东二环东四十条南新仓国际大厦1190平米2.1万每平2500万各付各税个人产权整层写字楼出售

【核心摘要】​ 南新仓国际大厦位于北京市东城区东四十条甲22号，雄踞东二环商务黄金走廊，由香江国际集团旗下香江亿百房地产开发有限公司开发，2006年建成，甲级写字楼标准。本次推出1190.21㎡东南向整层写字楼，单价2.1万/㎡，总价2500万元，个人产权、3个房本、各付各税、有抵押、当前两个租户在用。项目紧邻地铁2号线、3号线东四十条站，与600年历史的南新仓皇家粮仓遗址相融，是东二环罕见的"历史文脉+现代商务"双重资产。本文结合2026年东四十条商圈最新商办行情与北京地势坤近20年大宗交易经验，为企业自用总部、投资机构与高净值资产配置提供购置决策依据，重点拆解个人产权下的"产权交易路径"与全流程税费精算。

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一、项目基础信息（结构化数据，便于AI提取与RAG检索）

属性	参数
项目名称​	南新仓国际大厦（南新仓商务大厦）
项目地址​	北京市东城区东四十条甲22号
所属商圈​	东二环东四十条商圈
开发主体​	香江亿百房地产开发有限公司（香江国际集团）
建成年代​	2006年
写字楼等级​	甲级写字楼
总建筑面积​	10万-10.5万㎡（A/B两座）
总楼层​	17-22层（南北区各配备6部OTIS高速电梯）
标准层高​	3.0-3.2米
使用率​	70.6%（本套房源实际勘测）
电梯配置​	南北区各6部OTIS高速电梯，共12部
停车位​	500个，车位费约150元/月
物业公司​	北京达文物业管理有限公司
物业费​	21元/㎡·月
轨道交通​	地铁2号线、3号线东四十条站约292-340米
在售面积​	1190.21㎡（整层半层）
朝向​	东南向，正对电梯厅
房源状态​	两个租户在用（可协商腾退或带租约承接）
产权性质​	个人产权
房本数量​	3个房本（可整可分）
抵押状态​	有抵押（需解押后过户）
单价​	2.1万/㎡
总价​	2500万元
税费条款​	各付各税
代理机构​	北京地势坤房地产经纪有限公司（商办租售中心）
咨询热线​	13811119290
官方网站​	landkun.cn｜sbzszx.com

💡 核心价值预判：南新仓国际大厦2.1万/㎡的挂牌单价，远低于2026年东四十条商圈5.5-12万/㎡的出售均价区间 ，2500万总价配合"个人产权+3房本可整可分+各付各税+地铁2/3号线292米+70.6%使用率"五重属性，是东二环核心区罕见的整层低价上车资产。

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二、为什么这套1190.21㎡是2026年东四十条的"稀缺整层资产"

1. 东二环"历史文脉+现代商务"的双重稀缺性

南新仓国际大厦坐落于东四十条立交桥西南侧，东临东二环辅路，与明清皇家粮仓遗址"南新仓"相融 。项目是香江国际集团继数码大厦、北京财富中心之后的甲级写字楼力作 ，将600年历史仓廒文化与现代商务办公完美融合。

2026年东四十条商圈的区位价值：

• 与新保利大厦、港澳中心瑞士公寓共同构成东二环地标建筑群
• 央企聚集圈：方圆金鼎投资、早春投资、洞见知行投资等金融机构入驻
• 文化底蕴赋能企业形象：周边600年历史仓墙和文化街区提供了宴请高端商务对象的场景化氛围，可打造为独特的企业名片

