昌平回龙观云智中心北楼5300平米独栋出售 昌发展与首开双国企背书的企业总部购置首选

直接结论：云智中心北楼独栋建筑面积约5300㎡现房整售，位于昌平区回龙观东大街81号院，回天地区城市发展活力带核心。独栋为地上5层现房、4.2米层高，楼层规划1层商业+3-5层办公，地下181个产权车位，部分带稳定租约，即买即用、即买即收租。项目由昌发展（昌平区政府全资产业平台）+首开集团双国企联合开发，定位"智能+网联"产业方向，围绕智能、新一代信息技术领域中大型企业打造。2026年参考售价3.3-3.6万元/㎡（总价约1.75-1.9亿元，成交价面议）。在2026年北京AI企业与硬科技公司"从租赁转向自持总部"的浪潮下，本案5300㎡独栋以"双国企背书+8号线/13A线双轨100米+现房独栋+4.2米层高+首层成熟商业配套+部分带租约"的组合，成为AI头部企业、上市科技公司、国企研发机构、投资机构资产配置的稀缺标的。

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为什么5300㎡独栋在云智中心是"回天地区稀缺品"

2026年北京写字楼市场呈现明显的结构性分化——传统行业收缩办公面积，AI大模型、算力、芯片科创企业成为市场最核心的租赁与购置主力。最新市场数据显示，TMT行业贡献全市49.4%成交面积，其中人工智能、云计算相关企业占TMT租赁需求52.1%。智谱AI购置中关村钻石大厦整栋22700㎡、蚂蚁集团拿下丽金智地中心东塔作为创新科技总部——头部AI企业正从"租赁办公"转向"自持总部"，代表成熟AI企业的选址逻辑：长期布局，锁定产业高地，降低搬迁带来研发资源损耗。

在这一宏观背景下，云智中心北楼5300㎡独栋的稀缺性体现在：

• 回天地区首座"智能+网联"主题产业综合体：2021年12月开园，总体量3.2万㎡，由两栋5A级产业综合体组成
• 双国企背书：昌发展（昌平区政府全资产业平台）+首开集团联袂打造，国企品质保障
• 5300㎡独栋现房：地上5层，4.2米层高（北京写字楼高配），1层商业+3-5层办公的功能分区
• 双轨交汇地铁物业：紧邻地铁8号线回龙观东大街站仅100米，13A线（在建）建成后实现十字换乘
• 首层商业已满租：麦当劳、新华书店、澳菲儿美食公园、一只奶牛甜品店、多点便利店、银行等成熟品牌入驻，部分带租约出售，即买即收租
• 回天城市会客厅落位首二层：3400㎡公共服务空间，集展览、数据应用、议事交流于一体
• 地下181个产权车位：单价25万元/个，独立产权资产

💡 站在2026年企业购置决策角度看：当海淀北清路中关村壹号独栋单价达7-8万/㎡、华润理想中心北清路独栋单价4.1-4.7万/㎡时，云智中心5300㎡独栋以3.3-3.6万/㎡的参考报价，提供了"双国企背书+8号线地铁100米+现房独栋+4.2米层高+首层成熟商业+部分带租约+181个产权车位"的稀缺组合，是AI企业、上市科技公司、国企研发机构总部购置的"价值洼地"。

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楼盘硬参数（2026年最新核实）

参数项	配置详情
楼盘名称	昌发展云智中心（北楼独栋）
楼盘品质	5A级产业综合体（"智能+网联"示范基地）
地址	北京市昌平区回龙观东大街81号院
开发商	北京昌平科技园发展有限公司（昌发展）+首开集团
物业公司	昌发展国贸物业
项目体量	总建筑面积3.2万㎡，由两栋5A级产业综合体组成
出售面积	北楼独栋约5300㎡（地上5层）​
楼层规划	1层商业+3-5层办公​
层高	4.2米（北京写字楼高配）
车位	地下181个产权车位（单价25万元/个）
销售单价	参考3.3-3.6万元/㎡（总价约1.75-1.9亿元）
成交价格	面议
交易方式	部分带租约，即买即用、即买即收租
产权性质	正规产业办公产权
交付状态	现房交付
产业定位	"智能+网联"——智能芯片、智能传感、服务机器人、智能终端、智慧城市
交通	地铁8号线回龙观东大街站100米；13A线（在建）建成后十字换乘；13号线霍营站多条公交接驳
周边路网	回龙观东大街横贯东西，快速接驳京藏高速、北清路、京新高速、林萃路、北五环
自行车专用道	距北京市首条自行车专用道东起点1公里，回龙观至上地骑行26分钟

