东四环大郊亭金长安大厦整层约1961平米出租 泛CBD金色地标与四面采光整层的2026选址深度楼评

在北京东四环与百子湾路、广渠路的黄金交汇处，当多数企业被迫在"国贸超甲级的高租金"与"百子湾乙级写字楼的形象妥协"之间二选一时，金长安大厦以东四环中路82号金色玻璃幕墙地标、137米指天针总高、约10万㎡总建面、A座+C座双写字楼+酒店+商业裙楼的综合体形态、1961㎡整层四面采光、正对电梯厅豪华大门头、标准层1800-2000㎡、得房率70%-74%、19部日立高速电梯、900-1000个车位、地铁7号线大郊亭站约600米的稀缺组合，挂出整层约1961㎡的租赁空间，租金面议。这个产品在2026年东四环大郊亭写字楼市场中，属于"泛CBD核心区位+5A甲级金色地标+1961㎡整层四面采光+正对电梯厅豪华大门头+900+车位+租金面议"六位一体的稀缺标的。本文结合金长安大厦的官方楼宇参数、东四环大郊亭2026年最新租金行情、以及5A甲级写字楼整层租赁的核心决策维度，为关注东四环泛CBD区位、又需要"企业门面+整层效率+成本可控"的总部企业、区域总部、文化传媒、电子商务、专业服务等成长型大企业，提供一份完整的选址研判。

区位校准：项目位于北京市朝阳区东四环中路82号，地处四惠桥东南角，东四环与百子湾路/广渠路的黄金交汇处，距CBD核心区仅2公里左右，承接国贸CBD外溢资源。行政上属于朝阳区南磨房地区，是东四环沿线"泛CBD辐射区"的金色地标节点。

项目基础参数速览

指标	详情
项目名称	金长安大厦
所在位置	朝阳区东四环中路82号（四惠桥东南角）
项目定位	5A甲级写字楼综合体，泛CBD核心
开发商	北京国锐房地产开发有限公司（整体持有）
物业公司	北京西太平洋物业管理有限公司/北京澳西物业管理有限公司
竣工时间	2008年3月
建筑规模	总建筑面积约10万㎡
建筑构成	A座16层写字楼+C座32层写字楼+B1座15层酒店+B2座5层商业裙楼
本次出租	整层约1961㎡，四面采光
标准层面积	A座约1860㎡，C座约1800㎡
层高配置	标准层高3.4-4.0米，净高2.8米；顶层LOFT挑高6.8-8.0米
得房率	70%-74%（部分资料称72%-75.2%）
大堂	首层500㎡，局部挑空10米，现代酒店式风格
外立面	金色玻璃幕墙+香槟色铝板+局部干挂石材
电梯配置	19部广州日立高速电梯（A座5部+B座6部+C座8部）+3部货梯
空调系统	中央空调水环热泵系统，周一至周五8:00-20:00（本次房源），周末10:00-18:00（楼宇标准）
车位	地上200个+地下1000个（楼宇合计约900-1000个），月租约850-900元/个
租金报价	面议（市场参考：4.5-6.5元/㎡/天）
物业费	13.5元/㎡/月（部分资料口径21-27元/㎡/月，以实地尽调为准）
网络	电信/联通/移动三网覆盖，万兆光纤
本次房源亮点	1961㎡整层四面采光、正对电梯厅、豪华大门头、押三付三、两年起签

数据来源：

租金在东四环大郊亭处于什么位置

把金长安大厦放进2026年东四环大郊亭写字楼租金行情里对照：

楼盘	租金参考（元/㎡/天）	定位
金隅大成国际中心	6.8-8.5	大郊亭甲级地标
国锐广场写字楼	5.5-6.5	西大望路南甲级
华腾国际大厦	5.5-7.2	大郊亭桥5A甲级
嘉泰国际大厦	5.5	慈云寺中型甲级
远洋国际中心	6.5	慈云寺甲级
华腾世纪总部公园	5.0-6.3	大郊亭低密度总部
中水电国际大厦	4.8-6.0	大郊亭甲级
金长安大厦（市场参考）	4.5-6.8	大郊亭/慈云寺5A甲级地标
金长安大厦（本次1961㎡整层）	面议（整层大客户具备议价空间）	5A甲级金色地标
金泰国际大厦	3.0起	大郊亭遗留装修性价比
沿海赛洛城（办公）	3.0-4.8	百子湾商住