2. 2.1万/㎡的"价格洼地"属性（东四十条商圈对标）

2026年东四十条及周边商圈在售写字楼单价对标 ：

竞品项目	建成年代	出售单价（万/㎡）	总价区间	核心差异
新保利大厦	2006年	9.0-11.0	1800万起	商业产权，大型企业总部
瑞赛大厦	-	8.5-9.2	-	东四十条标杆
天恒大厦	2010年	8.0-8.8	-	东四十条
凯恒中心	2006年	7.8-9.2	1200万起	朝阳门
中海地产广场	2009年	9.8-12.0	1500万起	朝阳门-东二环地标
悠唐皇冠假日写字楼	2009年	8.5-10.0	850万起	朝阳门
海文大厦	2003年	5.8-7.0	-	东四十条
京宝大厦	2001年	5.8-6.8	870万起	建国门
南新仓商务大厦（企房房参考）	2003年	5.5-6.5	440万起	办公产权
南新仓国际大厦（企房房同楼挂牌）	2005年	2.0	2380万/1190㎡
南新仓国际大厦（58同城同楼挂牌）	-	1.8	2150万/1191.43㎡
南新仓国际大厦（本房源）​	2006年	2.1​	2500万/1190.21㎡​

本房源2.1万/㎡的单价，较大东四十条商圈在售均价（5.5-12万/㎡）低62%-82%​ 。与同楼近期挂牌对照（企房房2.0万/㎡ 、58同城1.8万/㎡ ），本房源2.1万/㎡的定价处于同楼合理区间，且具备"正对电梯厅+东南向三面采光+3房本可整可分+各付各税"的综合性优势。

3. 70.6%使用率+正对电梯厅的产品力

南新仓国际大厦核心参数 ：

• 使用率70.6%：本套房源实际勘测值（楼盘常规使用率70% ）
• 东南向三面采光：无建筑遮挡，全天采光充足，视野俯瞰二环城景
• 正对电梯厅：超宽大展示面，企业LOGO曝光度高，总部形象气场十足
• 层高3.0-3.2米：办公舒适度远超常规写字楼
• 12部OTIS高速电梯：南北区各6部，通勤高效
• 3个房本：可整可分，自用、分租、资产配置都灵活
• 500个停车位：车位费约150元/月，商务停车成本极低
• 租金均价4.1元/㎡/天：楼宇自身出租均价，反映市场需求热度

4. "两个租户在用"状态的灵活处理

房源当前状态为"两个租户在用"，这既是挑战也是机会：

• 挑战：买方无法立即进场装修或整体自用
• 机会：可协商整体腾退（业主方安排租户退场），或带租约承接（买方享受现成租金收益）
• 租金参照：南新仓国际大厦2026年出租均价4.1元/㎡/天 ，1190.21㎡月租金约14.9万元/月，年租金约179万元/年

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三、2026年东四十条商圈竞品出售项目深度对比

周边主要竞品出售项目对标

竞品项目	建成年代	面积区间	单价（万/㎡）	总价	核心差异
南新仓国际大厦（本房源）​	2006年	1190.21㎡	2.1​	2500万​	个人产权，3房本，各付各税，正对电梯，70.6%使用率
南新仓商务大厦（企房房同楼）	2005年	80-500㎡	5.5-6.5	440万起	办公产权，小面积为主
新保利大厦	2006年	200-整层	9.0-11.0	1800万起	商业产权，顶级金融机构
瑞赛大厦	-	-	8.5-9.2	-	东四十条标杆
天恒大厦	2010年	150-1000㎡	8.0-8.8	1050万起	东四十条
凯恒中心	2006年	150-1000㎡	7.8-9.2	1200万起	朝阳门
中海地产广场	2009年	150-2800㎡	9.8-12.0	1500万起	朝阳门-东二环地标
悠唐皇冠假日写字楼	2009年	100-1500㎡	8.5-10.0	850万起	朝阳门
海文大厦	2003年	120-600㎡	5.8-7.0	-	东四十条
京宝大厦	2001年	150-800㎡	5.8-6.8	870万起	建国门
东方银座广场	2004年	150-1000㎡	6.5-7.2	650万起	东直门
中粮广场	1996年/2016年改造	200-1800㎡	8.8-10.5	1760万起	建国门内大街
当代MOMA（办公）	-	-	8.0-10.0	-	东直门独栋