📌 4.2米层高是本案的产品密码。在北京写字楼标准层高普遍3.6-3.8米的背景下，云智中心4.2米的层高属于高配，空间开阔不压抑，满足总部办公、产品展示、研发实验、开放工位、独立办公室等全场景需求。首层商业+3-5层办公的功能分区，让企业在一栋楼内实现"展示+办公+接待"全闭环。部分带租约+首层商业已满租意味着买家接手即有稳定现金流。

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定价坐标：2026年回龙观-北清路独栋出售市场

本案5300㎡独栋参考售价3.3-3.6万元/㎡（总价约1.75-1.9亿元，面议）。基于企房房平台2026年最新数据，回龙观-北清路板块的竞品对标如下：

回龙观-北清路2026年可售独栋/写字楼对标

项目	位置	面积区间	出售单价（万/㎡）	核心特点
云智中心北楼（本案）​	回龙观东大街81号院	5300㎡独栋	3.3-3.6​	双国企背书、8号线100米、4.2米层高、首层满租
回龙观智谷中心	回龙观东大街，紧邻8号线	150-整层2000㎡	3.8-4.2	甲级写字楼，50年产权
龙域中心西区	回龙观西侧，京藏高速旁	200-1500㎡	3.6-4.0	综合型办公楼，50年产权
首开广场	回龙观龙泽地铁站上盖	150-1000㎡	3.4-3.8	综合体写字楼，50年产权
合生财富广场	回龙观南部，邻近西二旗	200-1200㎡	3.7-4.1	商务办公楼，50年产权
紫晶七星广场	回龙观文化社区	100-600㎡	2.8-3.2	社区商业办公
金域国际中心	回龙观核心区，育知路站	80-800㎡	3.0-3.5	商住立项，产权复杂需注意
腾讯众创空间	回龙观东大街	300-800㎡ / 200-2000㎡	3.2-3.6 / 3.6-3.9	知名双创社区/联合办公升级版
龙冠置业大厦	回龙观文化东路	200-1000㎡	2.8-3.3	乙级偏上，性价比突出
TBD云集中心	北清路，毗邻永丰产业基地	300-独栋5000㎡	3.5-4.8（独栋价高）	科研/商业用地独栋
珠江摩尔国际大厦	北清路1号，永丰产业基地南侧	整层约1500㎡	3.5-3.9	5A级写字楼，商业办公产权
北清路1号院独栋	北清路沿线，独立园区	3000-5000㎡整栋	4.0-5.2	工业/研发用地，可分割
生命科学园创新大厦	昌平生命科学园内	整层1800㎡/半层	4.0-4.5	科研用地，绿色建筑认证
中科云谷园	北清路中关村生命科学园东侧	500-整栋30000㎡	2.8-3.5	50年科研/办公，国家实验室环绕
硅谷亮城	北清路与七北路交汇处	200-4500㎡	2.5-3.0	50年科研设计
华润理想中心	北清路与友谊路交汇处	标准层1200-1800㎡	4.1-4.7	华润品牌，2023年新建
中关村壹号	北清路中关村科学城核心	整层1500-2000㎡	7.0-8.0	北清路地标，独角兽企业总部
北京科技商务区TBD万融广场	回龙观西侧，TBD核心区	300-整层2000㎡	2.2-2.8	价格洼地，发展潜力大

本案战略定位：在回龙观-北清路独栋出售市场，云智中心5300㎡独栋3.3-3.6万/㎡的参考报价：

• 仅为中关村壹号（7-8万/㎡）的45-50%，但具备"双国企背书+8号线100米+现房独栋+4.2米层高+首层满租+181个产权车位"的稀缺组合
• 与回龙观智谷中心（3.8-4.2万/㎡）、龙域中心西区（3.6-4.0万/㎡）、首开广场（3.4-3.8万/㎡）等同板块竞品相比，单价具备5-15%的价格优势
• 相比北清路1号院独栋（4.0-5.2万/㎡）、生命科学园创新大厦（4.0-4.5万/㎡），总价优势显著
• 部分带租约+首层商业已满租（麦当劳等），即买即收租，现金流确定性极高

