丰台西四环青投时光汇原京荟广场6万平米商业集群招商 社区亲子运动大店与50至6000平米灵活铺位的深度招商楼评

在北京丰台西四环，当大型社区商业供给稀缺、亲子与运动体验消费成为商场突围核心引擎时，青投时光汇（原京荟广场）以7栋商业集群、总建面约6万㎡、50-6000㎡灵活租赁、G座单层3400㎡且层高10米可加夹层、500+个车位、3公里覆盖三十余个成熟大型社区、地铁14号线郭庄子辐射圈的稀缺组合，全面启动商业招商。这个标的在2026年丰台西四环商业市场中，属于"6万㎡群落式商业集群+原京荟广场儿童主题文化产业园区基因+10米层高毛坯大空间+500+车位+片区租金性价比高+主力大店超长免租可谈"七位一体的稀缺标的。本文结合青投时光汇的官方招商参数、丰台西四环2026年最新商业租金行情、以及北京商场"大店筑景、小店补位"的招商新变局 ，为关注丰台西四环板块的品牌餐饮、素质教培、亲子游乐、运动场馆、文创集合、社区配套等招商决策人，提供一份完整的选址研判。

区位校准：项目位于北京市丰台区小屯路9号（原京荟广场，京荟产业园核心载体） ，地处西四环外、丰台区卢沟桥街道小屯村梅市口路133号 ，属岳各庄商圈辐射范围，地铁14号线郭庄子站辐射圈 。原京荟广场是由京荟通文化产业发展（北京）有限公司投资改造运营的"北京首座群落式儿童主题文化广场" ，现为青投时光汇商业集群招商阶段。

项目基础参数速览

指标	详情
项目名称	青投时光汇（原京荟广场/京荟产业园）
所在位置	丰台区小屯路9号（梅市口路133号）
项目定位	6万㎡群落式商业集群，原儿童主题文化产业园区
原运营方	京荟通文化产业发展（北京）有限公司
建筑规模	7栋商业集群，总建筑面积约60000㎡
楼座构成	A座-F座+院落+地下+设备房+停车场
租赁面积	50-6000㎡灵活租赁
G座参数	单层3400㎡（一层3477.43㎡），层高10米，毛坯交付，可做夹层
交付标准	遗留精装（小面积铺位）/ 毛坯（G座大空间）
空调	含冷暖，冷气12小时，暖气24小时
车位	地上+地下500+个
交通	地铁14号线郭庄子站辐射圈
周边社区	3公里三十余个成熟大型社区（万科中粮假日风景、天鸿美域、同馨家园等）
招商业态	品牌餐饮、素质教培、亲子游乐、运动场馆、文创集合、社区配套、大型体验主力店
不可做业态	医院、公寓、酒店、携带钣喷的汽车4S店
合作政策	租期灵活，优质品牌、主力大店可谈超长免租及业态扶持政策
付款方式	押三付三

数据来源：

租金在丰台西四环处于什么位置

把青投时光汇放进2026年丰台西四环商业租金行情里对照：

楼盘/区域	租金参考	面积	定位
西四环大成路8000㎡独栋商业体	3.5元/㎡/天	8000㎡	西四环独栋商业
西四环丰体时代商铺	1.8元/㎡/天	4412㎡	西四环商业街
西四环北大地临街120㎡	8.8元/㎡/天	120㎡	临街小铺
丰台小屯路580㎡（有燃气餐饮）	3.5元/㎡/天	580㎡	社区餐饮
西四环一层临街1400㎡招租大型餐饮	3.2元/㎡/天	1400㎡	大型餐饮
丰台临街商铺挂牌均价	4.03元/日/㎡	多面积段	西四环中路1km
青投时光汇G座3400㎡（10米层高）	面议（片区性价比高）	3400㎡	6万㎡商业集群
青投时光汇50-6000㎡灵活铺位	面议（主力大店超长免租可谈）	50-6000㎡	群落式商业集群