数据来源：

核心发现：

第一，金长安大厦的市场租金参考区间为4.5-6.8元/㎡/天，本次1961㎡整层大客户租金面议：

• 首都写字楼出租网2026年数据：金长安大厦日均租金起点4.8元/㎡，在租面积200-1500㎡

• 企房房2026年5月实测：金长安大厦近期高价6.8元/㎡/天，低价5.0元/㎡/天，年度均价5.8-6.2元/㎡/天

• 金长安大厦招商资料：市场租金参考价4.5-6元/㎡/天

• 金长安大厦租办公室网实时挂牌：4.0元/㎡/天（159-897㎡分割房源）

• 本次1961㎡整层大客户：租金面议，具备显著议价空间，具体取决于租期长度（两年起签）、付款方式（押三付三）、免租期协商

第二，金长安大厦在东四环大郊亭的市场水位：

• 比金隅大成国际中心（6.8-8.5元）低10%-30%​

• 比华腾国际大厦（5.5-7.2元）、嘉泰国际大厦（5.5元）基本持平或略低，但金长安大厦是137米金色指天针地标+澳大利亚COX集团设计+5A甲级+900+车位+正对电梯厅豪华大门头，产品差异化维度完全不同于周边标准甲级

• 比华腾世纪总部公园（5.0-6.3元）、中水电国际大厦（4.8-6.0元）略低或持平，但金长安大厦的整层1961㎡四面采光+金色地标昭示性是决定性优势

• 比金泰国际大厦（3.0元起）高50%-100%，但金泰是遗留装修房源，金长安是5A甲级金色地标，硬件品质与品牌形象差距显著

第三，1961㎡整层大客户的"等效成本优势"：

• 得房率70%-74%，1961㎡整层实用面积约1373-1451㎡

• 正对电梯厅+豪华大门头，企业门面价值无法用租金衡量

• 四面采光，办公环境通透明亮，员工满意度提升

• 900+个车位（月租850-900元/个），在东四环沿线属于顶配

• 租金面议+两年起签+押三付三，整层大客户可争取免租期与租金优惠

💡 结论：金长安大厦1961㎡整层大客户的实际成交租金，在计入70%-74%得房率、正对电梯厅豪华大门头的门面价值、四面采光的环境溢价、900+车位的配套优势后，等效租金具备东四环大郊亭甲级写字楼中最强的综合性价比。相对于金隅大成国际中心（6.8-8.5元）、华腾国际大厦（5.5-7.2元）等同区位甲级，价格优势达10%-30%，是2026年东四环"用中等预算拿金色地标甲级整层"的窗口期机会。

区位价值：东四环泛CBD的"金色地标+三轨交汇"

金长安大厦所处的区位，是东四环沿线最具"地标昭示+交通立体+商业成熟"三重优势的黄金节点：

1. 三轨交汇的立体通勤

• 地铁7号线大郊亭站：步行约600米（部分资料620米、625米），7号线贯通北京东西，串联北京西站、珠市口、双井、焦化厂等核心节点

• 地铁1号线四惠站：近1/14号线四惠站，两站地距离，直达国贸、王府井、复兴门等核心节点

• 地铁28号线（在建）：未来大郊亭站将成为7号线与28号线换乘站，轨道交通可快速通达全城各大商圈

• 30余条公交线路：31路、657路、753路、495路、11路、439路、455路、513路等多条公交线路经停"大郊亭站"

• 东四环主路：紧邻东四环，北行直达京通快速路、首都机场；南行直达京沈高速；西近西大望路；北临广渠路

• 15分钟直达国贸/北京南站，30分钟直达首都机场​

💡 7号线+1号线+28号线（在建）的"三轨交汇"+东四环主路的立体交通霸权，使金长安大厦成为东四环沿线通勤效率最高的5A甲级写字楼之一。特别是28号线建成后，大郊亭站将成为东四环重要的换乘枢纽，金长安大厦的交通价值将进一步跃升。

