东二环东直门内南馆公园独栋4387平米花园式办公会所出售 二环里独门独院100%股权转让的企业总部终极选址

直接结论：东直门二环里现有证载建筑面积4387.23㎡的独栋独院出售，位于东城区东直门内大街9号（NAGA上院），东二环内绝版区位。独栋为商务金融用地、期限至2048年、100%股权转让，地上5层约3000余㎡+地下3层约1000余㎡，独门独院约200㎡、近50个车位（含地下），2015年投入巨资拆除新建豪华装修，现状为办公+会所，带天然气和厨房，楼下即2万余㎡生态水景公园。参考58同城同址挂牌售价4.39亿、单价10万/㎡，地势坤地块历史成交参考5.5亿可谈，本案报价面议。在2026年北京二环内独栋"绝版资产+央企总部环伺+使馆区圈层"的稀缺格局下，本案以"二环里+独栋独院+公园生态+带燃气会所+近50车位+100%股权转让"的组合，是央企国企总部、AI头部企业北京独栋、跨国企业驻华旗舰、投资机构核心资产配置的终极标的。

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为什么4387㎡独栋在二环里是"绝版资产"

2026年北京商办大宗交易市场，核心城区独栋资产呈现"放量少、单价高、抢手快"的极致稀缺格局。根据企房房平台2026年最新数据，东直门核心区在售独栋与整层房源中：

• 东直门交通枢纽大厦散售单价7.8-9.2万/㎡
• 居然大厦散售单价6.5-7.8万/㎡
• 海晟国际大厦整栋单价7.2-7.8万/㎡
• 瑞赛大厦（东四十条）整层单价8.5-9.2万/㎡
• 中粮·置地广场（朝阳门）散售单价13-15万/㎡
• 当代MOMA独栋溢价单价8-10万/㎡

在这一宏观背景下，东直门二环里4387㎡独栋的稀缺性体现在：

• 二环里绝版土地：北京二环内土地已成绝版，"独栋独院+公园生态+使馆区圈层"的组合，注定只属于少数人
• 独栋独院+近50车位：大独立院落约200㎡，配近50个停车位（含地下），2015年巨资重建，豪华装修，带天然气与厨房
• 公园里的独栋：楼下即是2万㎡生态水景公园（南馆公园），推窗见绿，城芯罕见"公园里的独栋"
• 三地铁+机场快轨：紧邻地铁2号线、13号线、机场快轨东直门站，20分钟直抵首都机场
• 央企总部环伺：中石油、保利等央企总部林立，东方银座、来福士等高端写字楼环绕
• 100%股权转让：交易结构清晰，无抵押，可通过股权交易路径优化税费

💡 站在2026年企业购置决策角度看：当朝阳门中粮·置地广场散售单价已达13-15万/㎡时，本案4387㎡独栋按58同城挂牌10万/㎡或地势坤5.5亿参考折算，提供了"二环里独栋+独院+公园+带燃气会所+近50车位+100%股权转让"的稀缺组合，是央企国企、AI头部企业、跨国企业、投资机构的"终极核心资产"。

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楼盘硬参数（2026年最新核实）

参数项	配置详情
楼盘名称	NAGA上院（东直门内大街9号）
楼盘品质	独栋独院总部楼宇
地址	北京市东城区东直门内大街9号
产权性质	商务金融用地，期限至2048年
交易方式	100%股权转让​
证载建筑面积	4387.23㎡​
证载占地面积	746.92㎡​
楼层分布	地上5层约3000余㎡+地下3层约1000余㎡
层高	地上3.5-3.7米（局部挑空）；地下3.9-5.9米
独院面积	约200㎡
车位	近50个（含地下）
装修状态	2015年投入巨资拆除新建，豪华装修
现状用途	办公+会所，带天然气和厨房
生态环境	楼下即2万余㎡生态水景公园（南馆公园）
参考售价	58同城挂牌4.39亿/单价10万/㎡；地势坤历史参考5.5亿可谈；本案面议
可容纳工位	约731-1462个
使用率	独栋产品使用率极高，地上5层+地下3层空间可灵活规划
交通	地铁2号线、13号线、机场快轨东直门站步行即达；毗邻二环主路；25条公交线路
周边圈层	俄罗斯大使馆为邻，使馆区云集；中石油、保利等央企总部环伺

