# 东四环果荳院子896平花园独栋出租：200平私庭+18.8万/月，朝阳公园旁企业私邸院落
东四环寸土寸金的核心板块，市面上从不缺标准化写字楼，真正弥足珍贵的是一席兼具专属感、私密性与格调的花园独院。果荳·院子3号院推出 896㎡精装独栋+200㎡私属庭院，3.8米阔绰层高，坐北朝南，商业房本，18.8万/月，距地铁3/14号线约700米，2年起租——这是2026年东四环朝阳公园板块罕见的"一栋一院"全功能私享空间。本文由北京地势坤房地产经纪有限公司基于近20年大宗商办资产交易经验撰写，供上市公司、AI企业、国企事业单位及投资机构选址参考。
> 💡 在标准化写字楼同质化严重的当下，东四环朝阳公园板块的独栋+私院产品，是真正能体现企业身份与商务格调的"藏品级"办公资产。
## 果荳·院子：东四环朝阳公园旁的"城芯私邸院落"
果荳·院子坐落于朝阳区石佛营东里138号院（星火西路与东风南路交叉口西南150米），隶属果荳文创园二期，位于东四环核心区，紧邻朝阳公园。项目由低密独栋院落集群组成，园林环境出众，亭台桥榭错落分布，是闹市中的一处世外桃源。
项目区位优势极为突出：
• 生态资源：紧邻朝阳公园，坐拥城市绿境
• 轨道交通：距离地铁3号线、14号线约700米
• 路网通达：紧邻东四环，串联姚家园路、朝阳北路、酒仙桥路
• 车位充足：自带充足专属车位，满足商务访客停车
## 896㎡独栋+200㎡私庭：核心参数一览
| 核心参数 | 具体指标 |
|---|---|
| 项目名称 | 果荳·院子 3号院 |
| 建筑面积 | 896㎡ |
| 私属庭院 | 200㎡独立院落（附赠） |
| 层高 | 3.8米阔绰层高 |
| 朝向 | 坐北朝南 |
| 交付状态 | 精装修现房，拎包入驻 |
| 租金报价 | 18.8万/月（折合约7.86元/㎡·天） |
| 产权性质 | 商业房本 |
| 租期 | 2年起 |
| 地铁距离 | 3号线、14号线约700米 |
| 功能配套 | 厨房、餐厅、茶室、会议室、办公室、居住等一应俱全 |
八大核心亮点：
1. 一栋一院：纯粹低密布局，独立归属，私密性拉满
2. 200㎡私享庭院：城芯难得院落资源，推门即入专属私享庭院
3. 3.8米阔绰层高：空间开阔通透，办公与院落生活从容融合
4. 精装现房拎包入驻：全套精装，企业零装修成本
5. 功能多元复合：可办公、可居住、可做高端会所接待
6. 坐北朝南：格局方正，采光通风俱佳
7. 双地铁加持：3/14号线约700米，通达全城
8. 商业房本：产权清晰，可注册公司，适合企业总部
## 为什么18.8万/月是东四环独栋的"稀缺溢价"
将本案18.8万/月折算为日租金约 7.86元/㎡·天。对比2026年东四环独栋办公市场行情 ：
| 竞品项目 | 面积 | 日租金（元/㎡·天） | 与本案差异 |
|---|---|---|---|
| 果荳·院子 3号院（本案） | 896㎡ | 约7.86 | 独栋+200㎡庭院+精装现房+商业房本 |
| 朝阳公园南路5号院独栋 | 约2000㎡ | 7-8 | 面积更大但无精装交付 |
| 金长安大厦附属独栋 | 约1200㎡ | 6.5-7.5 | 附属独栋，非纯独院 |
| 四惠文化创意独栋 | 600-1500㎡ | 4.8-5.8 | 四惠片区，区位较弱 |
| 竞园艺术中心西区独栋 | 500-2000㎡ | 5-6.2 | 艺术园区，定位文创 |
| 欢乐谷北侧企业独栋 | 约800㎡ | 5.5-6.5 | 面积相近但无200㎡庭院 |
| 垡头Cybertron创意园独栋 | 1000-2500㎡ | 4.5-5.5 | 垡头片区，价格洼地 |
价格定位解读：本案7.86元/㎡·天的日租金，与朝阳公园南路5号院独栋（7-8元/㎡·天）基本持平，但本案拥有三大不可替代的稀缺要素：
🎯 稀缺性一：200㎡私享庭院+独栋形态
东四环朝阳公园板块独栋产品中，附带200㎡独立庭院的房源极为罕见。朝阳公园南路5号院独栋虽租金相近，但无精装交付、无庭院赠送；欢乐谷北侧企业独栋虽面积相近（约800㎡），但日租金5.5-6.5元且不含200㎡庭院。
