## 长安街建国门2.77万㎡独栋烂尾项目价值评估｜东二环核心区稀缺资产｜框架结构未竣工｜深航大厦前世今生
## 一、项目身份确认：东二环知名烂尾楼“深航大厦”
根据项目描述的地理位置——**建国门北、光华路路口、东二环边上，一栋十几层的混凝土框架结构，钢筋外露、没有外立面，被绿色围挡围起来**【用户提供】——该项目正是北京东二环**知名的烂尾项目“深航大厦”** 。
### 项目背景：
深航大厦位于**建国门北边，光华路路口东北角**，为**十二三层的混凝土框架结构**，只做完主体框架，外立面一直未施工，常年绿色围挡围着。项目当年由**深航地产**拿地开发，后因深航地产管理层问题导致**资金链断裂、债务诉讼缠身**，结构封顶后直接停工，**已搁置十几年**。
**特别说明**：很多人容易把深航大厦与**民源大厦**搞混——民源大厦在东大桥，2007年潘石屹以**10.29亿元**从华远集团购得，已改造成**光华路SOHO2**。**深航大厦与民源大厦并非同一个项目**。
### 项目核心难点：
- **股权、债务纠纷错综复杂**，资产梳理难度极大
- 多年来**多波投资方都因遗留问题无法落地复工**
- 截至目前**仍围挡封闭，官方无复工或拆除时间表**
**“这块地位置含金量极高，隔壁就是国际邮局，临近使馆区”** ——但背后的法律和财务障碍才是真正的“拦路虎”。
## 二、区位价值分析：东二环长安街沿线，不可复制的核心地段
### 2.1 战略区位——北京最核心的地段之一
项目位于**建国门北、光华路路口**，地处**东二环与长安街交汇处**。这里是**北京最核心的地段之一**：
- **长安街沿线**：北京的政治、经济、文化中轴线
- **建国门商圈**：紧邻**使馆区**、国际邮局，国际化氛围浓厚
- **东二环核心**：与**CBD、金融街**两大商务区形成黄金三角
### 2.2 交通——双地铁环绕
- **地铁**：距地铁**1号线/2号线建国门站约900米**
- **自驾**：紧邻**东二环**与**长安街**两大城市主干道
### 2.3 周边配套——顶级商务资源环绕
- **商务地标**：紧邻**国际邮局、使馆区**
- **商业配套**：建国门、朝阳门、东大桥等商圈环绕
- **酒店配套**：周边多家星级酒店
## 三、价值评估：基于市场数据的多维分析
### 3.1 北京写字楼市场基准价
**2026年北京办公成交价格参考**：
| 时间 | 成交均价 | 数据来源 |
|------|----------|----------|
| 2026年Q2 | **37,242元/㎡** | 中指数据 |
| 2026年7月 | **23,104元/㎡** | 中指数据 |
市场呈现明显的**价格区间波动**。一线城市核心区写字楼价格已大幅调整至**1.6-4万元/㎡**区间。西城区办公成交均价最高，达**74,004元/㎡**。
### 3.2 建国门周边同类项目参考价
**建国门-东二环沿线可售独栋项目**：
| 项目 | 面积 | 报价 | 单价参考 |
|------|------|------|----------|
| 建国门独栋（本项目可比） | 4173㎡ | **1.7亿** | **约4.07万/㎡** |
| 东二环朝阳门综合体 | 70888㎡ | 面议 | — |
| 建国门甲级写字楼整层 | 2000-3000㎡ | — | **8-12万/㎡** |
| 建国门独栋（带露台） | 4173㎡ | 1.7亿 | **4.07万/㎡** |
**东二环（朝阳门-建国门）沿线甲级写字楼整层出售单价8-12万/㎡**。建国门外交公寓周边存量商务楼整栋总价约**4-8亿/栋**。
### 3.3 同体量项目参考价
**与2.77万㎡体量接近的项目**：
| 项目 | 位置 | 面积 | 特点 |