📌 空间产品力解析：4387.23㎡证载建筑面积+746.92㎡占地面积+约200㎡独院+近50个车位，在二环里属于"稀缺品中的稀缺品"。地上5层3000余㎡可做集团总部办公、品牌展示、董事会议事层；地下3层1000余㎡层高3.9-5.9米（局部挑空），可规划为会所、宴会厅、泳池、健身房、酒窖、员工休闲区；带天然气和厨房意味着可合法运营员工食堂、商务宴请、私人会所全业态。2015年巨资重建的豪华装修状态，企业接手即可启用或轻改造。

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定价坐标：2026年东直门-二环里独栋出售市场

本案4387.23㎡独栋报价面议。基于58同城挂牌与地势坤历史数据：

• 58同城同址挂牌：售价4.39亿，单价10万/㎡
• 地势坤历史参考：5.5亿可谈
• 本案报价：面议（具体以业主方最终确认为准）

东直门-二环里2026年独栋/整栋竞品对标

项目	位置	面积	出售单价（万/㎡）	总价	核心特点
南馆公园独栋（本案）​	东直门内大街9号	4387㎡独栋	面议（参考10万）	4.39-5.5亿​	二环里、独栋独院、公园生态、带燃气会所、近50车位、100%股权转让
东直门北小街独栋	东直门北小街	1800㎡独栋	—	1.65亿	50年商业产权，独门独院，12个地下车位
东直门簋街临街商业独栋	簋街主路	3800㎡（房本2663㎡）	7.51万（房本）/5.26万（实用）	2亿	各业态不限+带燃气
中粮·置地广场（散售）	朝阳门	350-520㎡	13-15	—	超甲级，国际一线物管
瑞赛大厦（整层）	东四十条	1800㎡/层	8.5-9.2	—	5A甲级，紧邻保利大厦
海晟国际大厦	东直门外大街	500-2000㎡	7.2-7.8	—	临近俄罗斯使馆区
当代MOMA独栋	东直门香河园路	社区独栋	8-10	—	艺术社区，创意办公
东直门交通枢纽大厦	东直门枢纽	整层2000㎡	7.8-9.2	—	商业办公独立产权
居然大厦	东直门	80-1500㎡	6.5-7.8	—	商业办公
中汇广场临街独栋	东四十条	2865㎡	4.19	1.2亿	临街无院，简装
侨福芳草地商业	东二环	散售	8.0-12.0	—	艺术商业地标
来福士广场商业	东直门	商场内铺	7.0-9.0	—	2009年建成

本案战略定位：在二环里独栋市场中，本案4387㎡以"10万/㎡参考单价"的报价：

• 仅为中粮·置地广场散售单价（13-15万/㎡）的67-77%，但是整栋独售而非散售单元，私密性与标识性远超散售
• 与瑞赛大厦整层（8.5-9.2万/㎡）、海晟国际（7.2-7.8万/㎡）相比具备溢价合理性——因为本案是"独栋+独院+公园+带燃气会所+近50车位"的完整资产包
• 相比东直门北小街1800㎡独栋（1.65亿），本案面积是其2.4倍，且具备"公园+使馆区+三地铁"的顶级区位
• 相比簋街3800㎡商业独栋（2亿），本案商务金融用地至2048年的产权清晰度与"100%股权转让"的交易灵活性具备显著优势

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区位价值：二环里+使馆区+公园+三轨交汇的"四维稀缺"

🚇 亚洲最大立体交通枢纽

东直门是亚洲最大的现代化立体交通枢纽：

• 地铁2号线、13号线、机场快轨三轨交汇
• 从东直门乘坐机场快轨仅需18分钟直达首都机场
• 毗邻二环主路，25条公交线路汇聚
• 信达中心综合体地下直接连通交通枢纽，强化TOD模式
• 平台数据显示该区域租户中跨国企业占比达35%，咨询量较2025年同期上涨15%

🏛️ 使馆区+央企总部环伺

• 与俄罗斯大使馆为邻，周边使馆云集，国际化氛围浓厚
• 中石油、保利等央企总部林立
• 东方银座、来福士等高端写字楼环绕
• 政务、商务资源高度集中，区域价值恒定

🌳 公园里的独栋

• 楼下即2万㎡生态水景公园（南馆公园）
• 推窗见绿，城芯罕见"公园里的独栋"
• 闹中取静的顶流配置

🍽️ 顶级商务与生活配套

• 商业：来福士广场、东方银座、信达中心综合体
• 餐饮：簋街（全国夜经济IP）步行可达，东直门内大街沿线高端餐饮云集
• 酒店：多家五星酒店环绕
• 银行：各大国有银行与股份制银行区域总部