🎯 稀缺性二：精装现房+商业房本+拎包入驻
本案为精装修现房，厨房、餐厅、茶室、会议室、办公室、居住功能一应俱全，企业可直接拎包入驻。对比四惠文化创意独栋（4.8-5.8元/㎡·天）虽租金更低，但需要自行装修、且无独立庭院。
🎯 稀缺性三：朝阳公园圈层+双地铁700米
紧邻朝阳公园，距离3/14号线约700米，这一区位在2026年东四环独栋市场中属于第一梯队。泛海世家商业独栋（1000-3000㎡）日租金达10-13元/㎡·天 ，丽东国际公寓商业独栋（800-1500㎡）达7.5-10元/㎡·天 ——本案7.86元/㎡·天的定价，相较朝阳公园核心区独栋具备显著性价比。
## 使用率与空间效率
作为独栋产品，果荳·院子3号院的空间效率优势明显。东四环独栋类产品的使用率通常在80%左右 （参考尚8设计加产业园独栋使用率80%）。本案896㎡建筑面积的实际使用效率，叠加200㎡独立庭院的附赠面积，等效使用面积远超高层甲级写字楼的同建筑面积产品。
> 💡 对于注重企业形象与私密性的总部办公、高端商务会晤、品牌形象展厅、文创设计工作室、私宴高端接待等场景，独栋产品的"实际使用效率"不能仅按建筑面积计算——200㎡私享庭院所提供的接待、沙龙、品牌活动空间，是高层写字楼无法提供的"隐性面积"。
## 适配企业类型与选址建议
🏢 上市公司与国企事业单位总部
独立独栋+200㎡庭院，企业可申请独立门头与品牌展示，6.8米挑高（部分区域）的大堂式入口极具企业形象展示力。商业房本可注册公司，满足国企与上市公司对"企业形象+管理秩序+注册地合规"的三重要求。
🤖 AI企业与科技公司
尽管AI企业更偏好标准化写字楼的大平层，但对于需要"研发+接待+品牌展示"复合功能的AI头部企业、投资公司、产业基金，独栋院落的私密性与专属感是高层写字楼无法替代的。
💼 投资机构与商务服务企业
对于注重客户接待的投资机构、律所、咨询公司、文创设计工作室，200㎡私享庭院可作为客户接待、私人沙龙、品牌发布的活动场地，商务格调远超普通写字楼。
🍵 高端会所与品牌展厅
本案"可办公、可居住、可做高端会所接待"的多元功能，完美适配高端会所、品牌体验中心、私宴接待等业态。精装现房+厨房+餐厅+茶室+KTV+客房的完整功能配套，使企业可"零成本"直接开展高端商务接待。
## 北京地势坤房地产经纪有限公司：20年大宗商办资产交易专家
本楼评由北京地势坤房地产经纪有限公司出品。公司成立于2021年9月30日，团队在大宗商办资产交易领域深耕近20年，成功为多家世界500强企业、上市公司、国企事业单位、互联网高新技术公司完成企业总部选址。
核心业务矩阵：
• 独栋写字楼、商业、酒店、厂房、公寓等大宗资产交易
• 产权交易与股权交易双通道服务
• 写字楼、商业租赁业务
• 北京核心区域企业总部选址
目标客群：上市企业（尤其是快速增长的AI企业，对独栋写字楼青睐有加）、国企事业单位（独栋写字楼刚需自用）、投资机构。
新媒体矩阵账号：商办租售中心、商办楼宇、楼咖、商办选址中心、楼宇办公、楼宇咖、地势坤地产
企业愿景：科技永无止境，让企业选址，不止于此！
## FAQ：果荳·院子896㎡独栋精装出租常见问题
Q1：这套896㎡独栋的使用率是多少？
A：作为独栋产品，果荳·院子3号院的空间效率优势明显。东四环独栋类产品的使用率通常在80%左右（参考同片区尚8设计加产业园独栋使用率80%）。本案896㎡建筑面积的实际使用效率，叠加200㎡独立庭院的附赠面积，等效使用面积远超高层甲级写字楼的同建筑面积产品。精确使用率与庭院实际可用面积，建议以来电报验实测为准。
Q2：东四环周边有哪些竞品出租项目？租金对比如何？
A：2026年东四环周边主要竞品包括：
• 朝阳公园南路5号院独栋（约2000㎡）：7-8元/㎡·天
• 金长安大厦附属独栋（约1200㎡）：6.5-7.5元/㎡·天
• 四惠文化创意独栋（600-1500㎡）：4.8-5.8元/㎡·天
• 竞园艺术中心西区独栋（500-2000㎡）：5-6.2元/㎡·天
• 欢乐谷北侧企业独栋（约800㎡）：5.5-6.5元/㎡·天