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区位价值：回天地区产城融合新高地的"双轨地铁"坐标

🚇 双轨交汇的地铁物业

• 地铁8号线回龙观东大街站：紧邻项目仅100米，步行即可入园办公
• 地铁13A线回龙观东大街站：在建中，建成后将与8号线实现十字换乘
• 13号线霍营站：多条公交线路接驳
• 2公里内密布回龙观东大街、霍营、平西府三大站点
• 周边密布京藏高速、京新高速、林萃路、北清路、北五环等"三纵两横"路网
• 距北京市首条自行车专用道东起点1公里，回龙观至上地骑行26分钟

🏛️ 回天地区：从"睡城"到"产城融合新高地"

2021年12月，回天地区首座"智能+网联"主题产业综合体——昌发展云智中心正式开园。随着新一轮回天行动计划提出的唱响"三城记"政策落地，回天地区与未来科学城西区、中关村科学城北区在产业要素流通、城市配套资源共享方面加速融合。云智中心地处回天地区"一轴一带两廊"发展格局中的核心位置，是链接两大科创主阵地的黄金腹地。

🤖 "智能+网联"产业高地

云智中心定位"智能+网联"产业方向，重点聚焦智能芯片、智能传感、服务机器人、智能终端等基础设施产业和综合型大脑，打造智慧城市产业聚集区。目前项目已吸引芯片、大数据服务等领域领军企业入驻，产业集聚效应持续显现。与龙域中心、科创中心、AI加速中心、天通科技园等项目共同构成昌平数字经济产业集聚区。

🍽️ 首层成熟商业配套

云智中心首层商业配套已十分成熟：

• 麦当劳、澳菲儿美食公园、新华书店、一只奶牛甜品店、多点便利店、银行
• 回天城市会客厅落位首二层（3400㎡公共服务空间）
• 首层商业已满租运营——对于买家来说，接手即有稳定租金收入
• 园区配备了6000余平方米配套，涵盖商业及公共服务空间

🏢 双国企背书

• 昌发展：北京市昌平区政府全资设立的产业生态投资运营平台，已盘活区域百余万平方米产业空间，建设运营龙域中心、奇点中心、科教中心、云集中心、昌发展万科广场等项目十余个
• 首开集团：北京老牌国企地产开发商
• 国企实力背书：为入驻企业的长期稳定发展提供坚实保障，企业可对接区域产业扶持政策

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为什么这5300㎡独栋适配您的企业

🤖 AI与硬科技企业总部

2026年AI企业爆发式增长，对独栋写字楼青睐有加。智谱AI购置中关村钻石大厦整栋22700㎡打造自有总部，代表成熟AI企业的选址逻辑：长期布局，锁定产业高地，降低搬迁带来研发资源损耗。云智中心5300㎡独栋的"4.2米层高+1层商业展示面+3-5层办公+首层成熟商业配套"完美适配AI、算力、芯片企业的总部需求：

• 首层可作品牌展示厅、旗舰体验店、接待前台
• 3-5层作总部办公、研发中心、开放工位区
• 4.2米层高可承载高荷载研发设备、新风系统、7×24小时办公需求
• 项目"智能+网联"产业定位，与芯片、大数据、服务机器人等企业形成产业协同

🏛️ 上市公司/拟上市公司区域总部

5300㎡独栋空间，独立冠名+独立形象，是企业实力的最佳展示。对于需要在北京设立区域总部但追求"独栋标识+成本可控+双国企背书"的上市公司，本案3.3-3.6万/㎡的参考报价，相比海淀北清路中关村壹号7-8万/㎡的独栋单价，可为企业节省购置成本1-2亿元。即买即用、即买即收租（首层商业已满租），现金流确定性极高。

🏢 国企研发机构与事业单位

项目为正规产业办公产权，昌发展（昌平区政府全资产业平台）+首开集团双国企联合开发，国企品质保障。对于国企研发机构、事业单位的研发总部、培训基地，5300㎡独栋的"独栋形态+现房交付+国企背书+部分带租约"完美匹配"刚需自用+长期持有"的购置逻辑。