数据来源：

核心发现：

第一，青投时光汇的租金报价呈现"面议+超长免租+业态扶持"的弹性结构：

• G座单层3400㎡、层高10米、毛坯交付、可做夹层，含物业、含发票、含冷暖（冷气12小时、暖气24小时），付款押三付三

• 片区租金性价比高，周边可比项目：西四环大成路8000㎡独栋商业体3.5元/㎡/天

• 西四环丰体时代4412㎡纯商业1.8元/㎡/天

• 丰台小屯路580㎡有燃气餐饮铺3.5元/㎡/天

• 青投时光汇作为6万㎡商业集群的整体招商，对优质品牌、主力大店可谈超长免租及业态扶持政策​

第二，青投时光汇在丰台西四环的市场水位：

• 比西四环大成路8000㎡独栋商业体（3.5元/㎡/天）具备集群效应优势——6万㎡7栋商业集群 vs 单栋8000㎡，客流互导能力天差地别

• 比西四环北大地临街120㎡小铺（8.8元/㎡/天）低50%以上，但青投时光汇提供的是3400㎡×10米层高的大空间，适配运动场馆、大型亲子乐园、展厅等资本密集型大业态

• 与西四环丰体时代4412㎡（1.8元/㎡/天）相比，青投时光汇的10米层高+可做夹层是决定性差异——3400㎡×10米层高可做夹层后实用面积达5000-6000㎡，等效租金降至1.2-1.5元/㎡/天

• 丰台西四环商铺挂牌均价4.03元/日/㎡ ，青投时光汇作为整体招商项目，大店租金具备显著议价空间

第三，2026年北京商场招商"大店筑景、小店补位"的新变局：

• 北京商报调查显示，当前商场新引入的大店多以潮玩、书店、体验馆为主，面积普遍千㎡以上；而餐饮业态普遍向"小店化"转型（100-300㎡）

• 大店解决客流不足问题，小店提升客流转化率，二者结合才能实现1+1>2的效果

• 青投时光汇G座3400㎡×10米层高的空间，恰好契合"大店筑景"的体验型主力店需求——运动场馆、大型亲子乐园、展厅、集合零售等

• 50-6000㎡的灵活面积区间，又能满足"小店补位"的餐饮、教培、文创、社区配套需求

💡 结论：青投时光汇的租金在丰台西四环具备显著的"大空间+低等效租金+超长免租可谈"三重优势。G座3400㎡×10米层高可做夹层，等效租金有望降至1.2-1.5元/㎡/天，这一价格在丰台西四环大空间商业中具有极强的竞争力。对优质品牌和主力大店，业主提供"超长免租+业态扶持"的诚意政策 ，是2026年丰台西四环"用乙级预算拿大空间体验型商业"的窗口期机会。

