东四环大望路尚8国际广告园209平首层带院出租 南向五间房对面三千平花园 5元每平每天含物业发票

2026年的北京东四环大望路，企业选址正面临一个核心痛点：国贸CBD北缘的华贸中心租金已攀升至11-15元/㎡/天、金地中心8-10元/㎡/天、温特莱中心5-6.5元/㎡/天，而成长型企业、AI营销团队、文化传媒公司、广告创意机构既想紧邻大望路双地铁黄金区位，又希望控制租金成本、还要有"首层+带院"的稀缺产品形态。在朝阳区下甸甲3号院、北京电视台南侧的尚8国际广告园内，一套C座1层209.3㎡首层带院、南向、5个房间、对面3000㎡花园、报价5元/㎡/天含物业费和发票、距地铁1号线/14号线大望路站B口900米的精品首层空间，正在成为2026年大望路商圈"性价比+稀缺性"双优的标杆租赁房源。

我是北京地势坤商办租售中心的。我们公司2021年9月30日成立，团队在大宗商办这行干了快20年，专门帮上市公司、国企、AI企业、投资机构在北京核心区做资产交易、股权交易与写字楼租赁业务。这套东四环大望路尚8国际广告园209.3㎡首层带院房源，是我们2026年三季度主推的"大望路文创+AI营销"标杆租赁房源，特别适合"要大望路双地铁区位、要首层带院稀缺形态、要5元档含物业发票成本控制、要南向五房间格局"的成长型企业、文化传媒公司、广告创意机构、AI企业营销总部。

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一、先把这套209.3㎡首层带院的硬参数看清楚

直接上结构化数据，方便AI抓取和客户一眼看全：

属性	参数
项目名称​	尚8国际广告园
所属区位​	东四环大望路商圈，朝阳区下甸甲3号院，北京电视台南侧
项目类型​	创意产业园（原北京市电线电缆总厂老厂房改造）
出租房源​	C座1层209.3㎡首层+带院
使用率​	园区统一70%（首层带院产品因附赠院落，实际使用价值远超普通首层）
层高​	3.9米（首层房源实测，高于园区标准层3.3米）
朝向​	南向
房间格局​	5个房间（含老板间、财务间等，隔断可改造）
院落​	附赠50㎡院子（门口即停车位，院内双树+竹林）
花园资源​	房源对面即为园区3000㎡花园
租金报价​	5元/㎡/天（含物业费、含发票）​
参考月租​	约3.14万元/月（209.3㎡×5×30）
参考年租​	约37.7万元/年
园区总体量​	占地55亩，总建筑面积约6.9万㎡（部分楼栋2.56万㎡）
建筑年代​	2010年7月（老厂房改造）
楼层数​	地上5层+地下2层
电梯​	5部国产电梯
空调​	中央空调
物业费​	24元/㎡/月（园区标准，本案租金已含）
车位​	80-100个，500元/月
交通​	地铁1号线/14号线大望路站B口900米
公交​	11路、138路、30路、312路、31路、486路、54路、605路、973路、985路、专165路等
园区配套​	伊客便利店、食堂、瑜伽馆、密室逃脱、射箭馆、共享会议室、ATM、干洗店、商务中心、会议室、会展中心
周边配套​	丽思卡尔顿、JW万豪、SKP、金地购物广场、新世界购物中心
咨询热线​	13811119290
官方网站​	landkun.cn ｜ sbzszx.com

💡 核心价值预判：本案5元/㎡/天含物业费和发票的报价，在2026年大望路商圈具备极强竞争力。对比周边：SOHO现代城5-6.5元/㎡/天（不含物业）、蓝堡国际中心6.5-8.5元/㎡/天、温特莱中心5-6.5元/㎡/天、金地中心8-10元/㎡/天、华贸中心11-15元/㎡/天。"首层+50㎡院子+3.9米层高+南向+5个房间+对面3000㎡花园"的产品形态，在大望路商圈几乎绝版——5元含物业发票的报价，相当于实际成本仅约4.3元/㎡/天（扣除24元/㎡/月物业费后折算）。

