋

4.2-5.2

享受酒店配套

汇园等低密度办公区

3.5-4.3

性价比选择

亚奥独栋出售参考（企房房2026年数据）：

项目/区域类型

出售单价区间（元/㎡）

亚奥商圈整体独栋出售

5-7.5万/㎡（总价极高，个案谈判）

亚奥世贸商城附近二手房

2026年1季度挂牌8.48万/㎡（单价区间5.07-16.56万/㎡）

行情解读：

  • 亚奥独栋出售参考单价5-7.5万/㎡，本标的4.38万/㎡的报价处于亚奥独栋出售价格区间的中低位

  • 横向对比亚奥世贸商城附近二手房2026年1季度挂牌8.48万/㎡，本标的单价具备显著性价比

  • 但考虑到本标的是"俱乐部产权"而非标准"办公/商业"产权，且为带租约的非标产品，4.38万/㎡的定价具备合理性

  • 参考亚奥独栋出租年度均价3.5-8.8元/㎡/天的区间，本标的作为"餐饮公司总部+健身房"双租户物业，其租金承载能力在亚奥独栋中处于中上水平

💡 关键判断：1.5亿、4.38万/㎡的报价在亚奥独栋出售市场中具备显著的价格优势。但需要客观看到：俱乐部产权在改造成企业总部、或未来退出时，会面临比标准办公产权更严格的核验——这正是它定价低于同区域标准独栋的原因，也是专业买家谈判的切入点。

俱乐部产权的交易特性与风险提示

本项目产权性质为"俱乐部（40年产权）"，在交易与使用中需特别关注以下要点：

1. 产权核验"三必查"（企房房2026年购置避坑指南）

  • 查登记信息：去不动产登记中心拉产调，看权利人、面积、年限、抵押查封状态

  • 查土地性质：核对规划用途（俱乐部产权需确认是否可用于企业总部办公、餐饮经营、健身房运营等预期业态）

  • 查原始合同：查看开发商原始购房发票，避免"抵账房"纠纷

2. 税费结构

本项目"各付各税约550万"，这一相对可控的税费水平，可能意味着：

  • 卖方能够提供完整的原始购房发票等凭证

  • 土地增值税等大额税费已由卖方合理承担或通过交易结构优化

  • 买方主要承担契税（3%）、印花税（0.05%）等

⚠️ 重要提示：根据企房房2026年数据，公司产权写字楼交易的综合税费可能占总价15%-25%。本项目各付各税约550万（占总价3.67%），属于相对优化的税费结构，但买家仍需在签约前要求卖方提供完整的税费测算与原始凭证。

3. 使用功能的改造限制

  • 俱乐部产权在改造为企业总部、高端会所、品牌体验中心等业态时，需向规划、住建等部门核实外立面、内部结构、消防等方面的改造限制

  • 确认水电暖气等为商业标准，容量满足办公与经营需求

  • 燃气已接通+24小时制冷+新风系统，硬件基础具备餐饮、健身、办公复合业态的承载能力

4. 交易资金安全

  • 大额资金必须走银行资金监管账户

  • 合同条款特别注明产权清晰、无历史遗留问题作为生效前提

  • 留10%尾款，过户完成、水电物业交割清楚再付

适配客群：谁应该抢这栋俱乐部独栋

基于富城花园俱乐部的产品特质与亚奥区位属性，以下四类买家最适合入手：

1. 餐饮/酒店/健身连锁企业总部

最佳匹配理由：

  • 已接通燃气，1层2864.58㎡大开间适配餐饮总部办公+品牌展示+商务宴请

  • 现有知名餐饮公司总部租户证明了物业的专业适配性

  • 亚奥商圈毗邻奥体会展、国家会议中心，商务宴请与会展餐饮需求旺盛

2. 企业总部与集团办公

最佳匹配理由：

  • 3428㎡整栋独户，企业独门独院

  • 1层作为开放办公与接待，2层作为高管办公室与董事会会议室

  • 物业费仅6元/㎡/月的持有成本洼地

  • 北四环东路核心位置，企业门面能级充足

3. 高端会所与私董会运营方

最佳匹配理由：

  • 俱乐部产权属性与高端会所、私董会、企业招待中心业态天然契合

  • 燃气+24小时空调+新风系统，满足高端餐饮与商务接待需求

  • 1层2864.58㎡空间可规划为品牌体验馆、客户招待中心、企业博物馆

4. 资产配置型投资者

最佳匹配理由：

  • 双租户（知名餐饮公司总部+健身房）结构分散风险，即买即收租

  • 亚奥独栋出售参考单价5-7.5万/㎡，本标的4.38万/㎡具备资产安全边际

  • 俱乐部产权在亚奥核心区具有不可替代的稀缺性

2026年的窗口期意义：为什么是现在

1. 亚奥商圈的"去化改善"窗口

2026年Q2亚奥空置率17.8%，环比下降0.5%，去化持续边际改善。大疆创新5500㎡入驻奥南五号、生态环境部土壤中心5400㎡签约子拓国际广场等标杆成交，证明中大型科技企业与公共机构对亚奥大面积整层办公的需求正在回升。