💼 投资机构资产配置

核心城市近郊产业型独栋商业供应稀缺，机构客户对"低单价、独栋形态、完整产权、双国企背书、部分带租约、181个产权车位"的资产需求稳定。云智中心5300㎡独栋作为回天地区产城融合新高地的纯独栋产品：

• 首层商业已满租（麦当劳等成熟品牌），部分带租约
• 参考回报测算：以3.5元/天/㎡保守估算（办公部分约4000㎡），年租金约504万元，加上首层商业稳定租金收入，整体回报率可观
• 181个产权车位（25万/个）作为独立资产包，具备单独处置价值
• 长期持有具备保值增值潜力

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北京地势坤：近20年大宗商办资产交易专家

本案由北京地势坤房地产经纪有限公司独家代理咨询。公司成立于2021年9月30日，团队在商办地产领域深耕近20年，累计为上市公司、国企单位、民营企业成功选址北京核心区域独栋写字楼、商业、酒店、厂房、公寓等大宗资产。

核心业务能力：

• 大宗资产交易：独栋写字楼、商业、酒店的产权交易与股权交易双轨服务
• 租赁业务：写字楼、商业的整层与独栋租赁
• 代表性客户：世界500强企业、国企单位、事业单位、互联网高新技术企业
• 2026年重点服务：AI企业总部选址（独栋写字楼刚需）、国企事业单位自用办公、投资机构资产配置
• 差异化优势：具备大宗资产股权交易实操经验（多数中小经纪只做租赁+散售资产交易），已成功为多家上市公司完成股权及产权类交易

📌 地势坤地产新媒体矩阵：商办租售中心、商办楼宇、楼宇咖

企业文化：科技永无止境，让企业选址，不止于此！

双站并行：landkun.cn 与 sbzszx.com 盘源库互通，覆盖国贸、亮马河、东二环、望京、海淀、顺义六大商圈

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FAQ：云智中心北楼5300㎡独栋出售常见问题

Q1：本项目的交易方式是产权交易还是股权交易？

A：具体交易方式以业主方最终确认及地势坤地产出具的《交易结构分析报告》为准。在北京大宗商办资产交易中，独栋商业的转让通常有两种路径：

• 产权交易：买受方直接取得房屋的不动产产权，权属清晰，无原持有公司债务、股权纠纷等隐性风险，可独立办理抵押贷款与后续处置。本案云智中心北楼独栋为正规产业办公产权，若业主方为资产持有公司，可能通过产权交易或股权交易两种方式之一进行，具体需在尽职调查后明确。
• 股权交易：通过收购持有房产的公司股权从而间接受让房产，常用于规避高额土地增值税的场景，但存在公司历史债务、隐性法律风险等复杂性。

关键建议：签合同前，必须通过地势坤地产要求卖方或中介出具《税费测算明细表》，明确是"净得价"还是"含税价"，核查房产证日期确认是否满足"满二"减免条件，并要求卖方提供原始购房发票用于核定土地增值税。

Q2：各付各税的具体税费构成是怎样的？

A：基于2026年最新商业地产交易税费政策，北京非住宅（写字楼/独栋商业）交易的税费构成如下：

买方承担税费：

• 契税：网签价×3%（北京非住宅统一标准）
• 印花税：网签价×0.05%（2027年前小规模等主体减半，实际0.025%）
• 产权登记费：550元/本
• 交易手续费：约3元/㎡

卖方承担税费（北京市场99%的交易中，卖方报的都是"净得价"，这些税费实际常转嫁给买方承担）：

• 增值税及附加：(现价-原价)×5.3%左右（满两年可免征）
• 土地增值税：按增值额实行30%-60%四级超率累进税率（这是最大的税费成本）
  • 增值额≤50%：税率30%
  • 增值额50%-100%：税率40%
  • 增值额100%-200%：税率50%
  • 增值额>200%：税率60%
• 企业所得税：(现价-成本-税费)×25%（卖方为公司时）或个人所得税20%（卖方为个人时）
• 印花税：网签价×0.05%