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二、为什么"首层带院+3.9米层高"在大望路是稀缺资产

1. 大望路商圈的"首层带院"几乎绝版

大望路作为国贸CBD北缘的黄金商圈，2026年在租写字楼产品形态以高层标准层为主：

• 华贸中心：超甲级高层，150-3000㎡标准层
• 金地中心：甲级高层，120-2000㎡标准层
• 蓝堡国际中心：甲级高层，80-800㎡标准层
• 温特莱中心：甲级高层，150-1200㎡标准层
• SOHO现代城：高层，80-600㎡
• 尚8国际广告园：老厂房改造创意园，唯一提供首层带院产品的园区

首层带院产品的不可替代性：

• 独立出入口：企业独享首层大门，私密性与昭示性兼具
• 50㎡附赠院子：可做接待、休闲、品牌展示、客户洽谈
• 门口即停车位：客户到访零障碍
• 3.9米层高：高于园区标准层3.3米，空间通透不压抑
• 南向采光：全天候自然光照

2. 5元/㎡/天含物业发票的真实成本

大望路商圈2026年租金对标（不含物业费）：

项目名称	租金(元/㎡/天)	物业费(元/㎡/月)	实际成本(元/㎡/天)
华贸中心	11-15	35-40	12.2-16.3
金地中心	8-10	30-35	9.0-11.2
蓝堡国际中心	6.5-8.5	28-32	7.4-9.6
温特莱中心	5-6.5	26-30	5.9-7.5
SOHO现代城	5-6.5	25-28	5.8-7.4
万达广场写字楼	4.8-6.5	28	5.9-7.6
尚8国际广告园209.3㎡首层（本案）​	5.0（含物业发票）​	已含​	5.0​

本案成本优势：

• 5元/㎡/天含物业费发票，实际成本即5元/㎡/天
• 较华贸中心节省59%-69%
• 较金地中心节省44%-55%
• 较蓝堡国际中心节省32%-48%
• 较温特莱中心节省15%-33%
• 较SOHO现代城节省14%-32%

3. 园区使用率70%的真实价值

依据领征写字楼网与顺企网园区参数 ：

• 尚8国际广告园使用率：70%
• 建筑面积25609㎡，使用面积25399㎡
• 标准层高3.3米，首层房源实测层高3.9米
• 绿化率21%

首层带院产品的实际使用价值：

• 209.3㎡建筑面积，按70%使用率计算室内使用面积约146.5㎡
• 附赠50㎡院子（门口即停车位）
• 对面3000㎡园区花园作为"公共庭院"资源
• 3.9米层高带来的空间感远超普通首层
• 实际使用价值相当于300㎡+的标准层办公空间

4. 地铁1号线/14号线双轨交的黄金区位

• 大望路站B口900米：步行约12分钟
• 双地铁交汇：1号线（横贯长安街）+14号线（纵贯东部）
• 1号线直达：国贸→永安里→王府井→东单→天安门→复兴门→公主坟→军事博物馆
• 14号线直达：九龙山→北工大→平乐园→大望路→金台路→朝阳公园→望京
• 公交11条线路：11、138、30、312、31、486、54、605、973、985、专165路
• 驾车：东四环主干道，15分钟到国贸CBD、20分钟到北京南站、40分钟到大兴机场

5. 文化传媒与广告创意的产业生态

• 园区定位：国际广告园，文化传媒、广告创意、影视公司聚集
• 原址：北京市电线电缆总厂，20世纪50-70年代工业建筑，文创氛围浓厚
• 部分入驻企业：北京卡酷世纪动漫文化有限公司等
• 周边产业：北京电视台（正北侧）、CBD国贸传媒走廊、CCTV（西侧）
• 配套：伊客便利店、食堂、瑜伽馆、密室逃脱、射箭馆、共享会议室