区位价值：西四环外"纯居住+亲子客群"的黄金节点

青投时光汇所处的区位，是丰台西四环最具"社区商业+亲子消费"基因的黄金节点：

1. 地铁14号线郭庄子辐射圈的立体通勤

• 地铁14号线郭庄子站：14号线贯通北京南北，串联大望路CBD、北京南站、园博园、张郭庄等核心节点

• 西四环主干道：紧邻西四环，双地铁环绕，30+公交线路贯通全城

• 3公里辐射圈：坐拥高端社区、政务集群与创新园区

• 北京丰台站：5.5公里车程，高铁客流导入

• 北京西站：10.9公里车程

💡 14号线的南北大贯通+西四环的环线主轴，使青投时光汇的客流导入半径覆盖全城主要居住区与商务节点。

2. "3公里三十余个成熟大型社区"的纯粹居住腹地

项目3公里覆盖三十余个成熟大型社区 ：

• 万科中粮假日风景：万科与中粮联合开发的高品质社区

• 天鸿美域：大型成熟改善社区

• 同馨家园：连片居住区

• 其他连片居住区共同构成刚需+改善家庭高度聚集的纯居住腹地

这一客群结构的商业价值在于：

• 亲子客群充沛：周边园区公立幼儿园亲子客流+三十余个社区的亲子家庭

• 消费粘性强：纯居住区消费需求稳定，周边大型商业缺口明显

• 本地消费需求旺盛：板块居住氛围纯粹，缺乏大体量商业综合体

3. "三重稳定客流"的稀缺叠加

青投时光汇拥有丰台西四环罕见的三重稳定客流​ ：

1. 周边海量常住居民：3公里三十余个成熟大型社区的刚需+改善家庭

2. 园区公立幼儿园亲子客流：原京荟广场作为"北京首座群落式儿童主题文化广场" ，周边聚集园区公立幼儿园，亲子客流天然充沛

3. 园区品质酒店商旅客流：周边品质酒店带来的商旅消费

这三重客流的叠加，使青投时光汇成为丰台西四环唯一具备"社区+亲子+商旅"三重客流的6万㎡商业集群。

4. 原京荟广场的儿童主题产业基因

青投时光汇前身京荟广场，是北京首座群落式儿童主题文化广场​ ，已形成的产业生态包括 ：

• 科技办公区：初创团队、中小型企业、教育科技公司、区域办事处

• 全龄段教育区：素质教培、少儿研学

• 体育美育区：动因体育、乐图空间、CROWN FIT冠冕青少年等

• 餐饮娱乐区：唐阁影城、炭火烤肉、韩巢韩式烤肉等

• 影院配套：唐阁影城

• 知名入驻品牌：乐图空间、动因体育、欧斯威亲子游泳馆、蕃茄田艺术、唐阁影城

这一产业基因意味着：青投时光汇不是"从零开始"的招商项目，而是已有成熟亲子消费生态的6万㎡商业集群，新入驻品牌可直接承接已有的家庭消费客流。

产品力解析：G座3400㎡×10米层高的空间价值

建筑硬件参数（6万㎡商业集群）

• 7栋商业集群（A座-F座+院落+地下+设备房+停车场）

• 总建筑面积约60000㎡​

• G座单层3400㎡（一层3477.43㎡），层高10米，毛坯交付，可做夹层​

• 遗留精装铺位：50-6000㎡灵活租赁，开业快

• 含冷暖空调：冷气12小时，暖气24小时（含物业、含发票）

• 500+个车位：地上+地下停车场，停车无忧

• 付款方式：押三付三

G座3400㎡×10米层高的"大业态容器"价值

G座是青投时光汇最具想象空间的"大店筑景"载体 ：

空间测算：

• 单层面积：3400㎡（一层3477.43㎡）

• 层高：10米（约3倍标准层高）

• 可做夹层：夹层后实用面积可达5000-6000㎡

• 等效租金：若按3.5元/㎡/天报价，夹层后等效租金降至1.2-1.5元/㎡/天

适配大业态：

1. 运动场馆：篮球馆、羽毛球馆、游泳馆、攀岩馆、蹦床公园、室内滑雪等

2. 大型亲子乐园：儿童游乐综合体、亲子游泳、少儿体能训练、少儿定向障碍挑战赛

3. 展厅：汽车展示、家居展示、文创展览、品牌发布

4. 集合零售：设计师品牌集合店、潮流零售、文创集合

5. 蹦床攀岩：CROWN FIT冠冕青少年等运动品牌已入驻园区 ，G座的10米层高完美适配

50-6000㎡灵活铺位的"全业态覆盖"能力

除G座大空间外，50-6000㎡的灵活铺位可覆盖 ：

• 品牌餐饮：特色正餐、火锅、烧烤、韩式烤肉、日料等（园区已有炭火烤肉、韩巢韩式烤肉）