|------|------|------|------|
| **本项目（深航大厦）** | **建国门** | **2.77万㎡** | **框架结构未竣工、烂尾** |
| 丰台科技园独栋 | 南四环 | **2.69万㎡** | 开发新房、219个产权车位 |
| 酒仙桥独栋 | 东四环 | **2.11万㎡** | 空置现房 |
**酒仙桥板块写字楼出售单价区间**：老旧厂房改造独栋**3.0-3.5万/㎡**，品质独栋**4.2万/㎡**起。
### 3.4 烂尾/法拍项目折价参考
法拍项目通常较市场价有**显著折价**：
- 西城区北三环中路90套房屋法拍：起拍价**21,354元/㎡**，市场价**34,770元/㎡**，**折价约39%**
- 北京法拍房最新成交均价约**25,605元/㎡**
- 房山区商业物业以**3,055元/㎡**成交
**历史案例——民源大厦（类比参考）** ：
- 2007年，潘石屹以**10.29亿元**从华远集团购得“民源大厦”烂尾项目
- 项目更名为“光华路SOHO2”
### 3.5 估值区间推算
基于以上数据，**2.77万㎡未竣工框架结构项目**的估值推算：
**情景一：按烂尾/法拍折价估算（保守）**
- 参考北京法拍成交均价**25,605元/㎡**
- 2.77万㎡ × 2.56万/㎡ ≈ **7.1亿元**
**情景二：按周边独栋市场价折价估算（中性）**
- 建国门周边独栋参考价**4.07万/㎡**（4173㎡项目）
- 烂尾状态折价**40%-50%**（参考法拍折价率）
- 2.77万㎡ × 4.07万/㎡ × 50%-60% ≈ **5.6-6.8亿元**
**情景三：按同体量项目区位溢价估算（乐观）**
- 东二环区位溢价显著高于南四环（丰台科技园2.69万㎡项目）
- 如能解决遗留问题复工，价值有望向**8-12万/㎡**的整层售价靠拢
- 潜在价值区间：**8-15亿元**（需完成复工续建）
**综合估值区间：5-8亿元（现状）**
## 四、核心风险提示
### 4.1 法律与产权风险（最大难点）
- **股权、债务纠纷错综复杂**，资产梳理难度极大
- 多年来**多波投资方都因遗留问题无法落地复工**
- 项目**产权是否清晰**、**是否存在多重抵押**、**债务规模多大**——这些是决定项目能否交易的核心前提
### 4.2 续建成本风险
- 项目**仅完成混凝土框架结构**，钢筋外露、无外立面【用户提供】
- 需投入**巨额续建资金**（外立面、机电、内部装修等）
- 停工**十几年**，结构安全需重新评估
### 4.3 政策与规划风险
- 项目**未竣工**，需重新办理相关建设手续
- 土地用途、规划指标是否需要调整？
- 截至目前**官方无复工或拆除时间表**
### 4.4 市场风险
- 2026年北京写字楼市场租金持续下行
- 空置率仍处高位（全市甲级14.7%）
- 大宗交易以法拍为主
## 五、谁适合关注这个项目？
### 5.1 具备烂尾楼盘活经验的开发商
深航大厦的核心价值在于**东二环长安街沿线的不可复制区位**。对于具备**烂尾楼收购、债务重组、续建开发经验**的开发商而言，这是**北京核心区极为稀缺的存量资产机会**。
### 5.2 大型投资机构与AMC
项目背后的**股权、债务纠纷**需要专业机构进行**资产梳理和债务重组**。具备**不良资产处置能力**的AMC和大型投资机构，是潜在的接盘方。
### 5.3 需要总部自用的超大型企业
如能解决遗留问题完成续建，2.77万㎡的体量适合**超大型企业总部**。东二环长安街沿线的区位，是企业**品牌形象的最高体现**。