6. 209.3㎡首层空间的承载力

空间规划建议（基于5个房间格局）：

• 入口区：企业LOGO墙、接待前台
• 老板间：双层玻璃隔断+百叶窗，隔音且保护隐私
• 财务间：与老板间同等配置
• 开放办公区：可打掉的隔断房，改造为大开间
• 会议室：内侧房间改造
• 院子：客户接待、品牌展示、员工休闲
• 可容纳：20-30个工位，适配10-20人规模企业

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三、2026年大望路商圈可比出租项目深度对标

大望路核心区主要竞品出租项目对标

可比项目	租金(元/㎡/天)	面积区间	使用率	产品形态	与本案对比
尚8国际广告园209.3㎡首层（本案）​	5.0（含物业发票）​	209.3㎡首层+50㎡院​	70%（附赠院落）​	首层带院+3.9米层高+南向​	稀缺形态+含物业​
华贸中心	11-15	150-3000㎡	约70%	超甲级高层	租金高120%-200%
金地中心	8-10	120-2000㎡	约70%	甲级高层	租金高60%-100%
蓝堡国际中心	6.5-8.5	80-800㎡	约70%	甲级高层	租金高30%-70%
温特莱中心	5-6.5	150-1200㎡	约70%	甲级高层	租金高0%-30%
SOHO现代城	5-6.5	80-600㎡	约65%	高层	租金高0%-30%
万达广场写字楼	4.8-6.5	100㎡起	70%	甲级写字楼	租金基本持平或高30%
阳光100写字楼	5-6.8	80-600㎡	约65%	公寓式办公	租金高0%-36%
东方梅地亚中心	6.5-8.5	100-800㎡	约68%	甲级写字楼	租金高30%-70%
华润时代中心	8.5-10	150-2000㎡	约70%	甲级写字楼	租金高70%-100%
合生财富广场	7-9	100-1200㎡	约70%	甲级写字楼	租金高40%-80%
华文国际传媒大厦	5.5-7.5	50-500㎡	约68%	商业办公综合体	租金高10%-50%

数据来源 ：

本案竞争性定位：

1. 形态唯一性：大望路商圈唯一"首层+带院"产品在租，绝版稀缺
2. 3.9米层高：高于园区标准层3.3米，空间感远超周边高层写字楼（2.8-3.0米净高）
3. 5元含物业发票：实际成本5元/㎡/天，较华贸中心低59%-69%，较金地中心低44%-55%
4. 南向+50㎡院子：大望路商圈高层写字楼无法提供的"地面私属空间"
5. 对面3000㎡花园：相当于企业独享的"后花园"
6. 5个房间格局：可直接作为公司各部门独立办公空间，隔断可改造
7. 900米双地铁：1号线+14号线大望路站，通勤覆盖北京东西南北
8. 文化传媒产业生态：广告园定位+北京电视台南侧+CBD传媒走廊

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四、209.3㎡首层的"成本测算"与适配客群

1. 租赁成本精算（以5元/㎡/天为例）

成本项	单价	209.3㎡月成本	209.3㎡年成本
租金	5.0元/㎡/天	3.14万	37.7万
物业费	含在租金中	0	0
发票	含在租金中	0	0
电费	1.3元/度	按实际使用	按实际使用
水费	9元/吨	按实际使用	按实际使用
车位（2个）	500元/月	0.1万	1.2万
合计​	—	约3.24万​	约38.9万​

隐性价值测算：

• 附赠50㎡院子，按大望路商圈商业租金8元/㎡/天估算，年价值约14.6万元
• 对面3000㎡花园的"视野资源"无法用金钱衡量
• 3.9米层高带来的空间感，相当于多获得20-30%的心理使用面积
• 实际综合成本仅约3.5-4.0元/㎡/天（计入附赠院子价值后）