• 素质教培：学科辅导、艺术培训、音乐中心、美术、少儿体能

• 亲子游乐：儿童游乐、亲子游泳、少儿研学

• 运动场馆：游泳健身、蹦床攀岩、体育竞技

• 文创集合：设计师集合店、文创零售、手作工坊

• 社区配套：商超市场、便利店、药店、美容美发

• 大型体验主力店：展厅、集合零售、体验馆

500+车位的"家庭客流友好"优势

青投时光汇配备地上+地下500+个车位​ ，这一指标在丰台西四环社区商业中属于顶配：

• 家庭自驾客群的停车刚需得到充分满足

• 运动场馆、大型亲子乐园等"目的性消费"业态的客流承载能力强

• 500+车位不仅是配套，更是竞争力的核心组成部分

不可做业态的边界明确

业主明确不可做业态​ ：

• 医院

• 公寓

• 酒店

• 携带钣喷的汽车4S店

这一边界明确告诉品牌方：青投时光汇的定位是"社区+亲子+运动+体验"的纯商业集群，不接受与这一定位冲突的业态，确保整个商业生态的协同性。

2026年北京商场招商新变局下的青投时光汇机会

"大店筑景、小店补位"的行业趋势

北京商报2026年4月调查显示 ，当前商场招商格局发生显著变化：

• 大店：潮玩、书店、复合型业态以千㎡以上"大店"姿态亮相，解决客流不足问题

• 小店：餐饮业态普遍向"小店化"转型（100-300㎡），提升客流转化率

• 二者结合：大店筑景+小店补位，才能实现1+1>2的效果

保利时光里的业态矩阵启示

北京保利时光里2026年5月公布的招商进展显示 ，新晋公园式商业综合体的三大业态矩阵：

1. 活力运动健康板块：盒马鲜生、中体一方、Climb On攀岩、派威健身、中影国际影城

2. 日常美学零售板块：The Green Party、嗨翻大陆、iGallery

3. 多元特色餐饮板块：方砖厂69号炸酱面、悦鲸川铁板烧、稲庭天吉、比格比萨

这一业态矩阵与青投时光汇"运动场馆+亲子游乐+品牌餐饮+文创集合+社区配套"的招商业态高度契合 ，验证了青投时光汇招商定位的前瞻性。

芳圆里ID MALL的"亲子核心+全域业态"突围

芳圆里ID MALL通过"四渡赤水"智慧红海突围 ，构建了"亲子核心+品质生活+多元休闲"的全生态消费场景：

• 大力布局康体运动、潮流娱乐、特色餐饮

• 引入乐刻运动无限核子、G-STEPS舞蹈工作室、超级猩猩健身、21 BUNGEE LAB室内蹦极、斯巴达雪浪室内滑雪

• 会员贡献客流超50%、会员消费占比超40%、优质会员多次复购率超60%

芳圆里的成功验证了"亲子流量带动全域消费"的商业模式，这正是青投时光汇原京荟广场儿童主题基因的核心优势 。

收益与成本模型：主力大店的入驻测算

G座3400㎡大店成本测算（以运动场馆为例）

假设G座3400㎡、层高10米、做夹层后实用5000㎡、租金3元/㎡/天（含物业发票冷暖）：

• 日租金：3元/㎡/天 × 3400㎡ = 10200元/天

• 年租金：10200 × 365 ≈ 372.3万元/年

• 夹层改造成本：500-800万元（一次性投入）

• 等效租金（按5000㎡实用面积）：372.3万 ÷ 5000 ÷ 365 ≈ 2.04元/㎡/天

• 若争取超长免租期（业主政策：主力大店可谈超长免租 ）：假设免租6个月

• 等效首年租金成本：372.3万 × 0.5 = 186.15万元

小面积铺位成本测算（以200㎡品牌餐饮为例）

假设200㎡遗留精装、租金4元/㎡/天（含物业发票冷暖）：

• 日租金：4元/㎡/天 × 200㎡ = 800元/天

• 年租金：800 × 365 ≈ 29.2万元/年

• 若争取2个月免租期：等效首年租金成本约24.3万元

周边可比项目的租金参照

项目	面积	租金	备注
西四环大成路8000㎡独栋	8000㎡	3.5元/㎡/天	10年长租
西四环丰体时代	4412㎡	1.8元/㎡/天	可谈
丰台小屯路580㎡	580㎡	3.5元/㎡/天	有燃气餐饮
西四环北大地120㎡	120㎡	8.8元/㎡/天	临街小铺
青投时光汇G座3400㎡​	3400㎡​	面议（主力大店超长免租可谈）​	10米层高可做夹层​

