通州运河商务区复地金融中心整层1766平米出租 副中心滨水甲级写字楼高使用率可分割130平起毛坯交付

北京城市副中心运河商务区核心，通州区东关一街1号院2号楼，复地金融中心放出标准层约1766㎡整层出租房源——5A甲级写字楼、紧邻京杭大运河、82%高得房率、4.2米层高、130㎡起灵活分割、物业费30元/㎡/月、毛坯交付可定制 。这是2026年通州运河商务区性价比较为突出的滨水甲级办公产品，特别适合AI企业区域总部、国央企驻通州分支、金融机构创新业务部、成长型企业总部等注重"副中心政策红利+滨水办公场景+高使用率空间"的客群。本文结合2026年通州运河商务区最新租赁行情，从项目硬参数、租金测算、使用率优势、周边竞品对比、适配企业画像五个维度做完整楼评，并附FAQ解答使用率、租金、周边竞品出租项目等关键选址问题。

💡 这层1766㎡整层的最大价值不在"大"，而在82%得房率 × 4.2米层高 × 130㎡起灵活分割 × 紧邻运河50米的组合——在副中心甲级写字楼中，82%的使用率是显著领先参数（区域竞品多数在65%-75%区间），意味着同等租金下企业实际获得的可使用面积更多，单位办公成本更低。

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一、项目核心参数（以实地看房为准）

指标	参数
项目名称​	复地金融中心（通州运河商务区02地块B座）
项目地址​	北京市通州区东关一街1号院2号楼
开发商​	北京复地通达置业有限公司（复地集团）
物业公司​	上海高地物业管理有限公司北京分公司
写字楼定位​	5A甲级写字楼，金融主题
总建筑面积​	约3.9万㎡
楼层数​	地上22层，地下3层
标准层面积​	约1766㎡
可分割面积​	130㎡起
使用率（得房率）​	82%（副中心写字楼中优势突出）
层高​	单元层高4.2米，净高约2.9米
进深​	8.35米
柱间距​	8.4米
电梯​	三菱电梯，共14部（6客+1货+2商业+2转换等）
空调系统​	两管制风机盘管，工作日早8至晚10，可实现24小时空调
网络​	移动、联通、电信三网接入
停车位​	251个（地上19+地下232），车位费800元/月
交付状态​	毛坯（可定制装修）
物业费​	30元/㎡/月
租金报价​	面议（参考市场2.8-5元/㎡/天，以实地洽谈为准）
交通​	距离6号线通运门站约400米；步行1分钟至通州东关公交站，15条公交线路

📞 租赁咨询：13811119290（北京地势坤房地产经纪有限公司）

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二、2026年租金测算：整层1766㎡的租赁成本

当前市场租金区间

复地金融中心2026年的租金挂牌存在结构化差异 ：

房源类型	租金区间（元/㎡/天）	备注
企房房招商文（中型/大型户型）	2.8	不含物业费，报价透明
选好楼平台在租房源	5.0-5.3	精装小面积房源
启楼网在租房源	3.4	精装/简装，97-3320㎡
通运街道2026年盘点	约6.0-6.8	金融主题甲级定位
实地洽谈（整层1766㎡毛坯）	面议​	长期租赁可协商优惠与免租期

整层1766㎡租金测算

按不同租金档位测算月租金与年租金（不含物业费30元/㎡/月）：

租金档位（元/㎡/天）	月租金	年租金	适用情形
2.8（招商文基准）	约148.3万	约1780万	大型户型/整层毛坯，长期租约优惠价
3.4（市场中位）	约180.1万	约2162万	启楼网在租中位水平
4.2（区域均价）	约222.5万	约2671万	副中心甲级平均租金参考
5.0（精装小面积价）	约264.9万	约3179万	精装交付房源参考

完整持有成本（含物业费）

按2.8元/㎡/天招商基准价 + 物业费30元/㎡/月测算：

• 月租金：1766㎡ × 2.8元 × 30天 = 约148.3万元/月
• 月物业费：1766㎡ × 30元 = 约5.3万元/月
• 月综合成本：约153.6万元
• 年综合成本：约1844万