2. 泛CBD核心的产业外溢

项目距CBD核心区仅2公里 ，属于"泛CBD辐射区" ：

• 西侧：国贸CBD核心区（国贸三期、中国国贸、银泰中心、金地中心），15分钟车程

• 西北侧：华贸中心、丽思卡尔顿酒店、万豪酒店集群

• 南侧：百子湾文创区、广渠路沿线

• 东侧：东四环外扩区

这种"左拥国贸CBD、右抱百子湾文创"的区位，使金长安大厦成为国贸CBD企业外溢选址+百子湾文创企业升级办公的双重目的地。入驻企业涵盖康师傅、酒仙网、大众点评网、北控集团、锐仕方达（北京总部）、民生电商、冀东发展集团、默克制药、嘉实基金、业之峰等知名企业，以及美国泰悉尔（中国）集团、德国凯驰集团、德国图尔克公司等外资企业 ，产业生态极其强劲。

3. 商业配套的"下楼即享"

金长安大厦自带配套+周边成熟商业，形成"下楼即享"的消费生态：

• 楼宇内部：A座与C座一层有COSTA咖啡、瑞幸咖啡、汉堡王等餐饮品牌，二层有高端茶室和锐域健身房；B座引入喆啡酒店

• 本次房源周边商业配套：庭院人家、达美乐比萨、晋全来、小谷姐姐、便利蜂、库迪咖啡、COSTA咖啡、瑞幸咖啡、量贩式KTV、汽车服务

• 周边大型商业：步行可达合生汇、芳圆里ID Mall两大商业综合体；南侧仅隔一条市政道路即为芳圆里ID Mall（聚合盒马鲜生、博纳国际影城、亲子体验等多元业态）；东侧直线距离不足1公里即为朝阳合生汇，步行十分钟可达

• 高端配套：华贸中心、丽思卡尔顿酒店、万豪酒店、沃尔玛、家乐福、燕莎奥特莱斯、SKP等环绕

• 银行：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、中信银行、兴业银行、上海银行等十余家银行网点

4. 大郊亭商圈的"未来增值"