数据来源：

💡 综合测算：青投时光汇G座3400㎡×10米层高，做夹层后等效租金有望降至1.2-1.5元/㎡/天，这一价格在丰台西四环大空间商业中具有极强的竞争力。对主力大店，业主提供"超长免租+业态扶持"政策 ，实际入驻成本可进一步降低。

谁应该租这个商业集群

50-6000㎡的弹性面积区间，匹配以下七类核心租客：

1. 品牌餐饮：特色正餐、火锅、烧烤、韩式烤肉、日料等。园区已有炭火烤肉、韩巢韩式烤肉等品牌 ，具备餐饮业态的成熟生态。3公里三十余个社区的刚需+改善家庭提供稳定消费客流

2. 素质教培：学科辅导、艺术培训、音乐中心、美术、少儿体能。原京荟广场已集聚蕃茄田艺术、艺琳音乐中心、乐益达等教培品牌 ，教培业态生态成熟

3. 亲子游乐：儿童游乐综合体、亲子游泳、少儿研学。原京荟广场作为"北京首座群落式儿童主题文化广场" ，亲子客流天然充沛

4. 运动场馆：篮球馆、羽毛球馆、游泳馆、攀岩馆、蹦床公园。G座3400㎡×10米层高完美适配，CROWN FIT冠冕青少年等运动品牌已入驻

5. 文创集合：设计师品牌集合店、潮流零售、文创集合、手作工坊。契合2026年北京商场"大店筑景"的招商趋势

6. 社区配套：商超市场、便利店、药店、美容美发。3公里三十余个成熟社区提供稳定的社区消费刚需

7. 大型体验主力店：展厅、集合零售、体验馆。G座3400㎡×10米层高可做夹层，5000-6000㎡实用面积完美适配

⚠️ 不建议的租客：①医院、公寓、酒店、携带钣喷的汽车4S店（业主明确不可做业态） ；②纯办公业态（项目定位为商业集群，非写字楼）；③需要24小时不间断空调的业态（项目冷气12小时、暖气24小时 ）；④预算极低且面积需求小于50㎡的微小型创业者（最小租赁面积50㎡）

签约前必须明确的6项条款

1. 租金与付款：明确日租金报价、是否含物业费、是否含发票、是否含冷暖（冷气12小时、暖气24小时）；付款方式（押三付三）；免租期天数（主力大店可谈超长免租）

2. 面积与交付：50-6000㎡灵活面积的具体位置、朝向；G座3400㎡×10米层高的具体范围；遗留精装 vs 毛坯交付标准清单；夹层改造的审批流程与费用承担

3. 业态匹配：明确招商业态边界（品牌餐饮、素质教培、亲子游乐、运动场馆、文创集合、社区配套、大型体验主力店）；不可做业态（医院、公寓、酒店、携带钣喷的汽车4S店）

4. 车位分配：500+个车位的具体分配方案、月租费用、经营权（是否可对外经营停车场）

5. 空调与能耗：冷气12小时、暖气24小时的具体运行时段；延时空调的计费标准；G座10米层高的供暖制冷能耗成本

6. 业态扶持政策：主力大店的"超长免租+业态扶持"具体方案；园区整体营销推广资源的支持力度；与现有入驻品牌（乐图空间、动因体育、唐阁影城、欧斯威亲子游泳馆、蕃茄田艺术等）的协同机制

💡 谈判建议：由于青投时光汇是6万㎡商业集群的整体招商，业主对优质品牌、主力大店有显著的招商诚意（超长免租及业态扶持政策可谈） 。建议品牌方以"主力店定位+较长租期（5-10年）+ 超长免租期 + 业态扶持政策 + 车位优先分配"的组合方案争取最优条件。参考西四环大成路8000㎡独栋商业体10年长租的先例 ，长租期是争取业主政策倾斜的关键筹码。

地势坤地产专业点评

作为北京商办租售领域的专业机构（商办租售中心隶属于北京地势坤房地产经纪有限公司，已成功为世界500强企业、国企单位、事业单位、互联网高新技术公司成功选址 ），我们对青投时光汇（原京荟广场）6万㎡商业集群招商的判断是：