按3.4元/㎡/天市场中位价 + 物业费测算：

• 月租金：1766㎡ × 3.4元 × 30天 = 约180.1万元/月
• 月物业费：约5.3万元/月
• 月综合成本：约185.4万元
• 年综合成本：约2225万

💡 关键判断：复地金融中心整层1766㎡的合理租金区间在2.8-3.4元/㎡/天。若能与业主达成2-3年长期租约，参考企房房招商政策"2年以上长期租期可协商1-2个月免租期、优质企业可协商调整为押二付六" ，实际综合成本可进一步降低10%-15%。

租金对比优势

将82%高使用率折算为"实得面积租金"：

• 1766㎡ × 82% = 约1448㎡实得使用面积
• 按2.8元/㎡/天（房本面积口径）折算为实得面积口径：约3.42元/㎡/天
• 按3.4元/㎡/天（房本面积口径）折算为实得面积口径：约4.15元/㎡/天

对比周边竞品：富力中心5.5-6.5元/㎡/天 、新光大中心6.0-7.0元/㎡/天 、合景泰富中心6.0-7.0元/㎡/天 ——复地金融中心在"实得面积口径"下租金优势显著，性价比突出。

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三、使用率82%：副中心写字楼中的稀缺参数

什么是使用率（得房率）？

使用率 = 企业实际可使用的办公面积 ÷ 房本建筑面积。使用率越高，意味着同等租金下企业获得的"有效办公空间"越大，单位办公成本越低。

复地金融中心82%使用率的竞争优势

2026年通州运河商务区主要竞品的使用率对比：

项目	使用率	租金（元/㎡/天）	实得面积口径租金
复地金融中心​	82%​	2.8-3.4​	3.42-4.15​
富力中心	约70%	5.5-6.5	7.86-9.29
新光大中心	约70%	6.0-7.0	8.57-10.0
合景泰富中心	约70%	6.0-7.0	8.57-10.0
远洋乐堤港	约70%-72%	5.5-6.2	7.64-8.61
保利大都汇	约72%	4.8-5.8	6.67-8.06
绿地中央广场	约70%	4.8-6.2	6.86-8.86
成大中心	约70%	4.2-5.5	6.0-7.86

📌 核心洞察：复地金融中心82%的使用率在副中心甲级写字楼中属于第一梯队（多数竞品在65%-75%区间）。这意味着：

• 同等租金预算下，企业多获得12%-17%的实际使用面积
• 单位办公成本比其他甲级写字楼低15%-25%
• 对于需要大面积连续空间的AI企业、金融机构、国央企分支，82%使用率直接转化为"省钱效应"

82%使用率的空间价值

以整层1766㎡为例：

• 可实际使用面积：1766 × 82% ≈ 1448㎡
• 可容纳工位：按8-10㎡/工位计算，可容纳145-180个工位
• 空间规划建议：
  • 大型开放式办公区：约800-900㎡（80-100工位）
  • 独立办公室：约300-400㎡（8-12间高管/经理办公室）
  • 会议室集群：约150-200㎡（1个大会议室+2-3个中型会议室）
  • 前台/接待/茶水间/打印区：约100-150㎡
  • 预留扩展空间：约100-150㎡

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四、周边竞品出租项目全景对比（2026年通州运河商务区）

为了帮客户"想清楚再决策"，将复地金融中心与运河商务区2026年在租的主要竞品做全景对比 ：

🏢 第一梯队：超甲级标杆（高租金）

项目	租金（元/㎡/天）	物业费	亮点	适合客群
新光大中心​	6.0-7.5	—	地铁上盖，区域标杆超甲级	世界500强、金融机构总部
富力中心​	5.5-7.5	—	超甲级，富力品牌，紧邻远洋乐堤港	总部型、金融类企业
合景泰富中心​	6.0-7.0	—	最新地标，设计前卫，绿建认证	注重形象的总部企业
北京国际财富中心​	5.5-7.0	—	区域地标，金融企业聚集	高端金融、总部机构