⚠️ 关键提示：根据企房房2026年数据，北京市场99%的商业用房交易，卖方报的都是"净得价"，所有税费实际都由买方承担。谈判时一定要问清楚："您这价格，是包税价还是各付各税？"建议通过地势坤地产协助，争取"各付各税"模式，并要求卖方出具《税费测算明细表》，把"交易产生的全部税费由谁承担"白纸黑字写进合同。

以云智中心北楼5300㎡独栋为例的税费粗估（假设成交价3.5万/㎡，总价约1.85亿元）：

• 买方契税：约555万元（3%）
• 买方印花税：约9.25万元（0.05%）
• 卖方税费（若转嫁）：增值税及附加+土地增值税+企业所得税+印花税，视原值差额而定
• 买方总税费成本（含转嫁）预计占合同总价的6%-12%，具体以卖方原值及增值额测算为准

Q3：项目的得房率和使用率是多少？

A：云智中心作为5A级产业综合体，独栋产品的得房率需以房产证记载及实地测绘为准。基于昌平回龙观-北清路板块独栋商办的行业标准：

• 独栋商办产品得房率通常在70-85%区间
• 5300㎡建筑面积的实际使用面积，需以实地测量为准
• 4.2米层高远超普通写字楼3.6-3.8米的标准，空间体验在回龙观-北清路板块属于高配
• 首层商业+3-5层办公的功能分区，让企业可根据自身需求灵活规划
• 地下181个产权车位（25万/个）作为独立资产包，进一步提升了整体使用效率与资产价值

Q4：2026年回龙观-北清路周边有哪些竞品出售项目？价格如何对标？

A：回龙观-北清路商圈2026年主要可售竞品及单价对标：

• 回龙观智谷中心：3.8-4.2万/㎡（甲级写字楼，紧邻8号线）
• 龙域中心西区：3.6-4.0万/㎡（综合型办公楼，京藏高速旁）
• 首开广场：3.4-3.8万/㎡（综合体写字楼，龙泽站上盖）
• 合生财富广场：3.7-4.1万/㎡（商务办公楼，邻近西二旗）
• 紫晶七星广场：2.8-3.2万/㎡（社区商业办公）
• 金域国际中心：3.0-3.5万/㎡（商住立项，产权复杂需注意）
• 腾讯众创空间：3.2-3.9万/㎡（知名双创社区/联合办公升级版）
• 龙冠置业大厦：2.8-3.3万/㎡（乙级偏上，性价比突出）
• TBD云集中心：3.5-4.8万/㎡（独栋价高，科研/商业用地）
• 珠江摩尔国际大厦：3.5-3.9万/㎡（5A级写字楼，北清路地标）
• 北清路1号院独栋：4.0-5.2万/㎡（工业/研发用地，可分割）
• 生命科学园创新大厦：4.0-4.5万/㎡（科研用地，绿色建筑认证）
• 中科云谷园：2.8-3.5万/㎡（50年科研/办公，国家实验室环绕）
• 硅谷亮城：2.5-3.0万/㎡（50年科研设计）
• 华润理想中心：4.1-4.7万/㎡（华润品牌，2023年新建）
• 中关村壹号：7.0-8.0万/㎡（北清路地标，独角兽企业总部）
• 北京科技商务区TBD万融广场：2.2-2.8万/㎡（价格洼地）

本案5300㎡独栋参考报价3.3-3.6万/㎡，在"双国企背书+8号线100米+现房独栋+4.2米层高+首层满租+181个产权车位+部分带租约"的组合下，性价比在回龙观-北清路板块具备极强竞争力，仅为中关村壹号（7-8万/㎡）的45-50%，但产品力与区位优势显著。

Q5：项目的"部分带租约"具体是什么状态？投资回报如何？

A：本案为部分带租约出售：

• 首层商业已满租：麦当劳、澳菲儿美食公园、新华书店、一只奶牛甜品店、多点便利店、银行等成熟品牌入驻
• 回天城市会客厅落位首二层（3400㎡公共服务空间）
• 3-5层办公空间：买家可根据需求自主使用或继续出租
• 即买即用、即买即收租：接手即有稳定租金收入