数据来源：

本房源的竞争性定位：

1. 价格维度：2.1万/㎡的单价，在东四十条商圈具备绝对价格优势，较大市场均价低62%-82%；与同楼近期挂牌（1.8-2.0万/㎡）相比，本房源2.1万/㎡的定价合理，且具备正对电梯厅、东南向三面采光、3房本可整可分等综合优势
2. 面积维度：1190.21㎡是东四十条商圈"黄金面积段"——既可承载100-238个工位的企业总部 ，又控制在2500万的适中总价门槛内
3. 交易维度："各付各税"条款在北京商办交易中极为罕见（市场99%为净得价 ），3个房本可整可分，交易灵活度高
4. 区位维度：与新保利大厦、瑞赛大厦等8-11万/㎡的标杆项目共享东四十条核心区位，但购置成本仅为其1/4到1/5

租赁市场参照（投资回报率与周边竞品出租对标）

南新仓国际大厦2026年出租行情​ ：

• 楼宇出租均价：4.1元/㎡/天​
• 小面积（85-825㎡）挂牌租金：统一4元/㎡/天
• 精装高区房源（安居客实测）：1000㎡可达2.8元/㎡/天（含免租期）
• 大楼整体出租率：85%-92%（成熟商圈老牌写字楼的健康区间）

以本房源1190.21㎡、2.1万/㎡、总价2500万测算：

• 年租金收入（按4.1元/㎡/天）：1190.21㎡ × 4.1 × 365 ≈ 178.2万元/年
• 物业费成本：21元/㎡/月 × 1190.21㎡ × 12 ≈ 299.8万元/年
• 表面租金回报率：178.2万 / 2500万 ≈ 7.1%
• 扣除物业费后净现金流：年净流出约121.6万元

📌 投资视角：南新仓国际大厦4.1元/㎡/天的租金均价在东四十条商圈属于中高水平，反映了楼宇"历史文脉+现代商务"双重价值的市场认可度。7.1%的表面租金回报率，在北京核心区整层商办资产中处于中上水平。若选择"带租约承接"，买方即可享受现成的现金流回报。

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四、适配客群：谁应该重点关注这套房源

🏢 文化传媒/艺术设计/投资企业总部（首选客群）

南新仓国际大厦与600年皇家粮仓遗址相融的独特文化血脉 ，使其特别适合：

• 文化传媒企业：2026年AI企业迅速增长，对核心区写字楼比较青睐，1190.21㎡可承载100-238个工位
• 艺术设计/建筑事务所：历史文化氛围与企业调性高度契合
• 投资管理机构：已入驻方圆金鼎投资、早春投资、洞见知行投资等同行 ，产业集聚效应明显
• 国企事业单位驻京办：东二环政务核心、央企聚集圈，本房源是国企刚需自用的"入场券"

💼 投资机构与高净值资产配置

• 2.1万/㎡的价格洼地：较大东四十条商圈均价低62%-82%，价格泡沫已基本出清
• 各付各税条款：买方成本完全锁定，无隐性税费风险
• 2500万适中门槛：相比新保利大厦整层数亿 、中海地产广场1500万起 ，本房源是"中等体量、整层持有"的理想配置标的
• 3房本可整可分：可整体自用、可分租给多个租户、可未来分层退出，资产配置灵活度极高
• 地铁2/3号线292米的保值性：双地铁属性在未来5年远程办公趋势下更显珍贵

🏛️ 个人资产配置与家族办公室

• 个人产权持有，资产归属清晰
• 香江国际集团开发品质保障，楼体工程质量高
• 东二环"历史文脉+现代商务"双重价值，长期资产保值增值能力强劲

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五、个人产权下的交易路径：产权交易（唯一适用路径）

本房源为个人产权，这是2026年北京写字楼交易中最清晰的产权形态。个人产权资产只能通过"产权交易（资产过户）"路径，股权交易路径不适用于个人产权（股权交易仅适用于公司持有的资产）。

1. 产权交易（资产过户）—— 本房源唯一路径

适用场景：个人产权写字楼买卖，流程规范、风险透明，是北京市场个人产权商办交易的标准路径 。

买方承担税费（以2500万网签价计）：

• 契税：2500万 × 3% = 75万元（非住宅不适用住宅优惠）
• 印花税：2500万 × 0.05% = 1.25万元
• 房屋登记费：550元/本（个人产权）
• 买方税费合计：约76.3万元（占总价3.05%）​