🏢 第二梯队：甲级品质（中租金）

项目	租金（元/㎡/天）	物业费	亮点	适合客群
远洋乐堤港​	5.0-6.5	约28元	商业综合体之上，办公+商业一体	注重员工便利的企业
复地中心​	4.8-6.3	—	复星旗下，健康生态办公	成长型总部、金融机构
保利大都会/大都汇​	4.5-5.8	—	保利品牌，性价比突出	中小型成长企业
绿地中央广场​	4.8-6.2	—	绿地品牌，配套成熟	注重性价比的成长企业
世界侨商中心​	4.8-6.0	—	侨商品牌，国际化氛围	外向型企业

🏢 第三梯队：性价比之选（低租金）

项目	租金（元/㎡/天）	物业费	亮点	适合客群
成大中心​	4.2-5.5	—	租金有竞争力，品质不错	成本敏感的成长企业
运河壹号​	4.8-5.5	—	临河，环境安静	注重办公环境的公司
京杭广场​	4.5-5.2	—	楼龄稍长但维护好	性价比追求者
珠江国际中心​	3.0-4.0	—	价格洼地，社区成熟	初创和成本敏感型公司
通州万达广场写字楼​	3.8-4.8	—	商圈核心，小户型多	小微团队

复地金融中心的相对优势

1. 使用率82%区域第一梯队：多数竞品在65%-75%区间，82%意味着同等租金下多获得12%-17%实际使用面积
2. 租金性价比突出：2.8-3.4元/㎡/天的整层毛坯价，在副中心甲级中属于低位
3. 滨水稀缺性：紧邻京杭大运河，50米临河之距，高区可俯瞰运河景观
4. 框架核心筒结构：8.4米柱间距、8.35米进深，空间开阔无柱，可完全定制
5. 毛坯交付可定制：企业可按自身VI与功能需求从零打造，特别适合AI企业对机房、新风、双路供电的特殊要求
6. 金融主题定位：周边工行、建行、北京银行等多家金融机构已入驻，复星体系多家企业总部落户，金融产业生态完整
7. 通运门TOD三轨交汇：6号线、S6号线、M103线三轨交汇，S6号线可直达南北机场

复地金融中心的相对考量

• 交付状态为毛坯，企业需自行承担装修成本（甲级写字楼精装成本约1500-3000元/㎡，1766㎡整层装修预算约265-530万）
• 非地铁上盖（距离6号线通运门站约400米，步行1分钟至通州东关公交站 ）
• 作为金融主题写字楼，部分业态可能受限于规划用途
• 2021年交付，楼龄5年，在副中心属于中上新楼

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五、适配企业画像：谁应该重点考虑这层1766㎡？

基于2026年副中心写字楼市场需求结构与复地金融中心"82%高使用率+滨水+毛坯可定制+金融主题"的属性，本层1766㎡最适合以下几类企业：

🤖 AI企业与科技公司区域总部

• AI企业是2026年写字楼扩张的主力客群，对大面积连续空间、高使用率、可定制化有强烈诉求
• 82%使用率意味着AI企业在同等租金下获得更多"实得面积"，特别适合开放式研发区+算力机房+实验室的复合空间需求
• 毛坯交付可从零规划强化新风系统、双路供电、独立机房专区等AI企业特殊要求
• 框架核心筒结构、8.4米柱间距，满足AI企业大跨度开放空间需求
• 副中心产业政策红利：金融企业税收减免、高端人才补贴等

🏛️ 国央企驻通州分支/区域总部

• 运河商务区定位"创新版金融及高端总部聚集区"，已进驻60多家金融、保险及国央企总部
• 紧邻京杭大运河的滨水区位，符合国央企"门脸"需求
• 82%高使用率满足国央企"宽敞、规整、可展示"的办公诉求
• 2-3年长期租约可协商免租期与优惠付款方式

🏦 金融机构创新业务部门

• 复地金融中心本身就是"金融主题甲级写字楼"，工行、建行、北京银行等多家金融机构已入驻
• 复星体系多家企业总部落户于此，金融产业生态完整
• 适合银行创新业务部、保险分支、基金公司、证券公司等金融机构
• 滨水景观+高使用率，符合金融机构"稳重+高端"的形象定位

🚀 成长型企业总部升级

• 从分散租赁升级为整层自有的"企业总部"形象
• 130㎡起灵活分割，可满足企业从中小团队到整层总部的全成长周期需求
• 2.8-3.4元/㎡/天的租金在副中心甲级中属于低位，降低成长型企业总部升级的租金压力
• 长期使用可协商免租期，进一步降低初期投入