2026年7月北京商报实地探访显示，广渠路地块（金长安大厦东侧）城市资源堪称顶配 ：

• 地块东侧50米为7号线与在建28号线大郊亭换乘站

• 规划地下通道连通约2000平方米地下商业，实现轨交与商业无缝衔接

• 地块南侧即为芳圆里ID Mall

• 东侧直线距离不足1公里即为朝阳合生汇

这一城市更新项目的推进，将进一步提升大郊亭商圈的商务能级，金长安大厦作为区域内的金色地标，直接受益于商圈升级的红利。

产品力解析：1961㎡整层的空间价值

建筑硬件参数（5A甲级金色地标）

• 澳大利亚COX集团设计：国际化风格与中国传统元素融合，金色玻璃幕墙+香槟色铝板+局部干挂石材

• 137米指天针总高：C座楼体高99.9米，顶部指天针总高137米，重构东四环天际线

• 5A甲级标准：智能化系统、中央空调水环热泵、分户可控、24小时新风、PM2.5过滤

• 标准层1800-2000㎡：A座标准层约1860㎡，C座标准层约1800㎡；本次出租1961㎡整层

• 层高3.4-4.0米，净高2.8米；顶层LOFT挑高6.8-8.0米

• 得房率70%-74%（部分资料72%-75.2%）

• 首层500㎡挑空10米豪华大堂，现代酒店式风格，局部种植绿化

• 19部广州日立高速电梯（A座5部+B座6部+C座8部）+3部货梯，高峰候梯时间控制在2分钟以内

• 中央空调水环热泵系统：本次房源空调时段为周一至周五8:00-20:00

• 900-1000个车位（地上200+地下1000），月租850-900元/个

• 三网覆盖：电信/联通/移动，万兆光纤；人脸识别、智能安防、24小时楼宇自控

• 可注册公司​

1961㎡整层的"正对电梯厅+四面采光"稀缺价值

本次出租的1961㎡整层，具备两个决定性稀缺特征：

第一，正对电梯厅+豪华大门头：

• 企业LOGO墙可直接设置于电梯厅正对面，客户到访第一眼即见

• 金色玻璃幕墙的豪华大门头，企业形象展示效果极佳

• 适配需要"门面撑场面"的总部企业、区域总部、知名品牌企业

第二，四面采光：

• 1961㎡整层四面采光，全明通透，无暗间无采光死角

• 东四环金色玻璃幕墙的外立面，采光充足，视野开阔

• 高区可俯瞰CBD全景，国贸、华贸、央视、北京电视台等标志性建筑尽收眼底

• 员工办公环境明亮舒适，提升满意度与留存率

1961㎡整层的空间规划潜力

基于1961㎡的整层面积（得房率70%-74%，实用面积约1373-1451㎡），企业可做如下空间规划：

方案A：企业总部/区域总部（120-180人团队）

• 正对电梯厅的企业LOGO墙+接待区：金色地标的视觉延伸

• 开放办公区：100-140个工位

• 独立办公室：12-18间（15-40㎡/间，适配高管、部门负责人、HRD）

• 大型会议室：2-3间（80-150㎡，配备同声传译及直播系统）

• 企业展厅/产品体验区：150-250㎡（四面采光的展示空间极具仪式感）

• 会所式VIP接待区：1-2间（高端客户接待、投资人路演）

方案B：文化传媒/电子商务企业总部

• 开放办公区：120-160个工位（适配编导、运营、商务、剪辑团队）

• 直播间/录播间矩阵：6-10个标准直播间

• 后期剪辑中心：30-50个剪辑工位

• 项目评审厅：80-120㎡（配备LED屏）

• 独立办公室：10-15间（制作人、导演、客户接待、艺人接待）

方案C：专业服务/金融企业总部

• 独立办公室：15-20间（适配合伙人、律师/咨询师、分析师）

• 开放办公区：60-100个工位

• 大型会议室+仲裁/庭审模拟厅：100-150㎡

• 图书/档案室：满足金融、律所的合规需求

• 客户接待区：正对电梯厅的高端接待空间

空调时段的实际影响评估

本次房源空调时段为周一至周五8:00-20:00​ ：

• 完美适配：标准工时企业（专业服务、金融、咨询、贸易、教育培训等），8:00-20:00覆盖正常工作与加班需求

• 需评估：文化传媒、电子商务、跨境电商、跨国企业等需要夜间深度加班的业态，超出时段需与物业协商延时方案（通常按面积收取延时费）

• 楼宇标准：金长安大厦整体中央空调标准运行为工作日8:00-19:00、周末10:00-18:00 ，本次房源工作日8:00-20:00略优于楼宇标准，体现业主诚意

• 谈判建议：对于需要加班的企业，建议在签约时明确"加班空调延时费率"与"周末空调供应方案"

900+车位的"东四环顶配"优势

金长安大厦配备地上200个+地下1000个共约900-1000个车位​ ：

• 这一指标在东四环沿线5A甲级写字楼中属于顶配（同期大郊亭商圈的华腾国际、金隅大成等车位均在300-500个区间）

• 车位月租850-900元/个 ，价格合理

• 对于总部企业、客户接待频繁的企业，充足的车位配套是"隐形竞争力"

收益与成本模型：1961㎡整层的持有成本测算

租赁成本测算

以1961㎡整层、租金5.5元/㎡/天（中位议价值）为例：

• 日租金：5.5元/㎡/天

• 年租金：1961 × 5.5 × 365 ≈ 393.6万/年

• 月租金：约32.8万/月

• 年物业费：1961 × 13.5 × 12 ≈ 31.7万/年（约2.64万/月，按13.5元/㎡/月口径）

• 年停车费（按10个车位）：10 × 900 × 12 = 10.8万/年

• 年总使用成本：约436.1万/年

计入"隐性优势"后的等效成本

金长安大厦1961㎡整层的"隐性价值"使得真实持有成本显著降低：

• 70%-74%得房率：等效租金较名义租金再降（若对比75%得房率楼宇）

• 正对电梯厅豪华大门头：企业门面价值无法用租金衡量，相当于节省外立面广告/门头标识的独立成本

• 四面采光：员工满意度提升，降低人才流失成本

• 900+车位：节省员工与客户停车的时间成本

• 金色地标身份：澳大利亚COX集团设计+137米指天针，企业品牌形象溢价

💡 综合测算：金长安大厦1961㎡整层的等效真实持有成本，在计入70%-74%得房率+正对电梯厅门面价值+四面采光+900+车位+金色地标品牌溢价后，相当于常规甲级写字楼4.5-5.0元/㎡/天的成本水平，这一价格在东四环大郊亭5A甲级写字楼中极具竞争力。