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为什么这4387㎡独栋适配您的企业

🏛️ 央企国企集团总部

项目为商务金融用地（至2048年），100%股权转让，无抵押，交易流程清晰。对于央企国企集团总部、金融机构北京总部，本案"二环里独栋+独院+近50车位+带燃气会所+公园生态"的组合，完美匹配"刚需自用+长期持有+企业形象标识"的购置逻辑。中石油、保利等央企总部环伺的圈层效应，进一步强化区域的政务商务资源集中度。

🤖 AI头部企业北京独栋

2026年AI企业爆发式增长，对独栋写字楼青睐有加。智谱AI购置中关村钻石大厦整栋22700㎡、蚂蚁集团拿下丽金智地中心东塔——头部AI企业正从"租赁办公"转向"自持总部"。4387㎡独栋可作为AI头部企业、大模型公司、算力企业的北京总部：

• 地上5层：集团办公、研发中心、品牌展示厅
• 地下3层（层高3.9-5.9米）：会所、宴会厅、员工休闲、数据中心
• 带天然气和厨房：可运营员工食堂、商务宴请
• 独院200㎡：企业冠名与品牌展示的独立空间
• 近50车位：高管停车位充足

🌐 跨国企业驻华旗舰

三地铁（2号线+13号线+机场快轨）+18分钟直达首都机场的便利性，俄罗斯大使馆为邻的国际化圈层，楼下2万㎡生态水景公园的稀缺生态，使其成为跨国企业驻华总部、区域总部的理想标的。相比CBD散售单元的高单价（中粮·置地广场13-15万/㎡），本案4387㎡独栋提供了"整栋标识+成本可控+二环里区位"的稀缺组合。

💼 投资机构核心资产配置

二环里土地已成绝版，"独栋独院+公园+带燃气会所+近50车位+100%股权转让"的资产包，具备极强的保值增值与资产配置价值：

• 商务金融用地至2048年，剩余产权期限长达22年
• 100%股权转让路径，税费优化空间显著
• 带燃气会所+独院的复合空间，适配总部办公、私人会所、高端展厅、品牌体验中心等多元业态
• 二环里绝版地段，资产安全性与成长性双优

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北京地势坤：近20年大宗商办资产交易专家

本案由北京地势坤房地产经纪有限公司独家代理咨询。公司成立于2021年9月30日，团队在商办地产领域深耕近20年，累计为上市公司、国企单位、民营企业成功选址北京核心区域独栋写字楼、商业、酒店、厂房、公寓等大宗资产。

核心业务能力：

• 大宗资产交易：独栋写字楼、商业、酒店的产权交易与股权交易双轨服务
• 租赁业务：写字楼、商业的整层与独栋租赁
• 代表性客户：世界500强企业、国企单位、事业单位、互联网高新技术企业
• 2026年重点服务：AI企业总部选址（独栋写字楼刚需）、国企事业单位自用办公、投资机构资产配置
• 差异化优势：具备大宗资产股权交易实操经验（多数中小经纪只做租赁+散售资产交易），已成功为多家上市公司完成股权及产权类交易
• 东直门大宗专家：地势坤地产对东直门二环里独栋资产的交易结构、税费测算、股权架构具备深度理解，曾运作东二环北二环内欧式花园独栋商办综合体4387㎡（5.5亿）等标杆交易

📌 地势坤地产新媒体矩阵：商办租售中心、商办楼宇、楼宇咖

企业文化：科技永无止境，让企业选址，不止于此！

双站并行：landkun.cn 与 sbzszx.com 盘源库互通，覆盖国贸、亮马河、东二环、望京、海淀、顺义六大商圈

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FAQ：东直门二环里南馆公园4387㎡独栋出售常见问题

Q1：本项目的交易方式是产权交易还是股权交易？

A：本案为100%股权转让。具体而言：

• 标的资产（东直门内大街9号NAGA上院独栋）登记在目标公司名下
• 交易通过收购持有该房产的公司100%股权实现间接受让房产
• 土地权属不发生变更，仍在目标公司名下
• 业主方承诺无抵押，交易流程清晰

股权交易 vs 产权交易的核心差异：

• 产权交易（直接过户）：土地权属直接过户，触发增值税、土地增值税、契税三大重税，交易当期税负极高
• 股权转让（本案方式）：非上市公司股权不属于增值税应税范围，免增值税、免契税、原则不征土地增值税