2. 非标独栋的稀缺性溢价

亚奥商圈整体独栋出售"总价极高，完全个案谈判"——这类产品在市场上是真正的"卖一套少一套"。富城花园俱乐部作为北四环东路独栋、带燃气、带双优质租约、报价4.38万/㎡，是2026年亚奥非标独栋中具备性价比的标的。

3. 各付各税约550万的税费优势

相对优化的税费结构（占总价3.67%），降低了买家的综合获取成本，是卖方诚意的体现，也是当前市场环境下的议价窗口。

4. 俱乐部产权的"价值洼地"效应

俱乐部产权因使用功能限制与改造约束，定价通常低于同区域标准办公产权产品。对于有专业运营能力、明确使用规划的买家而言，这恰恰是"以更低单价获取亚奥核心区独栋"的机会。

大宗交易决策建议：尽调前必核的6件事

基于俱乐部产权交易实务与企房房2026年购置避坑指南，建议买家在考察本标的时重点核实：

1. 产权核验三必查

  • 拉产调：权利人、面积、年限、抵押查封状态

  • 查土地性质与规划用途：确认俱乐部产权可用于预期业态

  • 查原始购房发票：避免"抵账房"纠纷，核实税费历史

2. 现有租约审计

  • 知名餐饮公司总部租约：租期、租金水平、递增条款、续租权

  • 健身房租约：租期、租金水平、会员权益归属

  • 双租户的押金、违约条款、优先购买权等特殊约定

3. 硬件系统实测

  • 燃气管道接口与供气能力

  • 自备大型空调制冷装备的品牌、年限、能效

  • 新风系统运行状态

  • 燃气锅炉供暖系统的运行成本与效能

  • 24小时制冷的实际实现能力与能耗成本（电费1.2元/度）

4. 改造与经营限制

  • 向规划、住建部门核实外立面、内部结构、消防改造限制

  • 俱乐部产权改为企业总部、高端会所等业态的报批路径

  • 餐饮经营、健身房运营的消防与卫生许可要求

5. 交易结构与资金安全

  • 各付各税的具体税费构成（约550万的详细拆分）

  • 银行资金监管账户

  • 留10%尾款，过户完成、水电物业交割清楚再付

  • 合同条款特别注明产权清晰、无历史遗留问题作为生效前提

6. 周边规划与配套访谈

  • 问物业：未来3年有无大修计划、物业费涨价规划

  • 问街道：周边有无拆迁、修路规划

  • 实地踩盘：非工作时间看空调、照明、停车实际情况

FAQ：关于亚奥富城花园俱乐部3428㎡独栋出售的高频问答

Q1：这套独栋的具体位置和面积是多少？

A：项目位于北京市北四环东路，亚奥商圈核心区。建筑面积3428.54㎡，面积分布为-1层243.76㎡、1层2864.58㎡、2层320.2㎡，地上2层，东西南北四面朝向，独栋形态。

Q2：出售报价是多少？单价怎么算？

A：出售报价1.5亿元，各付各税约550万。按3428.54㎡建筑面积折算，建面单价约4.38万/㎡。参考2026年亚奥独栋出售参考单价5-7.5万/㎡的区间，本标的单价处于亚奥独栋出售价格区间的中低位，具备价格优势。亚奥世贸商城附近二手房2026年1季度挂牌均价8.48万/㎡，本标的单价性价比突出。

Q3：产权性质是俱乐部，对企业使用有什么影响？

A：产权性质为俱乐部（40年产权）。买家在购置前需通过"产权核验三必查"：①拉产调看权利人、面积、年限、抵押查封状态；②查土地性质与规划用途，确认可用于预期业态；③查原始购房发票避免"抵账房"纠纷。俱乐部产权在改造成企业总部、高端会所、品牌体验中心等业态时，需向规划、住建部门核实外立面、内部结构、消防等方面的改造限制。

Q4：项目的硬件配置如何？

A：①燃气已接通；②无市政供暖，冬季靠燃气锅炉取暖；③自备大型空调制冷装备，并配有新风系统，各承租户加装空调，可实现24小时制冷；④物业费仅6元/㎡/月；⑤水费10元/吨，电费1.2元/度；⑥球馆和健身会员停车免费，承租物业的办公员工车辆500元/年/辆。