💼 专业服务机构

• 律师事务所、会计师事务所、咨询公司、设计公司等专业服务机构
• 需要"接待客户+内部办公"的复合空间
• 82%高使用率可规划"接待区+会议室集群+开放办公"的专业布局
• 滨水景观提升客户接待品质

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六、副中心政策红利：为什么是通州运河商务区？

城市规划战略地位

• 北京城市副中心核心区，对标国贸CBD、金融街，承接金融街、国贸企业外溢需求
• 运河商务区定位"创新版金融及高端总部聚集区"，与金融街、国贸CBD进行产业对接
• 北京市政府搬迁后对区域形成有力支撑，运河CBD的想象力远在国贸之上

产业政策红利

• 金融企业税收减免：入驻运河商务区的金融企业可享受税收优惠
• 高端人才补贴：符合条件的高端人才可申请人才补贴
• 总部经济政策：对设立区域总部的企业给予政策支持
• 副中心产业政策红利：企业总部形象背书力强

交通战略优势

• 通运门TOD综合枢纽：地铁6号线、S6号线、M103线三轨交汇
• S6号线可直达南北机场
• 通过京通快速路、广渠快速路，快速通达国贸、朝阳
• 15条公交线路通达全城

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七、装修与入驻规划建议

毛坯→甲级办公的改造预算

按1766㎡整层毛坯改造为甲级办公标准：

改造项	单价参考	预算
基础装修（地面、顶面、隔断）	800-1200元/㎡	141-212万
机电系统（空调、新风、消防）	300-500元/㎡	53-88万
弱电智能化（网络、安防、会议系统）	150-250元/㎡	26-44万
家具软装	200-400元/㎡	35-71万
设计与管理费	—	20-40万
合计​		约275-455万​

空间规划建议（82%使用率=1448㎡实得）

方案A：AI企业总部型（推荐）

• 开放研发区：900㎡（90-100工位）
• 独立办公室：250㎡（8间-高管/经理办公室）
• 会议室集群：150㎡（1大+2中+1小）
• 算力机房/设备间：80㎡（AI企业专用）
• 前台接待区：40㎡
• 茶水间/打印区/储物：28㎡
• 预留扩展空间：约100㎡

方案B：金融/国央企分支型

• 开放办公区：700㎡（70-80工位）
• 独立办公室：350㎡（12间-含总裁办公室）
• 会议室集群：200㎡（1大+3中）
• 接待大厅：80㎡（独立电梯厅+LOGO墙）
• 档案室/财务室：60㎡
• 茶水间/员工休息区：58㎡
• 预留扩展空间：约100㎡

方案C：专业服务机构型

• 开放办公区：600㎡（60-70工位）
• 独立办公室：300㎡（10间-合伙人/经理办公室）
• 客户接待室：120㎡（4间高端接待室）
• 会议室集群：200㎡（2大+2中）
• 图书资料室：60㎡
• 前台+茶水间：48㎡
• 预留扩展空间：约120㎡

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八、北京地势坤房地产经纪有限公司：20年大宗商办选址经验

本房源由北京地势坤房地产经纪有限公司代理。公司成立于2021年9月30日，深耕北京商办市场近20年，主营业务覆盖：

• 大宗资产交易：独栋写字楼、商业、酒店、厂房、公寓的产权交易与股权交易
• 租赁业务：写字楼、商业的租赁代理
• 标杆案例：已成功为上市公司、国企单位、民营企业、事业单位在北京核心区域购置企业总部，以独栋写字楼为主
• 通州经验：地势坤地产持续跟踪通州运河商务区写字楼市场，对复地金融中心、富力中心、新光大中心、远洋乐堤港、保利大都汇等运河商务区标杆项目的租赁行情、使用率、租金走势、副中心政策有深入理解