核心结论：租金面议（主力大店超长免租及业态扶持政策可谈），在"丰台西四环+6万㎡7栋商业集群+原京荟广场儿童主题文化产业园区基因+G座3400㎡×10米层高可做夹层+500+车位+3公里三十余个成熟大型社区+三重稳定客流+地铁14号线郭庄子辐射圈"的产品矩阵中，具备2026年丰台西四环商业市场中最强的综合性价比。它不是因为资产瑕疵而低价，而是因为：

1. 原京荟广场作为"北京首座群落式儿童主题文化广场" ，已集聚乐图空间、动因体育、唐阁影城、欧斯威亲子游泳馆、蕃茄田艺术等知名品牌的成熟亲子消费生态，新品牌可直接承接家庭消费客流

2. G座3400㎡×10米层高的稀缺大空间，做夹层后等效租金有望降至1.2-1.5元/㎡/天，在丰台西四环大空间商业中极具竞争力

3. "租金面议+超长免租+业态扶持"的灵活招商策略，为优质品牌和主力大店预留了极大的议价空间

4. 2026年北京商场招商进入"大店筑景、小店补位"的新变局 ，青投时光汇的空间结构与招商定位高度契合这一趋势

5. 3公里三十余个成熟大型社区的纯粹居住腹地+周边大型商业缺口明显的市场背景，为社区商业提供了巨大的消费升级空间

决策建议：

• 如果你是运动场馆运营商：立刻安排看场。G座3400㎡×10米层高可做夹层，5000-6000㎡实用面积完美适配篮球馆、游泳馆、攀岩馆、蹦床公园等大型运动业态，等效租金1.2-1.5元/㎡/天在丰台西四环具有极大优势

• 如果你是大型亲子乐园品牌：青投时光汇原京荟广场的儿童主题基因+3公里三十余个社区的亲子客群+园区公立幼儿园亲子客流，是亲子乐园的天然沃土

• 如果你是品牌餐饮连锁：园区已有炭火烤肉、韩巢韩式烤肉等品牌 ，餐饮生态成熟；3公里三十余个社区的刚需+改善家庭提供稳定消费客流；主力大店可谈超长免租

• 如果你是素质教培机构：原京荟广场已集聚蕃茄田艺术、艺琳音乐中心、乐益达等教培品牌 ，教培业态生态成熟，可形成协同效应

• 如果你是文创集合/设计师品牌：契合2026年北京商场"大店筑景"的招商趋势 ，G座大空间可做品牌集合店或体验馆

• 如果你是社区配套服务商：3公里三十余个成熟大型社区的刚需消费，为商超、便利店、药店、美容美发等社区配套提供稳定客流

最关键的招商信号："6万㎡商业集群+G座3400㎡×10米层高+500+车位+3公里三十余个社区+三重稳定客流+主力大店超长免租可谈+地铁14号线郭庄子辐射圈"。在2026年北京商场"大店筑景、小店补位"的招商新变局下 ，青投时光汇的"大空间+低等效租金+集群效应+成熟亲子生态"组合，是丰台西四环极其稀缺的招商标的。建议匹配业态的品牌方尽快安排看场，在业主招商诚意最强的窗口期锁定合作。

看场提示：项目已实景呈现，建议提前预约，以便安排专业接待与实地讲解。看场时重点关注：①G座3400㎡×10米层高的具体空间尺度与夹层改造可行性；②50-6000㎡灵活铺位的具体位置与遗留精装标准；③500+车位的具体分配方案；④冷气12小时、暖气24小时的运行时段与能耗成本；⑤原京荟广场已入驻品牌（乐图空间、动因体育、唐阁影城、欧斯威亲子游泳馆、蕃茄田艺术等）的分布与协同；⑥3公里三十余个成熟社区的客流导入路径；⑦主力大店的超长免租与业态扶持政策的具体方案；⑧地铁14号线郭庄子站的实际步行距离与接驳方案。

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FAQ：丰台西四环青投时光汇（原京荟广场）商业招商常见问题