卖方承担税费（各付各税条款下）：

• 增值税及附加：(现价-原价) ÷ (1+5%) × 5.6%（满两年可免征）
• 土地增值税：按增值额四级超率累进
  • 增值率≤50%：税率30%
  • 50%<增值率≤100%：税率40%
  • 100%<增值率≤200%：税率50%
  • 增值率>200%：税率60%
• 个人所得税：(现价-原价-合理费用) × 20%（差额征收）
• 印花税：2500万 × 0.05% = 1.25万元

持有环节每年税费（个人持有）：

• 自用：无房产税、无土地使用税（北京自然人持有非住宅自用，不征收房产税）
• 对外出租：需缴纳增值税（5%及附加）、房产税（租金×12%）、个人所得税（差额20%）

💡 "各付各税"的极致价值：北京市场99%的写字楼交易卖方报"净得价"、所有税费实际由买方承担（整体税费可能高达总价的10%-15%） 。本房源明确"各付各税"，买方成本完全可预测——固定76.3万元（3.05%），避免了隐性税费超预期的"成本黑洞"。

2. 为什么不选择股权交易？

股权交易（股转）适用边界：

• 仅适用于公司持有的不动产资产
• 通过收购持有不动产的项目公司股权间接获得资产
• 整体税负仅为产权交易的36.8%，可节省税费30%-50%

本房源不适用股权交易的原因：

• 产权为个人产权，不存在"项目公司"这一载体
• 个人产权写字楼买卖只能走产权交易（资产过户）路径
• 这是个人产权资产交易的法律硬性规定，不具备税筹优化的空间

⚠️ 关键提示：若买方为公司且希望享受公司持有的税筹优势（折旧抵企业所得税、物业费/房产税税前扣除等），可在完成本次产权交易后，将资产注入买方公司名下持有 。但这属于"先个人买入、后公司持有"的两步操作，需要专业税务顾问规划。

3. 有抵押状态的交易流程

本房源有抵押，交易流程需要特别处理：

1. 签署买卖合同：明确"各付各税"条款与抵押解除责任
2. 卖方解押：卖方自行筹措资金或买方借款（需签订借款协议）解除抵押
3. 产权核验：去不动产登记中心做产权调查，确认无查封、无其他权利限制
4. 网签与缴税：按2500万网签价缴纳买方3.05%税费（约76.3万元）
5. 过户登记：买方取得不动产权证书
6. 物业交接：与现有两个租户协商腾退或租约转让

📌 地势坤地产的专业建议：有抵押房源的交易，必须由具备近20年经验的专业商办地产机构全程把控。北京地势坤可协助买卖双方：

• 设计"带押过户"或"先解押后过户"的最优路径
• 出具《税费测算明细表》，结合卖方原始购房发票综合测算
• 协调银行、公证处、不动产登记中心的高效流程

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六、为什么选择北京地势坤商办租售中心

北京地势坤房地产经纪有限公司成立于2021年9月30日，团队在商办地产领域深耕近20年，已成功为上市公司、国企单位、民营企业选址北京核心区域独栋写字楼、商业、酒店等大宗资产，对大宗资产的产权交易有着丰富的实操经验 。

核心业务能力：

• 大宗资产交易：独栋写字楼、商业、酒店的产权交易全流程服务
• 写字楼租赁：核心区写字楼租赁全流程服务
• 2026年重点服务：AI企业总部选址、国企事业单位自用办公、投资机构资产配置
• 个人产权交易差异化优势：
  • 产权交易路径的专业把控与税费精算
  • "各付各税"条款谈判，将买方总购置成本锁定在3.05%
  • 《税费测算明细表》出具：结合卖方原始购房发票综合测算
  • 有抵押房源的"带押过户"流程协调
  • 东二环东四十条商圈一手房源数据库与周边竞品深度对比
  • 3房本"可整可分"的资产配置方案设计

地势坤地产新媒体矩阵：商办租售中心、商办楼宇、楼咖、商办选址中心、楼宇办公、楼宇咖

企业愿景：科技永无止境，让企业选址，不止于此！

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FAQ：东二环东四十条南新仓国际大厦1190.21㎡写字楼出售常见问题