⚠️ 关键风险提示：根据国税函〔2000〕687号文，若标的公司几乎只有土地/房产、无实质经营、一次性转让100%股权，税务机关可穿透认定为变相卖地，直接征收土地增值税。本案标的公司是否构成"空壳纯土地公司"需经专业税务尽职调查确认。地势坤地产将协助买方聘请专业税务律师与会计师，出具《税务风险评估报告》与《交易结构优化方案》。

Q2：100%股权转让的具体税费构成是怎样的？

A：基于2026年最新政策与本案100%股权转让的交易结构：

买方承担税费：

• 印花税：产权转移书据税率为价款的万分之五
• 企业所得税：通过受让股权取得资产，不涉及当期企业所得税
• 契税：股权转让模式下免征契税（若改为产权过户则按3%-5%征收）

卖方承担税费：

• 增值税：非上市公司股权转让不属于增值税应税范围，全额免征增值税
• 土地增值税：原则不征，但存在穿透风险（详见Q1提示）
• 企业所得税：卖方企业转让股权收益按25%缴纳企业所得税；自然人股东按20%缴纳个人所得税
• 印花税：产权转移书据万分之五

若改为产权交易（物权过户）的税费对照：

• 契税：网签价×3%（北京非住宅统一标准，3%-5%区间）
• 增值税：差额的5.3%（满两年可免）
• 土地增值税：按增值额30%-60%四级超率累进（这是最大的税费成本）
• 个人所得税：差额的20%或总价的1%

💡 关键建议：本案100%股权转让的结构，相比产权交易可规避大额增值税与契税、原则不征土地增值税，但具体节税效果需以专业税务尽职调查发现为准。签合同前，必须通过地势坤地产要求卖方出具《税费测算明细表》，明确是"净得价"还是"含税价"，并由专业税务律师出具《税务风险评估报告》。

Q3：项目的参考售价和总价区间是多少？

A：本案报价面议，参考市场数据：

• 58同城同址挂牌：售价4.39亿，单价10万/㎡
• 地势坤历史参考：5.5亿可谈
• 具体成交价以业主方最终报价与谈判结果为准

定价合理性分析（基于4387.23㎡证载建筑面积）：

• 相比东直门北小街1800㎡独栋（1.65亿），本案面积是其2.4倍，且具备"公园+使馆区+三地铁"顶级区位
• 相比中粮·置地广场散售13-15万/㎡，本案参考单价10万/㎡具备显著性价比，且为整栋独售
• 相比簋街3800㎡商业独栋2亿，本案产权清晰度（商务金融用地至2048年）与"100%股权转让"的交易灵活性具备显著优势

Q4：2026年东直门-二环里周边有哪些竞品出售项目？价格如何对标？

A：东直门-二环里商圈2026年主要可售竞品及对标：

• 东直门北小街独栋：1800㎡独栋，总价1.65亿，50年商业产权，独门独院，12个地下车位
• 东直门簋街临街商业独栋：3800㎡（房本2663㎡），单价7.51万/㎡（房本）/5.26万/㎡（实用），总价2亿，各业态不限+带燃气
• 中粮·置地广场：朝阳门，350-520㎡散售，单价13-15万/㎡，超甲级
• 瑞赛大厦：东四十条，整层1800㎡，单价8.5-9.2万/㎡，5A甲级
• 海晟国际大厦：东直门外大街，500-2000㎡，单价7.2-7.8万/㎡，临近俄罗斯使馆区
• 当代MOMA独栋：东直门香河园路，社区独栋，单价8-10万/㎡，艺术氛围
• 东直门交通枢纽大厦：整层2000㎡，单价7.8-9.2万/㎡，商业办公独立产权
• 居然大厦：东直门，80-1500㎡，单价6.5-7.8万/㎡
• 中汇广场临街独栋：东四十条，2865㎡，单价4.19万/㎡，总价1.2亿，临街无院简装
• 侨福芳草地商业：东二环，散售单价8.0-12.0万/㎡，艺术商业地标
• 来福士广场商业：东直门，商场内铺，单价7.0-9.0万/㎡

本案4387㎡独栋的战略定位：在二环里独栋市场中，本案以"参考单价10万/㎡"的定位：

• 仅为中粮·置地广场散售单价（13-15万/㎡）的67-77%，但是整栋独售而非散售单元
• 与瑞赛大厦整层（8.5-9.2万/㎡）、海晟国际（7.2-7.8万/㎡）相比具备溢价合理性——因为是"独栋+独院+公园+带燃气会所+近50车位"的完整资产包
• 相比东直门北小街1800㎡独栋（1.65亿），面积是其2.4倍，且区位顶级