租金议价空间

根据2026年最新房源信息 ：

• 分割房源（159-897㎡）：4.0元/㎡/天

• 整层大客户（1800-2000㎡）：4.5-6.8元/㎡/天（市场参考）

• 本次1961㎡整层：租金面议

• 免租期：装修期免租可谈

• 付款方式：押三付三（本次房源明确要求）

• 租期：两年起签（本次房源明确要求）

• 议价空间：整层大客户具备显著议价空间，建议以"两年起签+押三付三+装修期免租+正对电梯厅门头独占"组合争取最优条件

谁应该租这栋物业

1961㎡整层的面积区间，匹配以下六类核心租客：

1. 企业总部/区域总部：正对电梯厅豪华大门头+四面采光+137米金色地标+900+车位，是企业品牌形象的顶级容器

2. 文化传媒/影视/广告公司：泛CBD核心区位+四面采光整层+临近百子湾文创区，完美适配编导、运营、后期、直播团队

3. 电子商务/跨境电商企业：东四环沿线通勤便利+900+车位+正对电梯厅门头，适配运营、客服、仓储协调团队

4. 金融/投资/专业服务机构：金色地标的稳健形象与金融、律所、咨询公司的专业定位高度契合；正对电梯厅的门头适配高端客户接待

5. 科技公司/互联网企业区域总部：国贸CBD外溢首选+康师傅、酒仙网、大众点评网等同楼宇科技企业的产业协同

6. 外资企业北京办事处/中国区总部：澳大利亚COX集团设计的国际化风格+三轨交汇交通+900+车位，满足外资企业的全球标准

⚠️ 不建议的租客：①超大型企业总部（需5000㎡以上整栋，本项目最大整层约2000㎡）；②预算极低的小微企业（虽租金面议，但5A甲级的综合成本仍高于百子湾商住/乙级写字楼）；③需要24小时不间断空调的重度加班企业（空调时段为周一至周五8:00-20:00，加班需与物业协商延时方案）；④需要超高承重的特殊工业业态。

签约前必须明确的6项条款

1. 租金与付款：明确日租金报价、是否含物业费（13.5元/㎡/月或21-27元/㎡/月以实地尽调为准）、是否含发票；付款方式（押三付三，本次房源明确要求）；免租期天数（装修期免租可谈）；租期两年起签（本次房源明确要求）

2. 面积与交付：1961㎡整层的具体楼层与朝向；四面采光的具体效果；正对电梯厅门头的具体位置与独占权；得房率70%-74%的实测图纸核验

3. 空调延时条款：明确周一至周五8:00-20:00的书面承诺 ；超出时段的延时费率；周末空调供应方案（楼宇标准为10:00-18:00 ）

4. 门头与标识：明确正对电梯厅的企业LOGO墙设置权限；金色玻璃幕墙的室外标识灯箱安装审批；大堂企业水牌的展示权

5. 车位分配：900-1000个车位（地上200+地下1000），月租850-900元/个 ；明确租用车位数量与位置

6. 改造与装修：1961㎡整层的二次改造审批流程；若需隔断调整、电路增容，明确物业审批与费用承担；正对电梯厅区域的装修限制

💡 谈判建议：由于本次房源明确要求"押三付三、两年起签"，建议租客以"两年起签+押三付三+装修期免租+正对电梯厅门头独占权+900+车位优先分配"的组合方案争取最优条件。参考东四环大郊亭商圈嘉泰国际大厦免租期可达5个月的先例 ，整层大客户的免租期具备显著议价空间。

地势坤地产专业点评

作为北京商办租售领域的专业机构（商办租售中心隶属于北京地势坤房地产经纪有限公司，已成功为世界500强企业、国企单位、事业单位、互联网高新技术公司成功选址 ），我们对金长安大厦1961㎡整层出租的判断是：