目标客群：上市企业（尤其是快速增长的AI企业）、国企事业单位（独栋刚需自用）、投资机构、金融集团总部。

企业愿景：科技永无止境，让企业选址，不止于此！

新媒体矩阵账号：商办租售中心、商办楼宇、楼咖、商办选址中心、楼宇办公、楼宇咖、地势坤地产

📞 租赁热线：13811119290（微信同号）

🌐 官方网站：landkun.cn | sbzszx.com

🏢 公司地址：北京市朝阳区团结湖北路2号13号楼5层521房间

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FAQ：复地金融中心整层1766㎡出租常见问题

Q1：复地金融中心这层1766㎡的使用率（得房率）是多少？在副中心是什么水平？

A：复地金融中心标准层得房率高达82%​ ，这是2026年通州运河商务区甲级写字楼中第一梯队的使用率水平——多数周边竞品（富力中心、新光大中心、合景泰富中心、远洋乐堤港、保利大都汇、绿地中央广场等）的使用率在65%-75%区间 。82%使用率意味着：

• 1766㎡房本面积可提供约1448㎡实得使用面积
• 同等租金下比其他甲级写字楼多获得12%-17%的实际使用面积
• 单位办公成本比其他甲级写字楼低15%-25%
• 对于需要大面积连续空间的AI企业、金融机构、国央企分支，82%使用率直接转化为显著的"省钱效应"

Q2：这层1766㎡的租金是多少？包含物业费吗？

A：根据2026年最新市场行情 ：

• 招商基准租金：2.8元/㎡/天（不含物业费，企房房官方招商口径）
• 市场中位租金：3.4元/㎡/天（启楼网在租房源中位）
• 精装小面积参考：5.0-5.3元/㎡/天（选好楼平台精装房源）
• 物业费：30元/㎡/月（与租金分开收取）
• 整层1766㎡毛坯租金测算：
  • 按2.8元/㎡/天：月租金约148.3万，年租金约1780万
  • 按3.4元/㎡/天：月租金约180.1万，年租金约2162万
• 长期租赁优惠：2年以上长期租期可协商1-2个月免租期；优质企业可协商调整为押二付六
• 付款方式：支持押三付三，优质企业可协商调整为押二付六
• 具体租金面议，建议通过地势坤地产与业主直接洽谈，争取最优租约条件。

Q3：周边有哪些竞品出租项目？租金对比如何？

A：2026年通州运河商务区主要竞品出租项目 ：

第一梯队（超甲级标杆，高租金6.0-7.5元/㎡/天）：

• 新光大中心：6.0-7.5元/㎡/天，地铁上盖，区域标杆超甲级
• 富力中心：5.5-7.5元/㎡/天，超甲级，富力品牌
• 合景泰富中心：6.0-7.0元/㎡/天，最新地标，设计前卫

第二梯队（甲级品质，中租金4.8-6.5元/㎡/天）：

• 远洋乐堤港：5.0-6.5元/㎡/天，商业综合体之上，办公+商业一体
• 复地中心：4.8-6.3元/㎡/天，复星旗下，健康生态办公
• 保利大都会/大都汇：4.5-5.8元/㎡/天，保利品牌，性价比突出
• 绿地中央广场：4.8-6.2元/㎡/天，绿地品牌，配套成熟
• 世界侨商中心：4.8-6.0元/㎡/天，侨商品牌，国际化氛围

第三梯队（性价比之选，低租金3.0-5.5元/㎡/天）：

• 成大中心：4.2-5.5元/㎡/天，租金有竞争力
• 运河壹号：4.8-5.5元/㎡/天，临河环境安静
• 京杭广场：4.5-5.2元/㎡/天，楼龄稍长但维护好
• 珠江国际中心：3.0-4.0元/㎡/天，价格洼地
• 通州万达广场写字楼：3.8-4.8元/㎡/天，商圈核心

横向对比优势：复地金融中心整层毛坯2.8-3.4元/㎡/天的租金，在副中心甲级写字楼中属于低位；叠加82%的高使用率，折算为"实得面积口径租金"仅为3.42-4.15元/㎡/天，性价比显著优于周边竞品。