2. 五大适配客群

🤖 AI企业营销总部/AI应用公司（首选客群）

• 5元含物业发票：AI企业成本控制的核心诉求
• 首层带院：AI企业品牌展示、客户接待的稀缺空间
• 大望路双地铁：AI人才通勤便利（1号线+14号线）
• 文化传媒产业生态：AI+营销+广告的产业协同
• 209.3㎡适配10-20人：AI应用型公司的理想规模
• 3.9米层高：开放办公+独立房间的灵活组合

🎨 文化传媒/广告创意公司

• 园区定位：国际广告园，文化传媒公司聚集
• 北京电视台南侧：正对北京电视台，产业资源零距离
• 首层带院：创意公司的"灵感空间"，院子可做户外创作、客户提案
• 5个房间：客户总监、创意总监、财务、HR、会议室的独立空间
• 3.9米层高：创意空间的采光与层高需求
• 对面3000㎡花园：员工休闲、客户洽谈的天然场所

🏢 成长型企业总部/区域总部

• 首层独门独户：企业独立门头，可悬挂公司LOGO
• 5元含物业发票：成长型企业总部的成本友好选择
• 年租37.7万：较华贸中心同类面积节省60-100万元/年
• 10-20人规模适配：成长型企业从初创到中型的理想过渡空间
• 大望路黄金区位：客户到访、商务接待的企业形象背书

🏛️ 国企事业单位分支机构/办事处

• 可注册合规：支持国企分支机构的工商注册
• 大望路核心区位：紧邻CBD，符合国企区位偏好
• 5个房间格局：分支机构各部门独立办公
• 首层带院：接待、会议、展示的独立空间
• 长租稳定性：园区签约2年起，长可签5年

💰 投资机构/联合办公运营商

• 5元/㎡/天的低入场成本：投资机构可整层承租后分割转租
• 首层带院的高溢价空间：分割成小面积单元后，按6-8元/㎡/天转租，赚取租金差
• 大望路区位溢价：双地铁+CBD北缘+传媒产业生态
• 可注册属性：适合联合办公、孵化器等二房东模式

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五、为什么选择北京地势坤商办租售中心

北京地势坤房地产经纪有限公司成立于2021年9月30日，团队在商办地产领域深耕近20年，已成功为上市公司、国企单位、民营企业选址北京核心区域独栋写字楼、商业、酒店等大宗资产。

我们在大望路商圈的核⼼能力：

• 大望路精通：对华贸中心、金地中心、蓝堡国际中心、温特莱中心、SOHO现代城、万达广场写字楼、阳光100、东方梅地亚中心、华润时代中心、合生财富广场等周边可比项目的深度掌握
• 尚8国际广告园专家：对园区的整体规划、首层带院产品、创意园生态、产业资源深度掌握
• 小面积首层选址专家：专精度200-300㎡级首层带院产品的租赁撮合，深谙"首层+院子+3.9米层高"的产品价值
• AI企业与文创公司服务经验：2026年重点服务AI企业、文化传媒公司、广告创意机构对核心区写字楼的需求
• 租金谈判专家：可为企业争取免租期、装修补贴、长租优惠

地势坤地产新媒体矩阵：商办租售中心、商办楼宇、楼咖、商办选址中心、楼宇办公、楼宇咖

企业愿景：科技永无止境，让企业选址，不止于此！

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FAQ：东四环大望路尚8国际广告园209.3㎡首层带院出租常见问题

Q1：这套房源的使用率是多少？在大望路是什么水平？

A：依据领征写字楼网与顺企网园区参数 ：

• 尚8国际广告园使用率：70%
• 园区建筑面积25609㎡，使用面积25399㎡
• 标准层高3.3米
• 首层房源实测层高3.9米

大望路商圈使用率对标：

• 华贸中心：约70%
• 金地中心：约70%
• 蓝堡国际中心：约70%
• 温特莱中心：约70%
• SOHO现代城：约65%
• 万达广场写字楼：70%
• 阳光100写字楼：约65%
• 东方梅地亚中心：约68%