核心结论：租金面议（市场参考4.5-6.8元/㎡/天），在"东四环泛CBD核心+5A甲级金色地标（澳大利亚COX集团设计、137米指天针）+1961㎡整层四面采光+正对电梯厅豪华大门头+900+车位+19部日立电梯+地铁7号线大郊亭站600米+三轨交汇（7号线/1号线/28号线在建）"的产品矩阵中，具备东四环大郊亭5A甲级写字楼中最强的综合性价比。它不是因为资产瑕疵而低价，而是因为：

1. 2008年竣工，楼龄18年，与同期大郊亭商圈的华腾国际（2010年）、金隅大成（2012年）等存在楼龄代差，但2019年起由华众致和（北京）文化发展有限公司运营产业园租赁中心，不设中介代理环节，所有可租面积由物业方直接面向企业发布、签约、交付

2. 业主采用"租金面议+押三付三+两年起签"的灵活定价策略，为整层大客户预留了议价空间

3. "正对电梯厅豪华大门头+四面采光+900+车位"的稀缺组合，使得等效租金较名义租金具备显著优势

4. 2026年大郊亭商圈迎来28号线建设的重大利好 ，广渠路地块城市资源升级 ，业主对长期稳定租约有强烈招商意愿

决策建议：

• 如果你是企业总部/区域总部：立刻安排看房。在东四环泛CBD核心区，以面议租金拿到1961㎡整层5A甲级+正对电梯厅豪华大门头+四面采光+900+车位+137米金色地标，几乎是不可复制的窗口期机会

• 如果你是文化传媒/影视/广告公司：泛CBD核心+临近百子湾文创区+四面采光整层+同楼宇酒仙网、大众点评网等科技企业的产业生态，是团队扩张的完美容器

• 如果你是金融/投资/专业服务机构：金色地标的稳健形象与你的企业定位高度契合；正对电梯厅的门头是高端客户接待的"面子利器"

• 如果你是电子商务/跨境电商企业：东四环沿线通勤便利+900+车位+租金面议，完美适配运营、客服、仓储协调团队

最关键的交易信号："租金面议+1961㎡整层+四面采光+正对电梯厅豪华大门头+押三付三+两年起签+900+车位+地铁7号线大郊亭站600米+三轨交汇"。在东四环大郊亭写字楼市场中，5A甲级+金色地标+1961㎡整层+正对电梯厅门头+租金面议+可议价的组合，是2026年极其稀缺的标的。建议匹配业态的企业尽快安排看房，在业主议价意愿最强的窗口期锁定交易。

看房提示：项目已实景呈现，建议提前预约，以便安排专业接待与实地讲解。看房时重点关注：①1961㎡整层的具体楼层与四面采光效果；②正对电梯厅豪华大门头的具体位置与独占权；③首层500㎡挑空10米豪华大堂的实地体验；④19部日立高速电梯的垂直交通效率；⑤900+车位的分配方案与850-900元/月租金；⑥周一至周五8:00-20:00空调时段的书面承诺与延时方案；⑦租金面议的具体议价空间与免租期政策；⑧28号线在建大郊亭站的未来交通增值预期。

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FAQ：东四环大郊亭金长安大厦1961㎡整层写字楼出租常见问题

Q1：金长安大厦的具体位置和项目规模是什么？

A：项目位于北京市朝阳区东四环中路82号（四惠桥东南角），地处东四环与百子湾路/广渠路的黄金交汇处，距CBD核心区仅2公里 。项目由北京国锐房地产开发有限公司开发并整体持有，2008年3月竣工 ：