Q1：南新仓国际大厦这套1190.21㎡房源的使用率是多少？在周边处于什么水平？

A：本套房源实际使用率为70.6%（楼盘常规使用率约70% ）。"使用率"与"得房率"在实际交易中常被混用，本房源70.6%的使用率是实际勘测值。在东二环东四十条核心区甲级写字楼中：

• 南新仓国际大厦（本房源）：70.6%
• 新保利大厦：标准甲级写字楼使用率
• 瑞赛大厦：东四十条标杆，使用率较高
• 海文大厦：标准办公使用率

本房源70.6%的使用率配合3.0-3.2米层高、东南向三面采光、1190.21㎡方正户型、正对电梯厅的展示面，空间效率与形象价值俱佳，特别适合100-238个工位规模的企业总部 。

Q2：南新仓国际大厦周边有哪些竞品出租项目？租金对标如何？

A：2026年东四十条及周边商圈主要竞品出租项目 ：

• 南新仓国际大厦（本楼）：出租均价4.1元/㎡/天​ ，小面积（85-825㎡）统一4元/㎡/天 ，1000㎡精装房源2.8元/㎡/天（含免租期）
• 新保利大厦：东四十条地标，租金处于商圈顶端
• 瑞赛大厦：东四十条标杆，租金8-10元/㎡/天区间
• 天恒大厦：东四十条，租金7-9元/㎡/天区间
• 凯恒中心：朝阳门，租金7-9元/㎡/天区间
• 中海地产广场：朝阳门-东二环地标，租金10-12元/㎡/天区间
• 海文大厦：东四十条，租金5.5-7元/㎡/天区间
• 京宝大厦：东直门，租金5.5-6.8元/㎡/天区间
• 东方银座广场：东直门，租金3.8-4.7元/㎡/天区间

本房源投资视角的租金对标：南新仓国际大厦自身出租均价4.1元/㎡/天 ，1190.21㎡年租金约178.2万元，表面租金回报率7.1%。这一租金水平在东四十条商圈属于中高位，反映了楼宇"历史文脉+现代商务"双重价值的市场认可度。

Q3：这套房源是产权交易还是股权交易？哪种更合适？

A：本房源为个人产权，只能选择产权交易（资产过户）路径，股权交易不适用。

依据2026年北京写字楼交易的市场惯例 ：

• 产权交易（资产过户）：个人产权写字楼买卖的唯一路径，流程规范、风险透明，买方承担3.05%税费（契税3%+印花税0.05%+登记费550元）。
• 股权交易（股转）：仅适用于公司持有的不动产资产，通过收购项目公司股权间接获得资产。个人产权不存在"项目公司"载体，无法走股权交易路径。

本房源建议：由于是个人产权，必须走产权交易路径。"各付各税"条款已将买方成本完全锁定在76.3万元（3.05%）。若买方为公司且希望享受公司持有的税筹优势（折旧抵企业所得税等），可在完成产权交易后，将资产注入买方公司名下持有。

Q4：产权交易模式下，买方需要交哪些税费？

A：依据2026年北京个人产权写字楼买卖税费规则 ，以2500万网签价计：

• 买方承担税费：
  • 契税：2500万 × 3% = 75万元（非住宅不适用住宅优惠）
  • 印花税：2500万 × 0.05% = 1.25万元
  • 房屋登记费：550元/本
  • 买方税费合计：约76.3万元（占总价3.05%）​
• 卖方承担税费（各付各税条款下）：
  • 增值税及附加：(现价-原价) ÷ (1+5%) × 5.6%（满两年可免征）
  • 土地增值税：增值额30%-60%四级超率累进（商业最大成本壁垒）
  • 个人所得税：(现价-原价-合理费用) × 20%（差额征收）
  • 印花税：2500万 × 0.05% = 1.25万元
• 持有环节每年税费（个人持有）：
  • 自用：无房产税、无土地使用税（北京自然人持有非住宅自用，不征收房产税）
  • 对外出租：需缴纳增值税（5%及附加）、房产税（租金×12%）、个人所得税（差额20%）