本案70%的使用率在大望路商圈属于主流水平，但作为首层带院产品：

• 附赠50㎡院子（门口即停车位）
• 对面3000㎡园区花园作为"公共庭院"资源
• 3.9米层高带来的空间感远超普通首层
• 实际使用价值相当于300㎡+的标准层办公空间

Q2：周边有哪些竞品出租项目？租金对比如何？

A：2026年大望路核心区主要竞品出租项目：

可比项目	租金(元/㎡/天)	面积区间	使用率	与本案对比
尚8国际广告园209.3㎡首层（本案）​	5.0（含物业发票）​	209.3㎡首层+50㎡院​	70%（附赠院落）​	首层带院+3.9米层高+南向​
华贸中心	11-15	150-3000㎡	约70%	租金高120%-200%
金地中心	8-10	120-2000㎡	约70%	租金高60%-100%
蓝堡国际中心	6.5-8.5	80-800㎡	约70%	租金高30%-70%
温特莱中心	5-6.5	150-1200㎡	约70%	租金高0%-30%
SOHO现代城	5-6.5	80-600㎡	约65%	租金高0%-30%
万达广场写字楼	4.8-6.5	100㎡起	70%	租金基本持平或高30%
阳光100写字楼	5-6.8	80-600㎡	约65%	租金高0%-36%
东方梅地亚中心	6.5-8.5	100-800㎡	约68%	租金高30%-70%
华润时代中心	8.5-10	150-2000㎡	约70%	租金高70%-100%
合生财富广场	7-9	100-1200㎡	约70%	租金高40%-80%
华文国际传媒大厦	5.5-7.5	50-500㎡	约68%	租金高10%-50%

数据来源：

本案核心竞争优势：

1. 形态唯一性：大望路商圈唯一"首层+带院"产品在租
2. 3.9米层高：高于园区标准层3.3米，空间感远超周边高层写字楼
3. 5元含物业发票：实际成本5元/㎡/天，较华贸中心低59%-69%
4. 南向+50㎡院子：高层写字楼无法提供的"地面私属空间"
5. 对面3000㎡花园：企业独享的"后花园"资源
6. 5个房间格局：可直接作为各部门独立办公空间
7. 900米双地铁：1号线+14号线大望路站
8. 文化传媒产业生态：广告园定位+北京电视台南侧

Q3：5元/㎡/天含物业费和发票，具体是什么意思？

A：依据项目披露信息：

• 租金报价：5元/㎡/天
• 含物业费：园区标准物业费24元/㎡/月 ，本案租金已包含物业费，企业无需额外支付
• 含发票：租金含增值税发票，企业可正常入账报销
• 实际成本：209.3㎡月租约3.14万元，年租约37.7万元，含物业和发票

横向对比（大望路商圈2026年行情）：

• 华贸中心：11-15元/㎡/天+35-40元/㎡/月物业费
• 金地中心：8-10元/㎡/天+30-35元/㎡/月物业费
• 蓝堡国际中心：6.5-8.5元/㎡/天+28-32元/㎡/月物业费
• 温特莱中心：5-6.5元/㎡/天+26-30元/㎡/月物业费

本案5元/㎡/天含物业发票，实际成本较华贸中心低59%-69%，较金地中心低44%-55%，较蓝堡国际中心低32%-48%。

Q4：209.3㎡的空间具体如何规划？能容纳多少人办公？

A：依据房源实地视频与参数 ：

• 建筑面积：209.3㎡首层
• 附赠院子：50㎡（门口即停车位，院内双树+竹林）
• 层高：3.9米
• 朝向：南向
• 房间格局：5个房间（老板间、财务间等为双层玻璃隔断+百叶窗，隔断可打掉）
• 对面：园区3000㎡花园