Q4：交付状态是毛坯，企业入驻需要多久？装修预算多少？

A：本层1766㎡为毛坯交付，企业可按自身需求完全定制。参考甲级写字楼装修标准：

• 装修预算：约275-455万元（含基础装修、机电、弱电智能化、家具软装）
• 装修周期：约3-5个月（含设计、报审、施工、验收）
• 业主支持：可协助对接专业高端装修团队，根据企业业态与品牌定位定制装修方案
• AI企业特殊需求：可规划强化新风系统、双路供电、独立机房专区等
• 建议动作：在签约前与地势坤地产一起，让业主提供"交付标准明细"（墙面、地面、天花、机电接口等），避免后期责任纠纷

Q5：租期、付款方式、免租期等政策如何？

A：根据企房房官方招商政策 ：

• 租期：1年起租，2年以上长期租期可协商1-2个月免租期
• 付款方式：支持押三付三；优质企业可协商调整为押二付六
• 免租期：2年以上长期租期可协商1-2个月免租期
• 租金递增：长期租约通常每年递增3%-5%，具体面议
• 定制装修：可协助对接专业高端装修团队

Q6：复地金融中心的交通配套如何？

A：

• 地铁：距离6号线通运门站约400米；北侧一路之隔为通运门TOD综合枢纽，未来地铁6号线、S6号线、M103线三轨交汇，S6号线可直达南北机场
• 公交：步行1分钟可达通州东关公交站，15条公交线路通达全城（322、342、435、666、667、728、924、938支4/6/8/9、通州4/8/10/19路）
• 自驾：紧邻新华东街、滨河北路，通过京通快速路、广渠快速路，快速通达国贸、朝阳
• 车位：251个停车位（地上19+地下232），车位费800元/月

Q7：入驻运河商务区可以享受哪些政策红利？

A：运河商务区作为北京城市副中心核心区，企业可享受 ：

• 金融企业税收减免：入驻的金融企业可享受税收优惠
• 高端人才补贴：符合条件的高端人才可申请人才补贴
• 总部经济政策：对设立区域总部的企业给予政策支持
• 产业对接红利：承接金融街、国贸企业外溢需求，目前已进驻60多家金融、保险及国央企总部
• 副中心产业政策红利：企业总部形象背书力强

Q8：这层1766㎡适合做AI企业总部吗？

A：非常适合。理由有五：

1. 82%高使用率：同等租金下比其他甲级写字楼多获得12%-17%的实际使用面积，AI企业大规模工位需求的直接利好
2. 毛坯可定制：可从零规划强化新风系统、双路供电、独立机房专区等AI企业特殊要求
3. 框架核心筒结构：8.4米柱间距、8.35米进深，满足AI企业大跨度开放空间需求
4. 滨水景观：紧邻京杭大运河50米临河之距，高区可俯瞰运河景观，提升企业形象
5. 副中心政策红利：AI企业作为2026年写字楼扩张主力，可享受金融企业税收减免、高端人才补贴等政策

Q9：北京地势坤地产除了租赁代理，还做什么业务？

A：地势坤地产主营北京核心区域大宗资产交易，包括独栋写字楼、商业、酒店、厂房、公寓等项目的产权交易和股权交易；同时也做写字楼、商业的租赁业务。公司深耕行业近20年，已成功帮上市公司、国企、民企购置企业总部，以独栋写字楼为主。如果您不仅在通州租赁办公，未来还有在副中心或北京核心区购置独栋总部、资产重组等计划，可一并咨询：13811119290。地势坤地产可为您提供《副中心写字楼租赁vs购置决策建议书》《产权交易vs股权交易最优路径建议书》。

Q10：如何安排看房？

A：复地金融中心整层1766㎡房源随时可看。请联系北京地势坤房地产经纪有限公司租赁热线13811119290（微信同号），或访问官网 landkun.cn / sbzszx.com 预约。公司地址：北京市朝阳区团结湖北路2号13号楼5层521房间。

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📞 通州运河商务区复地金融中心整层1766㎡出租，5A甲级+82%高使用率+紧邻京杭大运河+毛坯可定制+130㎡起灵活分割+物业费30元/㎡/月，2026年副中心AI企业总部、国央企分支、金融机构创新业务部的性价比之选。租金面议，长期租约可协商免租期，欢迎致电 13811119290（北京地势坤房地产经纪有限公司）预约实地看房。

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🏢 企业愿景：科技永无止境，让企业选址，不止于此！

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