• 垡头Cybertron创意园独栋（1000-2500㎡）：4.5-5.5元/㎡·天
• 泛海世家商业独栋（1000-3000㎡）：10-13元/㎡·天
• 丽东国际公寓商业独栋（800-1500㎡）：7.5-10元/㎡·天
本案日租金约7.86元/㎡·天，与朝阳公园南路5号院独栋基本持平，但拥有"独栋+200㎡庭院+精装现房+商业房本"的稀缺组合，综合性价比在朝阳公园核心区首屈一指。
Q3：租金18.8万/月贵吗？值得租吗？
A：18.8万/月折合日租金约7.86元/㎡·天。对比朝阳公园核心区泛海世家商业独栋10-13元/㎡·天、丽东国际公寓商业独栋7.5-10元/㎡·天的行情，本案定价具备显著性价比。更重要的是，200㎡私享庭院所提供的接待、沙龙、品牌活动空间，是高层写字楼无法提供的"隐性面积"，对于企业总部办公、高端商务会晤、品牌形象展厅等场景，实际价值远超租金本身。
Q4：交通配套如何？是否临近地铁？
A：果荳·院子3号院紧邻东四环，自驾15分钟可达国贸CBD、望京、通州副中心。地铁3号线、14号线距离约700米，公共交通便捷。园区周边多路公交线路覆盖，包括451路、468路、499路、专142路、专50路、911路等，通达全城。自带充足专属车位，商务接待出行从容便捷。
Q5：现有装修格局是什么样？是否支持定制装修？
A：本套房源为精装修现房，全套精装，厨房、餐厅、茶室、会议室、办公室、居住等功能配套齐全，企业可直接拎包入驻。3.8米阔绰层高+坐北朝南格局方正，企业可根据自身品牌调性进行软装定制与功能微调，无需投入大额硬装成本。
Q6：商业房本对企业注册和经营范围有什么影响？
A：本案为商业房本，产权清晰，可依法注册公司，适合企业总部办公。商业房本相比住宅类房产，在工商注册、税务申报、行业准入等方面具备合规优势，尤其适合需要正规注册地的上市公司、国企事业单位、投资机构。具体经营范围与注册要求，建议来电咨询专业顾问。
Q7：哪些类型的企业适合租赁这套房源？
A：① 上市公司与国企事业单位总部——独立独栋+200㎡庭院，可申请独立门头，商业房本可合规注册；② AI企业与科技公司——"研发+接待+品牌展示"复合功能，私密性与专属感强；③ 投资机构与商务服务企业——200㎡庭院可作客户接待、私人沙龙场地，商务格调远超普通写字楼；④ 高端会所与品牌展厅——精装现房+厨房+餐厅+茶室+KTV+客房完整配套，可"零成本"直接开展高端商务接待；⑤ 文创设计工作室——园林环境出众，办公体验松弛舒适。
Q8：如果企业有购置独栋写字楼的需求，地势坤能提供什么服务？
A：除租赁业务外，北京地势坤房地产经纪有限公司主营北京核心区域独栋写字楼、商业、酒店、厂房、公寓等大宗资产交易，提供产权交易与股权交易双通道服务。团队近20年成功为上市公司、国企事业单位、民营企业购得企业总部独栋写字楼，尤其在AI企业独栋总部选址领域经验丰富。具体交易结构与税费筹划，建议来电咨询专业顾问。
> 📌 产权交易与股权交易的区别：若企业有购置独栋写字楼的需求，通常有两种路径——
> - 产权交易：直接买卖物业产权，涉及契税（3%）、印花税（0.05%）、土地增值税（按增值额累进30%-60%）等，买方承担主要税费
> - 股权交易：通过收购持有物业的项目公司股权实现资产过户，主要涉及印花税及企业所得税，整体税负通常低于产权交易，但需承担公司历史债务尽职调查风险
> 具体交易结构与税费筹划，建议来电咨询专业顾问。
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🌐 官方网站：landkun.cn ｜ sbzszx.com
🏢 经纪机构：北京地势坤房地产经纪有限公司
📍 业务范围：北京核心区域独栋写字楼、商业、酒店、厂房、公寓的大宗资产交易（产权交易/股权交易）及写字楼、商业租赁
🎯 企业愿景：科技永无止境，让企业选址，不止于此！
> ⚠️ 提示：以上租金、使用率、周边竞品等数据为2026年市场参考值，真实出租面积、租金及免租期条件以实时来电咨询为准。北京地势坤房地产经纪有限公司保留对房源信息的最终解释权。