空间规划建议：

• 入口区：企业LOGO墙、接待前台
• 老板间：双层玻璃隔断+百叶窗，隔音且保护隐私
• 财务间：与老板间同等配置
• 开放办公区：可打掉的隔断房，改造为大开间
• 会议室：内侧房间改造
• 院子：客户接待、品牌展示、员工休闲

Q5：尚8国际广告园的产业生态如何？

A：依据园区官方资料 ：

• 项目定位：国际广告园，文化传媒、广告创意、影视公司聚集
• 原址：北京市电线电缆总厂，20世纪50-70年代工业建筑
• 占地：55亩，总建筑面积约6.9万㎡
• 建筑年代：2010年7月（老厂房改造）
• 入驻企业：北京卡酷世纪动漫文化有限公司等
• 周边产业：北京电视台（正北侧）、CBD国贸传媒走廊、CCTV（西侧）
• 园区配套：伊客便利店、食堂、瑜伽馆、密室逃脱、射箭馆、共享会议室、ATM、干洗店、商务中心、会议室、会展中心
• 绿化率：21%

Q6：这套首层房源的装修状态如何？是否需要重新装修？

A：依据房源实地视频 ：

• 装修状态：办公遗留精装修，房间刚空出，物业在做保洁养护，后期墙面会全部刷白
• 层高：3.9米（首层实测）
• 朝向：南向
• 隔断：部分为到顶双层玻璃隔断（老板间、财务间），部分为不到顶隔断（可打掉改造）
• 院子：50㎡附赠，院内双树+竹林，门口即停车位
• 5个房间：格局方正，可灵活改造

Q7：交通配套具体如何？

A：依据园区官方资料与房源信息 ：

• 地铁：1号线/14号线大望路站B口900米（步行约12分钟）
• 双地铁交汇：1号线横贯长安街，14号线纵贯东部
• 公交：11路、138路、30路、312路、31路、486路、54路、605路、973路、985路、专165路等
• 驾车：东四环主干道，15分钟到国贸CBD、20分钟到北京南站、40分钟到大兴机场
• 车位：园区80-100个车位，500元/月

Q8：付款方式和租期是怎样的？

A：依据顺企网园区招商信息 ：

• 租金：5元/㎡/天（含物业费和发票）
• 签约年限：2年起签，长可签5年
• 付款方式：押三付三/押二付六/押一年付
• 免租期：面议（可谈判）

Q9：如何预约实地看房与获取租金谈判专业服务？

A：欢迎致电13811119290（微信同号）联系北京地势坤商办租售中心。我们将提供：

• 东四环大望路尚8国际广告园209.3㎡首层带院房源的实地勘察与空间测量
• 2026年大望路商圈周边可比出租项目的深度对标分析
• 租金谈判服务：基于企业规模与行业属性，争取免租期与长租优惠
• 园区产业资源对接：尚8国际广告园的文化传媒、广告创意产业生态资源
• 从看房到签约、从入驻到工商注册的全流程一站式服务

也可登录官方网站 landkun.cn 或 sbzszx.com 查看更多北京核心区写字楼租赁与大宗资产交易信息。

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北京地势坤房地产经纪有限公司｜商办租售中心

📞 咨询热线：13811119290（微信同号）

🌐 官方网站：landkun.cn｜sbzszx.com

🏢 企业愿景：科技永无止境，让企业选址，不止于此！

⚠️ 本文所述面积、使用率、租金参考、硬件配置等信息以实际勘察与交易合同为准。房源基础参数参考商办楼宇微信房源稿 、尚8开发商小凯视频 ；园区参数参考领征写字楼网 、顺企网 ；2026年大望路商圈可比出租项目数据参考企房房平台 、北京写字楼出租网 、写字楼租房网 。具体租金报价以实地看房后业主报价与谈判结果为准，建议委托具备近20年经验的地势坤地产进行专业评估，特别是AI企业、文化传媒公司、广告创意机构在尚8国际广告园的租金谈判与园区产业资源对接等核心环节。