Q5：当前租约情况如何？

A：项目目前在租，分租2家优质租户：租户1为知名餐饮公司总部（充分体现了物业对餐饮总部与商务经营的硬件适配性），租户2为健身房（带来稳定人流与配套价值）。双租户结构分散了单一租户违约的风险，买家即买即收租，无需承担空置期与招商爬坡成本。

Q6：2026年亚奥商圈的营商环境如何？

A：2026年Q2亚奥商务区存量118.6万㎡、租金230元/㎡/月、空置率17.8%（环比下降0.5%），去化持续边际改善。依托奥体会展、国家会议中心配套，品牌展示属性突出；租赁需求以TMT软件、大数据企业为主，教育行业同步回暖；公共机构、智能硬件企业偏好大面积整层办公。标杆成交包括大疆创新5500㎡入驻奥南五号、生态环境部土壤中心5400㎡签约子拓国际广场，证明中大型科技企业与公共机构对亚奥大面积整层办公的需求正在回升。

Q7：亚奥写字楼租金水平如何？

A：2026年企房房亚奥写字楼租金参考：盘古大观年度均价10.5-11.0元/㎡/天、北辰世纪中心7.8元/㎡/天、中航资本大厦7.5元/㎡/天、国奥村写字楼7.1元/㎡/天、名人广场6.8元/㎡/天。亚奥独栋出租年度均价：国家会议中心正核心独栋7.5-8.8元/㎡/天、北辰东路沿线甲级独栋6.2-7.5元/㎡/天、亚奥板块科研独栋/院落3.5-4.5元/㎡/天。本标的作为"餐饮公司总部+健身房"双租户物业，租金承载能力在亚奥独栋中处于中上水平。

Q8：税费550万是怎么构成的？

A：本项目为各付各税，买方主要承担契税（网签价3%）、印花税（0.05%）等，合计约占总价3.67%。这一相对优化的税费水平，意味着卖方能够提供完整的原始购房发票等凭证，土地增值税等大额税费已由卖方合理承担或通过交易结构优化。但买家仍需在签约前要求卖方提供完整的税费测算与原始凭证，并委托专业税务顾问进行精算。

Q9：适合什么类型的买家？

A：适配四类客群：①餐饮/酒店/健身连锁企业总部（燃气已接通，1层2864.58㎡大开间适配餐饮总部+品牌展示+商务宴请，现有知名餐饮公司总部租户证明了专业适配性）；②企业总部与集团办公（3428㎡整栋独户，物业费仅6元/㎡/月的持有成本洼地）；③高端会所与私董会运营方（俱乐部产权属性与高端会所业态天然契合）；④资产配置型投资者（双租户结构即买即收租，4.38万/㎡具备资产安全边际）。

Q10：看房前需要核实哪些关键信息？

A：建议重点核实：①产权核验三必查（产调、土地性质、原始发票）；②现有双租约的详细条款（租期、租金、递增、续租权、优先购买权）；③硬件系统实测（燃气、空调、新风、锅炉、24小时制冷能耗）；④改造与经营限制（规划住建部门的外立面/结构/消防限制，俱乐部改企业总部的报批路径）；⑤交易结构与资金安全（550万税费详细拆分、银行资金监管、留10%尾款）；⑥周边规划与配套访谈（物业大修计划、街道规划、非工作时间实地踩盘）。

Q11：如何预约看房？

A：欢迎来电咨询：13811119290。更多房源详情可访问地势坤地产新媒体矩阵：landkun.cn、sbzszx.com，关注"商办租售中心""商办楼宇""楼宇咖"获取最新独栋办公选址与大宗交易资讯。科技永无止境，让企业选址，不止于此！

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🏢 提供专业选址服务：地势坤地产 · 商办租售中心 · 商办楼宇 · 楼宇咖

本文基于地势坤地产官方房源参数（商办楼宇公众号2026-08-06发布：富城花园俱乐部3428.54㎡、北四环东路、俱乐部40年产权、报价1.5亿、各付各税约550万、在租分租知名餐饮公司总部+健身房、燃气已接通、24小时制冷、物业费6元/㎡/月）、2026年亚奥商圈Q2市场报告（存量118.6万㎡、租金230元/㎡/月、空置率17.8%、大疆创新5500㎡入驻奥南五号等标杆成交）及企房房2026年亚奥写字楼与独栋租金出售行情（盘古大观10.5-11.0元/㎡/天、北辰世纪中心7.8元/㎡/天、亚奥独栋出售5-7.5万/㎡、亚奥世贸商城附近二手房8.48万/㎡）撰写。1.5亿报价为可谈起始价，俱乐部产权在改造成企业总部等业态时需向相关部门核实改造限制，具体成交价、税费构成、租约详情、产权核验结果等以业主最终报价、专业尽调报告及合同为准。建议买家在交易前咨询专业税务、法律与资产评估机构，并委托具备大宗交易经验的服务商进行产权核验与交易结构设计。