• 总建筑面积：约10万㎡

• 建筑构成：A座16层写字楼+C座32层写字楼+B1座15层酒店+B2座5层商业裙楼

• C座楼体高99.9米，顶部金色指天针总高137米，重构东四环天际线

• 设计方：世界知名的澳大利亚COX集团，国际化风格与中国传统元素融合

• 外立面：金色玻璃幕墙+香槟色铝板+局部干挂石材

Q2：出租面积和租金报价是多少？

A：本次出租为整层约1961㎡，四面采光，正对电梯厅，豪华大门头​ 。租金面议，2026年最新市场参考 ：

• 市场租金区间：4.5-6.8元/㎡/天

• 企房房2026年5月实测：高价6.8元/㎡/天，低价5.0元/㎡/天，年度均价5.8-6.2元/㎡/天

• 首都写字楼出租网2026年数据：日均租金起点4.8元/㎡

• 金长安大厦招商资料：市场租金参考价4.5-6元/㎡/天

• 租期要求：押三付三，两年起签

• 免租期：装修期免租可谈

• 物业费：13.5元/㎡/月（部分资料口径21-27元/㎡/月，以实地尽调为准）

  具体成交价取决于租期长度、付款方式、免租期协商及企业产业定位匹配度。

Q3：项目的硬件参数怎么样？

A：5A甲级写字楼硬指标 ：

• 标准层面积：A座约1860㎡，C座约1800㎡；本次出租1961㎡整层

• 层高3.4-4.0米，净高2.8米；顶层LOFT挑高6.8-8.0米

• 得房率：70%-74%（部分资料72%-75.2%）

• 首层500㎡挑空10米豪华大堂，现代酒店式风格

• 19部广州日立高速电梯（A座5部+B座6部+C座8部）+3部货梯，高峰候梯≤2分钟

• 中央空调水环热泵系统：本次房源空调时段为周一至周五8:00-20:00

• 900-1000个车位（地上200+地下1000），月租850-900元/个

• 三网覆盖：电信/联通/移动，万兆光纤；人脸识别、智能安防、24小时楼宇自控

• 可注册公司​

Q4：交通配套如何？

A：项目交通网络 ：

• 地铁7号线大郊亭站：步行约600米（620米/625米）

• 地铁1号线四惠站：近1/14号线四惠站，两站地距离

• 地铁28号线（在建）：未来大郊亭站将成为7号线与28号线换乘站

• 30余条公交线路：31路、657路、753路、495路、11路、439路、455路、513路等经停"大郊亭站"

• 东四环主路：紧邻东四环，北行直达京通快速路、首都机场；南行直达京沈高速

• 15分钟直达国贸/北京南站，30分钟直达首都机场​

• 周边商业：步行可达合生汇、芳圆里ID Mall；南侧紧邻芳圆里ID Mall（盒马鲜生、博纳国际影城、亲子体验等）；东侧不足1公里为朝阳合生汇

Q5：这个写字楼适合什么类型的企业？

A：最适合六类企业 ：

① 企业总部/区域总部（正对电梯厅豪华大门头+四面采光+137米金色地标+900+车位）

② 文化传媒/影视/广告公司（泛CBD核心+临近百子湾文创区+同楼宇酒仙网、大众点评网等科技企业的产业生态）

③ 电子商务/跨境电商企业（东四环沿线通勤便利+900+车位+正对电梯厅门头）

④ 金融/投资/专业服务机构（金色地标的稳健形象与专业定位契合，正对电梯厅门头适配高端客户接待）

⑤ 科技公司/互联网企业区域总部（国贸CBD外溢首选，同楼宇康师傅、酒仙网、大众点评网、北控集团、锐仕方达、民生电商、默克制药、嘉实基金等产业生态）

⑥ 外资企业北京办事处（澳大利亚COX集团设计的国际化风格+三轨交汇交通+900+车位）

入驻企业涵盖康师傅、酒仙网、大众点评网、北控集团、锐仕方达（北京总部）、民生电商、冀东发展集团、默克制药、嘉实基金、业之峰，以及美国泰悉尔（中国）集团、德国凯驰集团、德国图尔克公司等外资企业 。