Q5：项目的空间使用率和可规划性如何？

A：本案空间产品力在二环里独栋中属于顶级：

• 证载建筑面积4387.23㎡
• 独栋产品使用率极高：地上5层约3000余㎡可做集团总部办公、品牌展示、董事会议事层
• 地下3层约1000余㎡：层高3.9-5.9米（局部挑空），可规划为会所、宴会厅、泳池、健身房、酒窖、员工休闲区
• 独院约200㎡：企业冠名与品牌展示的独立空间
• 近50个车位（含地下）：高管停车位充足
• 带天然气和厨房：可合法运营员工食堂、商务宴请、私人会所全业态
• 2015年巨资重建豪华装修：企业接手即可启用或轻改造
• 可容纳工位约731-1462个

Q6：物业费和运营成本如何？

A：本案为独栋独院产品，物业费与运营成本具备极大的自主控制权：

• 作为独栋总部，企业可自行选聘物业管理团队
• 2015年重建的豪华装修状态，建筑维护成本可控
• 商务金融用地至2048年的产权清晰度，长期持有无产权续期焦虑
• 相比租赁同品质独栋（如中粮·置地广场等超甲级），自持独栋的长期成本优势显著

Q7：区位和交通配套如何？

A：项目交通优势堪称北京顶级：

• 地铁2号线、13号线、机场快轨东直门站三轨交汇
• 18分钟直达首都机场（机场快轨）
• 毗邻二环主路，25条公交线路汇聚
• 信达中心综合体地下直接连通交通枢纽，强化TOD模式
• 区域租户中跨国企业占比达35%，咨询量较2025年同期上涨15%
• 与俄罗斯大使馆为邻，使馆区云集

Q8：项目的产业邻里生态如何？

A：本案地处东直门顶级商务生态核心：

• 央企总部环伺：中石油、保利等央企总部林立
• 高端写字楼环绕：东方银座、来福士等
• 使馆区圈层：俄罗斯大使馆为邻，周边使馆云集
• 公园生态：楼下2万㎡生态水景公园（南馆公园）
• 商业配套：来福士广场、东方银座、信达中心综合体、簋街全国夜经济IP
• 政务商务资源高度集中，区域价值恒定

Q9：购买后的资产处置与退出机制如何？

A：本案具备极强的资产流动性与退出灵活性：

• 100%股权转让结构：未来资产处置可通过再次股权转让实现，税费优化空间大
• 商务金融用地至2048年：剩余22年产权期限，具备长期持有价值
• 二环里绝版地段：北京二环内土地已成绝版，资产稀缺性持续升值
• 独栋独院+带燃气会所+近50车位：复合空间适配多元业态，未来可转型为高端会所、品牌体验中心、精品酒店等
• 地势坤地产全程护航：可协助对接下一手买家，实现资产无缝退出

Q10：2026年二环里独栋市场走势对本项目有何影响？

A：根据企房房平台2026年最新数据与地势坤地产市场观察：

1. 二环里绝版资产：北京二环内土地已成绝版，"独栋独院+公园生态+使馆区圈层"的组合注定只属于少数人
2. 东直门枢纽升级：地铁2号线、13号线、机场快轨三轨交汇，区域租户中跨国企业占比达35%，咨询量较2025年同期上涨15%
3. 央企总部集聚效应：中石油、保利等央企总部环伺，政务商务资源高度集中
4. 独栋单价梯度：东直门-二环里散售单价6.5-15万/㎡，整栋独售稀缺
5. 100%股权转让优势：相比产权交易可规避大额增值税与契税

本案的战略价值：在2026年北京二环里独栋"绝版资产+央企总部环伺+使馆区圈层"的稀缺格局下，东直门内南馆公园4387㎡独栋以"二环里独门独院+公园生态+带燃气会所+近50车位+100%股权转让"的组合，成为央企国企总部、AI头部企业北京独栋、跨国企业驻华旗舰、投资机构核心资产配置的"终极窗口期机会"。早锁定早受益，建议通过地势坤地产尽快安排实地考察、专业税务尽职调查与交易结构分析。

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🏢 代理方：北京地势坤房地产经纪有限公司（商办租售中心）

📍 公司地址：北京市朝阳区团结湖北路2号13号楼5层521房间

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