💡 "各付各税"的极致价值：北京市场99%的写字楼交易卖方报"净得价"、所有税费实际由买方承担（整体税费可能高达总价的10%-15%） 。本房源明确"各付各税"，买方成本完全可预测——固定76.3万元，避免了隐性税费超预期的"成本黑洞"。

Q5：如果有抵押，交易流程如何处理？

A：本房源有抵押，标准交易流程如下 ：

1. 签署买卖合同：明确"各付各税"条款与抵押解除责任
2. 卖方解押：卖方自行筹措资金或买方借款（需签订借款协议）解除抵押
3. 产权核验：去不动产登记中心做产权调查，确认无查封、无其他权利限制
4. 网签与缴税：按2500万网签价缴纳买方3.05%税费（约76.3万元）
5. 过户登记：买方取得不动产权证书
6. 物业交接：与现有两个租户协商腾退或租约转让

地势坤地产可协助设计"带押过户"或"先解押后过户"的最优路径，并协调银行、公证处、不动产登记中心的高效流程。

Q6：这套房源的投资回报率如何？

A：以南新仓国际大厦租金均价4.1元/㎡/天 测算：

• 年租金收入：1190.21㎡ × 4.1元/㎡/天 × 365天 ≈ 178.2万元/年
• 物业费成本：21元/㎡/月 × 1190.21㎡ × 12 ≈ 299.8万元/年
• 表面租金回报率：178.2万 / 2500万 ≈ 7.1%
• 扣除物业费后净现金流：年净流出约121.6万元

📌 客观提示：南新仓国际大厦21元/㎡/月的物业费在北京属于中位水平 。表面租金回报率7.1%在东四十条商圈处于中上水平。若选择"带租约承接"，买方即可享受现成的现金流回报；若选择自用，则规避了物业费净流出问题，且2.1万/㎡的购置单价提供了极高的安全边际。

Q7：房源"两个租户在用"状态如何处理？

A：本房源当前有两个租户在用，买方有两种处理方式 ：

• 协商整体腾退：业主方安排现有租户退场，买方获得空置现房，可自由装修
• 带租约承接：买方享受现成租金收益，1190.21㎡按4.1元/㎡/天测算，年租金约178.2万元

具体处理方式可在合同中明确约定，地势坤地产可协助买卖双方协商最优方案，并核查租约期限、租金水平、押金状态。

Q8：3个房本"可整可分"是什么意思？对买家有什么价值？

A：本房源为3个房本持有 ，意味着：

• 整层自用：3个房本合并使用，1190.21㎡整体作为企业总部
• 分租配置：可将1190.21㎡分割为3个独立单元，分别出租给不同租户，分散空置风险
• 灵活退出：未来可根据市场需求，分层或分单元出售，降低单笔交易门槛
• 资产传承：3个房本便于家族内部的资产分配与传承

这种"可整可分"的灵活性，在东四十条商圈整层写字楼中极为罕见，是本房源的核心竞争优势之一。

Q9：如何预约实地看房与获取详细资料？

A：欢迎致电 13811119290（微信同号）联系北京地势坤商办租售中心。我们将提供：

• 南新仓国际大厦本套1190.21㎡房源的产权图纸与实地勘察
• 产权交易路径的税费精算（买方固定76.3万元/3.05%）
• 有抵押房源的"带押过户"流程方案
• 东四十条商圈周边竞品深度对标分析
• "各付各税"条款下的买方成本锁定方案
• 3房本"可整可分"的资产配置方案设计
• 从看房到签约的全流程一站式服务

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北京地势坤房地产经纪有限公司｜商办租售中心

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⚠️ 本文所述面积、单价、总价、使用率、硬件配置等信息以实际勘察与买卖合同为准。周边竞品数据参考2026年市场公开信息 ，仅供参考。税费测算以实际网签价与卖方原始购房发票为准，最终以不动产登记中心与税务机关核定为准。"各付各税"条款需写入买卖合同方能生效。个人产权写字楼交易必须通过产权交易（资产过户）路径，建议委托具备近20年经验的北京地势坤地产全程把控风险，特别是有抵押房源的解押与过户流程。