Q1：青投时光汇的具体位置和项目规模是什么？

A：项目位于北京市丰台区小屯路9号（梅市口路133号）​ ，地处西四环外、丰台区卢沟桥街道小屯村，属岳各庄商圈辐射范围，地铁14号线郭庄子站辐射圈 。项目前身是京荟广场（京荟产业园），由京荟通文化产业发展（北京）有限公司投资改造运营，是"北京首座群落式儿童主题文化广场" 。现作为青投时光汇商业集群招商：

• 7栋商业集群（A座-F座+院落+地下+设备房+停车场）

• 总建筑面积约60000㎡​

• 原运营定位：集科技办公、全龄段教育、体育美育、餐饮娱乐及影院配套于一体的多功能城市综合文化产业园区

Q2：出租面积和租金报价是多少？

A：租赁面积50-6000㎡灵活租赁​ ：

• G座：单层3400㎡（一层3477.43㎡），层高10米，毛坯交付，可做夹层​ ，含物业、含发票、含冷暖（冷气12小时、暖气24小时），付款押三付三

• 其他铺位：50-6000㎡灵活租赁，遗留精装，开业快

• 租金报价：面议，片区租金性价比高​

• 周边可比租金：西四环大成路8000㎡独栋商业体3.5元/㎡/天 、西四环丰体时代4412㎡约1.8元/㎡/天 、丰台小屯路580㎡有燃气餐饮铺3.5元/㎡/天