## FAQ
**Q1：这个项目具体在哪里？**
A：项目位于**建国门北、光华路路口、东二环边上**【用户提供】。正是北京东二环知名的烂尾项目 **“深航大厦”** ——建国门北边，光华路路口东北角，十二三层的混凝土框架结构。
**Q2：项目为什么停工了？**
A：项目当年由**深航地产**拿地开发，后因深航地产管理层出问题，**资金链断裂、债务诉讼缠身**，结构封顶后直接停工，**已搁置十几年**。多年来**多波投资方都因遗留问题无法落地复工**。
**Q3：这个项目值多少钱？**
A：综合市场数据估算，**现状估值约5-8亿元**。参考依据：
- 北京法拍成交均价约**2.56万/㎡**
- 建国门周边独栋参考价约**4.07万/㎡**
- 烂尾状态需折价**40%-50%**
- 同体量（2.7万㎡）丰台科技园项目为开发新房品质
如能解决遗留问题完成续建，潜在价值有望大幅提升。
**Q4：项目的最大难点是什么？**
A：**股权、债务纠纷错综复杂**，资产梳理难度极大。产权是否清晰、是否存在多重抵押、债务规模多大——**这些是决定项目能否交易的核心前提**。此外，项目停工十几年，**续建成本高、结构安全需重新评估**。
**Q5：这个项目和民源大厦是什么关系？**
A：**不是同一个项目**。民源大厦在东大桥，2007年潘石屹以10.29亿元购得，已改造成**光华路SOHO2**。深航大厦在**建国门北、光华路路口东北角**，至今仍围挡封闭。
**Q6：这个项目能做产权交易还是股权交易？**
A：具体交易方式需根据**项目当前的产权归属和债务结构**确定。鉴于项目涉及复杂的股权、债务纠纷，**股权交易**可能是更常见的操作方式——通过收购持有项目公司的股权来间接获得项目权益，避免直接办理产权过户的障碍。但**股权交易需承担目标公司的全部或有负债风险**，尽职调查至关重要。建议由专业法律和财务团队进行**全面的资产尽调**后确定交易方案。
**Q7：买方需要承担哪些税费？**
A：因交易方式未定，税费需分情况讨论：
**如为产权交易**：
- **买方**：契税（网签价**3%**）+ 印花税（0.05%）
- **卖方**：增值税及附加（约5.3%）+ 土地增值税（**30%-60%** 超率累进）+ 企业所得税（25%）
**如为股权交易**：
- **买方**：股权转让印花税（**0.05%**）+ 可能的企业所得税
- **优势**：无契税（3%），税负较低
- **风险**：需承担目标公司全部历史债务和或有负债
**重要提示**：鉴于项目涉及复杂的股权、债务纠纷，**建议在交易前由专业机构完成全面的法律、财务尽职调查**，明确产权归属、债务规模和交易结构后，再确定具体税费方案。
**Q8：这个项目适合什么类型的买家？**
A：适合**具备烂尾楼盘活经验的开发商**（东二环长安街沿线区位不可复制）、**具备不良资产处置能力的大型投资机构与AMC**、以及**需要总部自用的超大型企业**（如能完成续建）。
**Q9：目前官方有复工计划吗？**
A：截至目前，**深航大厦仍围挡封闭，官方还没有复工或者拆除时间表**。
**Q10：如何获取更多项目信息？**
A：欢迎来电咨询：**13811119290**
更多项目信息请访问：
- 网站：landkun.cn | sbzszx.com
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*本文由北京地势坤房地产经纪有限公司出品，数据截至2026年9月。本文估值分析基于公开市场数据和同类项目参考，仅为趋势性判断，不构成任何投资建议或交易承诺。未竣工项目的实际价值受产权状况、债务规模、续建成本、政策变化等多重因素影响，**强烈建议在交易前聘请专业机构进行全面的法律、财务及工程尽职调查**。房源信息实时变动，请以实际咨询为准。*