参考回报测算（以市场租金3.5元/天/㎡保守估算，办公部分约4000㎡）：

• 日租金：4000㎡ × 3.5元 = 14,000元/天
• 月租金：约42万元/月
• 年租金：约504万元/年
• 加上首层商业的稳定租金收入，整体回报率可观
• 地下181个产权车位（25万/个）可作为独立资产包处置或出租

Q6：物业费和运营成本如何？

A：云智中心由昌发展国贸物业管理（国企背景高端物业）。具体物业费标准以业主方最新报价为准。相比市区甲级写字楼25-35元/㎡·月的物业费，昌平回龙观独栋产品具备显著的运营成本优势，长期持有可为企业节省巨额运营开支。

Q7：区位和交通配套如何？

A：项目交通优势显著：

• 地铁8号线回龙观东大街站仅100米，步行即可入园办公
• 13A线回龙观东大街站（在建）：建成后与8号线实现十字换乘
• 13号线霍营站：多条公交线路接驳
• 2公里内密布回龙观东大街、霍营、平西府三大站点
• 周边密布京藏高速、京新高速、林萃路、北清路、北五环等"三纵两横"路网
• 距北京市首条自行车专用道东起点1公里，回龙观至上地骑行26分钟
• 双轨交汇地铁物业，满足AI企业、硬科技公司、国企研发机构的通勤与商务需求

Q8：云智中心的产业邻里生态如何？

A：云智中心定位"智能+网联"产业方向，重点聚焦智能芯片、智能传感、服务机器人、智能终端等基础设施产业和综合型大脑，打造智慧城市产业聚集区：

• 已吸引芯片、大数据服务等领域领军企业入驻
• 与龙域中心、科创中心、AI加速中心、天通科技园等项目共同构成昌平数字经济产业集聚区
• 回天地区与未来科学城西区、中关村科学城北区在产业要素流通、城市配套资源共享方面加速融合
• 回天城市会客厅（3400㎡）落位首二层，集展览展示、数据应用、议事交流、空间共享、互动体验于一体
• 首层商业配套成熟：麦当劳、新华书店、银行、便利店、甜品店、美食公园等

Q9：购买后能否办理抵押贷款？融资条件如何？

A：云智中心北楼5300㎡独栋为正规产业办公产权，产权清晰，可正常办理商业银行经营性物业抵押贷款。鉴于：

• 昌发展（昌平区政府全资产业平台）+首开集团双国企联合开发
• 8号线地铁100米双轨交汇地铁物业
• 首层商业已满租，部分带租约，现金流稳定
• 回天地区产城融合新高地的区位价值
• 5300㎡独栋+181个产权车位的完整资产包

融资抵押率高。具体贷款方案可与地势坤地产顾问对接，我们将协助对接合作银行提供一站式融资服务，优化资金杠杆。

Q10：2026年昌平回龙观独栋市场走势对本项目有何影响？

A：根据企房房2026年最新数据与市场趋势：

1. AI企业购置总部浪潮：智谱AI购置中关村钻石大厦整栋22700㎡、蚂蚁集团拿下丽金智地中心东塔，头部AI企业正从"租赁办公"转向"自持总部"
2. 回龙观独栋供应稀缺：云智中心5300㎡是回天地区罕见的现房整栋独售产品，1层商业+3-5层办公的功能分区精准适配中大型企业总部
3. 价格洼地优势：3.3-3.6万/㎡的参考报价，仅为中关村壹号（7-8万/㎡）的45-50%
4. 双国企背书+部分带租约：昌发展+首开集团双国企联合开发，首层商业已满租，即买即收租
5. 回天行动计划政策红利：唱响"三城记"政策落地，回天地区与未来科学城西区、中关村科学城北区加速融合

本案的战略价值：在2026年北京AI企业"从租赁转向自持总部"的浪潮下，云智中心北楼5300㎡独栋以"双国企背书+8号线100米+现房独栋+4.2米层高+首层满租+181个产权车位+部分带租约"的组合，成为AI头部企业、上市科技公司、国企研发机构、投资机构资产配置的"窗口期机会"。早锁定早受益，建议通过地势坤地产尽快安排实地考察与交易结构分析。

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🏢 代理方：北京地势坤房地产经纪有限公司（商办租售中心）

📍 公司地址：北京市朝阳区团结湖北路2号13号楼5层521房间

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