Q6：1961㎡整层可承载多少员工？空间如何规划？

A：1961㎡整层（得房率70%-74%，实用面积约1373-1451㎡）可承载120-180人团队 。空间规划建议：

• 正对电梯厅的企业LOGO墙+接待区：金色地标的视觉延伸

• 开放办公区：100-140个工位

• 独立办公室：12-18间（15-40㎡/间）

• 大型会议室：2-3间（80-150㎡）

• 企业展厅/产品体验区：150-250㎡（四面采光的展示空间极具仪式感）

• 会所式VIP接待区：1-2间

  四面采光、全明通透、无暗间无采光死角，高区可俯瞰CBD全景，国贸、华贸、央视、北京电视台等标志性建筑尽收眼底 。

Q7：空调运行时间的具体影响是什么？

A：本次房源空调时段为周一至周五8:00-20:00​ ：

• 完美适配：标准工时企业（专业服务、金融、咨询、贸易、教育培训等），8:00-20:00覆盖正常工作与加班需求

• 需评估：文化传媒、电子商务、跨境电商、跨国企业等需要夜间深度加班的业态，超出时段需与物业协商延时方案（通常按面积收取延时费）

• 楼宇标准：金长安大厦整体中央空调标准运行为工作日8:00-19:00、周末10:00-18:00 ，本次房源工作日8:00-20:00略优于楼宇标准

• 谈判建议：对于需要加班的企业，建议在签约时明确"加班空调延时费率"与"周末空调供应方案"

Q8：商业配套有哪些？

A：项目商业配套极其丰富 ：

• 本次房源周边：庭院人家、达美乐比萨、晋全来、小谷姐姐、便利蜂、库迪咖啡、COSTA咖啡、瑞幸咖啡、量贩式KTV、汽车服务

• 楼宇内部：A座与C座一层有COSTA咖啡、瑞幸咖啡、汉堡王等餐饮品牌，二层有高端茶室和锐域健身房；B座引入喆啡酒店

• 周边大型商业：步行可达合生汇、芳圆里ID Mall；南侧紧邻芳圆里ID Mall（盒马鲜生、博纳国际影城、亲子体验等）；东侧不足1公里为朝阳合生汇

• 高端配套：华贸中心、丽思卡尔顿酒店、万豪酒店、沃尔玛、家乐福、燕莎奥特莱斯、SKP等环绕

• 银行：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、中信银行、兴业银行、上海银行等十余家银行网点

Q9：签约租期和付款方式灵活吗？

A：根据本次房源要求 ：

• 租期：两年起签

• 付款方式：押三付三

• 免租期：装修期免租可谈

• 租金：面议（整层大客户具备显著议价空间）

• 建议组合：以"两年起签+押三付三+装修期免租+正对电梯厅门头独占权+900+车位优先分配"争取最优条件

• 参考先例：东四环大郊亭商圈嘉泰国际大厦免租期可达5个月 ，整层大客户免租期具备显著议价空间

Q10：业主背景和物业服务如何？

A：金长安大厦由北京国锐房地产开发有限公司整体持有，实行单一业权与专业物业管理 ：

• 物业方：北京西太平洋物业管理有限公司/北京澳西物业管理有限公司，提供酒店式VIP级物业管理服务

• 物业费：13.5元/㎡/月（部分资料口径21-27元/㎡/月，以实地尽调为准）

• 运营方：2019年起由华众致和（北京）文化发展有限公司运营产业园租赁中心，不设中介代理环节，所有可租面积由物业方直接面向企业发布、签约、交付

• 服务优势：24小时安保巡逻、公共区域每日清洁、水电设备定期巡检、商务配套服务

• 企业形象加持：澳大利亚COX集团设计的金色地标+137米指天针+5A甲级+900+车位的双重品牌势能

• 出租率：疫情期间出租率仍能稳定在91%-94% ，市场认可度非常高

Q11：2026年大郊亭商圈的发展前景如何？

A：2026年大郊亭商圈迎来重大升级利好 ：

• 28号线在建：未来大郊亭站将成为7号线与28号线换乘站，地块东侧50米规划地下通道连通约2000平方米地下商业，实现轨交与商业无缝衔接

• 广渠路地块入市：东侧50米为7号线与在建28号线大郊亭换乘站，南侧仅隔一条市政道路即为芳圆里ID Mall，东侧不足1公里为朝阳合生汇

• 商圈升级：合生汇、芳圆里ID Mall两大商业综合体聚合盒马鲜生、博纳国际影城、亲子体验等多元业态

• 交通增值：28号线建成后，大郊亭站的轨道交通可快速通达全城各大商圈

  金长安大厦作为区域内的金色地标，直接受益于商圈升级的红利，资产价值与商务能级将持续跃升。

Q12：如何联系看房和获取更多信息？

A：欢迎来电咨询：13811119290。更多信息可访问网站 landkun.cn、sbzszx.com。地势坤地产新媒体矩阵账号：商办租售中心、商办楼宇、楼宇咖，科技永无止境，让企业选址，不止于此！

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