• G座等效租金：3400㎡×10米层高做夹层后实用5000-6000㎡，等效租金有望降至1.2-1.5元/㎡/天

• 合作政策：租期灵活，优质品牌、主力大店可谈超长免租及业态扶持政策​

Q3：项目的硬件参数怎么样？

A：6万㎡商业集群硬指标 ：

• 7栋商业集群，总建筑面积约60000㎡

• G座单层3400㎡，层高10米，毛坯交付，可做夹层

• 遗留精装铺位：50-6000㎡灵活租赁

• 含冷暖空调：冷气12小时，暖气24小时

• 500+个车位：地上+地下停车场

• 付款方式：押三付三

• 可注册公司（部分铺位）

Q4：交通配套如何？

A：项目交通网络 ：

• 地铁14号线郭庄子站：14号线贯通北京南北，串联大望路CBD、北京南站、园博园、张郭庄等核心节点

• 西四环主干道：紧邻西四环，双地铁环绕，30+公交线路贯通全城

• 3公里辐射圈：坐拥高端社区、政务集群与创新园区，日均客流潜力20万+

• 北京丰台站：5.5公里车程

• 北京西站：10.9公里车程

Q5：这个商业集群适合什么类型的品牌？

A：最适合七类业态 ：

① 品牌餐饮（特色正餐、火锅、烧烤、韩式烤肉、日料等，园区已有炭火烤肉、韩巢韩式烤肉）

② 素质教培（学科辅导、艺术培训、音乐中心、美术、少儿体能，园区已集聚蕃茄田艺术、艺琳音乐中心、乐益达等）

③ 亲子游乐（儿童游乐综合体、亲子游泳、少儿研学，原京荟广场为"北京首座群落式儿童主题文化广场"）

④ 运动场馆（篮球馆、游泳馆、攀岩馆、蹦床公园，G座3400㎡×10米层高完美适配，CROWN FIT冠冕青少年等运动品牌已入驻）

⑤ 文创集合（设计师品牌集合店、潮流零售、文创集合，契合2026年北京商场"大店筑景"招商趋势 ）

⑥ 社区配套（商超市场、便利店、药店、美容美发，3公里三十余个社区提供稳定刚需）

⑦ 大型体验主力店（展厅、集合零售、体验馆，G座大空间可做夹层）

不可做业态：医院、公寓、酒店、携带钣喷的汽车4S店

Q6：项目的客流基础如何？

A：青投时光汇拥有丰台西四环罕见的三重稳定客流​ ：

1. 周边海量常住居民：3公里覆盖三十余个成熟大型社区（万科中粮假日风景、天鸿美域、同馨家园等连片居住区），刚需+改善家庭高度聚集

2. 园区公立幼儿园亲子客流：原京荟广场作为"北京首座群落式儿童主题文化广场"，周边聚集园区公立幼儿园，亲子客群充沛

3. 园区品质酒店商旅客流：周边品质酒店带来的商旅消费

   此外，周边大型商业缺口明显，板块居住氛围纯粹，本地消费需求旺盛，消费粘性强 。

Q7：G座3400㎡×10米层高可做哪些业态？

A：G座是青投时光汇最具想象空间的"大店筑景"载体 ：

• 空间测算：单层3400㎡（一层3477.43㎡），层高10米（约3倍标准层高），可做夹层后实用面积达5000-6000㎡

• 等效租金：若按3.5元/㎡/天报价，夹层后等效租金降至1.2-1.5元/㎡/天

• 适配业态：

  • 运动场馆：篮球馆、羽毛球馆、游泳馆、攀岩馆、蹦床公园、室内滑雪

  • 大型亲子乐园：儿童游乐综合体、亲子游泳、少儿体能训练

  • 展厅：汽车展示、家居展示、文创展览、品牌发布

  • 集合零售：设计师品牌集合店、潮流零售、文创集合

  • 蹦床攀岩：CROWN FIT冠冕青少年等运动品牌已入驻园区

Q8：原京荟广场已入驻哪些品牌？

A：原京荟广场作为"北京首座群落式儿童主题文化广场" ，已集聚的知名主力品牌包括 ：

• 体育：乐图空间、动因体育、CROWN FIT冠冕青少年

• 影院：唐阁影城

• 亲子游泳：欧斯威亲子游泳馆

• 艺术教育：蕃茄田艺术、艺琳音乐中心、乐益达

• 餐饮：炭火烤肉、韩巢韩式烤肉

• 其他：鼓玩家、桔子水晶酒店（周边）

  这些品牌形成了成熟的消费业态闭环，为办公人群提供丰富的休闲、餐饮及商务接待选择，新入驻品牌可直接承接家庭消费客流 。

Q9：车位充足吗？

A：项目配备地上+地下500+个车位​ ，这一指标在丰台西四环社区商业中属于顶配：

• 家庭自驾客群的停车刚需得到充分满足

• 运动场馆、大型亲子乐园等"目的性消费"业态的客流承载能力强

• 500+车位不仅是配套，更是竞争力的核心组成部分

• 停车无忧，家庭及大批量客流友好

Q10：签约租期和付款方式灵活吗？

A：非常灵活 ：

• 租期：租期灵活，可谈（参考西四环大成路8000㎡独栋商业体10年长租先例 ）

• 免租期：优质品牌、主力大店可谈超长免租

• 业态扶持：可提供业态扶持政策

• 付款方式：押三付三

• 主力大店：租金可进一步议价，建议以"主力店定位+5-10年长租期+超长免租期+业态扶持政策+车位优先分配"组合争取最优条件

Q11：2026年北京商场招商趋势如何？青投时光汇如何契合？

A：2026年北京商场招商进入"大店筑景、小店补位"的新变局 ：

• 大店：潮玩、书店、复合型业态以千㎡以上"大店"姿态亮相，解决客流不足问题

• 小店：餐饮业态普遍向"小店化"转型（100-300㎡），提升客流转化率

• 二者结合：大店筑景+小店补位，才能实现1+1>2的效果

  青投时光汇的招商定位高度契合这一趋势：

• G座3400㎡×10米层高契合"大店筑景"的体验型主力店需求（运动场馆、大型亲子乐园、展厅）

• 50-6000㎡灵活铺位满足"小店补位"的餐饮、教培、文创、社区配套需求

• 北京保利时光里等标杆项目的三大业态矩阵（活力运动健康+日常美学零售+多元特色餐饮） ，与青投时光汇的招商业态高度契合，验证了招商定位的前瞻性

Q12：如何联系看场和获取更多信息？

A：欢迎来电咨询：13811119290。更多信息可访问网站 landkun.cn、sbzszx.com。地势坤地产新媒体矩阵账号：商办租售中心、商办楼宇、楼宇咖，科技永无止境，让企业选址，不止于此！

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欢迎来电咨询：13811119290

网站：landkun.cn | sbzszx.com

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