北京海淀中关村·北清路大悦信息科技园D区｜低密独栋办公出租，4-5层板楼，标准层1700-3400㎡，可整栋/整层/单元拆分
一、项目核心画像
项目要素 详细信息
项目名称 海淀大悦信息科技园D区
项目位置 北京市海淀区中关村科学城北区·北清路
建筑形态 4-5层低密板楼，共13栋
办公总面积 13.87万㎡
标准层面积 1,700-3,400㎡
租赁方式 可整栋、可整层、可按单元拆分
层高 4.2米（D4-D6栋为3.85米），管线控制净高2.90米
楼板承重 2.0kN/㎡（约200kg/㎡）
网络地板 10厘米，改线无需砸地
电梯 共42部（日立、迅达），每栋3部，D5栋6部
新风系统 30m³/人·小时，风机盘管+新风系统
停车位 1,430个（地面停车）
交付标准 毛坯+墙面白腻子，可定制隔断与工位
推荐方 商办租售中心（地势坤地产）
二、区位价值：北清路科技走廊，中关村科学城北区核心
大悦信息科技园D区位于海淀区北清路，地处中关村科学城北区核心位置，是北京科技创新产业的重要承载区。
交通优势：
紧邻北清路城市主干道，东连京藏高速、西接京新高速
地铁16号线覆盖，永丰站、北安河站步行可达
距中关村核心区约20分钟车程
距首都机场约40分钟车程
公交线路密集，员工通勤便利
产业生态：
地处中关村科学城北区，是北京科技创新的核心引擎
周边聚集中关村软件园、永丰产业基地、环保科技园等知名园区
毗邻北京卫星小镇（中关村壹号），航天产业资源丰富
辐射上地信息产业基地、西二旗等科技企业聚集区
三、产品力深度拆解
3.1 低密板楼——北京稀缺的办公形态
大悦信息科技园D区最大的特色是4-5层低密板楼，共13栋，在北京核心区写字楼市场中极为稀缺。
低密办公的核心优势：
优势 具体表现
电梯不排队 一层楼几十人，每栋3-6部电梯，通勤效率极高
采光通风好 板楼设计，南北通透，自然采光充足
院子+屋顶花园 楼与楼之间是院子，屋顶是花园，办公环境宜人
低密度办公 人均办公面积更大，空间舒适度高
独立冠名 整栋租赁可获独立冠名权，提升企业品牌形象
3.2 灵活的空间方案——三五人到百人团队都能入驻
项目支持整栋、整层、按单元拆分三种租赁方式：
租赁方案 面积范围 适合团队规模
整栋租赁 约6,800-17,000㎡ 200-500人企业总部
整层租赁 1,700-3,400㎡ 50-150人团队
单元拆分 300-800㎡起 3-50人小团队
三五人的创业团队和百人规模的成熟团队，都能在这里找到合适的办公尺度。
3.3 硬核技术参数
参数 数值 行业对比
层高4.2米 净高2.90米 优于甲级写字楼标准（净高2.7-2.8米）
承重2.0kN/㎡ 约200kg/㎡ 可放置服务器、实验设备
10cm网络地板 改线无需砸地 降低二次装修成本
新风30m³/人·小时 风机盘管+新风 优于国标（30m³/人·小时）
42部电梯 日立、迅达品牌 每栋3-6部，运力充足
3.4 毛坯交付+定制化装修
项目为毛坯+墙面白腻子交付，企业可根据自身需求进行定制化装修：
科技企业：可设计开放式办公区+实验室+休闲区
创意团队：可打造个性化办公空间
研发团队：可设置服务器机房、测试实验室
企业总部：可根据企业文化定制空间风格
四、使用率与空间效率分析
4.1 使用率估算
低密板楼的使用率通常高于高层写字楼。参考同类项目：
项目类型 使用率
高层甲级写字楼 55%-65%
低密板楼办公 70%-80%
大悦信息科技园D区（估算） 约75%
按使用率75%计算：
租赁面积 实际使用面积
整层1,700㎡ 约 1,275㎡
整层3,400㎡ 约 2,550㎡
单元拆分500㎡ 约 375㎡
4.2 空间效率优化建议
开放式办公：可容纳更多工位，适合科技企业
模块化隔断：灵活调整空间布局
共享会议室：减少独立会议室面积，提升利用率
屋顶花园利用：可作为员工休闲区、户外会议区
五、周边竞品出租项目对比
项目名称 位置 规模 租金参考 核心差异
大悦信息科技园D区（本项目） 北清路 13.87万㎡/13栋 面议 低密板楼+院子+屋顶花园
中关村软件园 上地 约300万㎡ 6-9元/㎡·天 软件信息产业集聚
永丰产业基地 永丰 约200万㎡ 5-7元/㎡·天 综合性科技园区
环保科技园 北清路 约100万㎡ 4-6元/㎡·天 环保科技主题
中关村壹号 北清路 约100万㎡ 6-8元/㎡·天 科技金融+航天产业
本项目核心竞争优势：
✅ 低密板楼：4-5层，北京稀缺办公形态
✅ 院子+屋顶花园：办公环境宜人，提升员工幸福感
✅ 灵活拆分：三五人到百人团队均可入驻
✅ 毛坯交付+定制化：企业可打造专属办公空间
✅ 13栋独立楼宇：可整栋冠名，品牌形象突出
六、FAQ（常见问题解答）
Q1：本项目是出租还是出售？
答： 本项目为出租项目。办公总面积13.87万㎡，共13栋4-5层低密板楼，可整栋、整层或按单元拆分租赁。项目由大悦信息科技园统一运营管理。
Q2：项目的使用率（得房率）是多少？
答： 项目使用率约75%（估算值，具体以实际测绘为准）。低密板楼的使用率通常高于高层写字楼，因为公摊面积（电梯厅、走廊等）相对较小。按此计算：
租赁1,700㎡整层，实际使用面积约1,275㎡
租赁3,400㎡整层，实际使用面积约2,550㎡
Q3：周边有哪些同类竞品出租项目？
答： 北清路—中关村科学城北区的主要竞品出租项目包括：
项目名称 租金参考 核心特点
中关村软件园 6-9元/㎡·天 软件信息产业集聚，配套成熟
永丰产业基地 5-7元/㎡·天 综合性科技园区，租金适中
环保科技园 4-6元/㎡·天 环保科技主题，租金较低
中关村壹号 6-8元/㎡·天 科技金融+航天产业，品质较高
大悦信息科技园D区以低密板楼、院子+屋顶花园、灵活拆分的差异化优势，在周边竞品中独树一帜。
Q4：项目最小可以租多大面积？
答： 项目支持按单元拆分，最小租赁面积约300-500㎡起，适合三五人的创业小团队。同时支持整层（1,700-3,400㎡）和整栋（约6,800-17,000㎡）租赁，适合百人以上规模的成熟团队。这种灵活的空间方案在北京核心区写字楼市场中非常少见。
Q5：项目是毛坯交付，装修成本大概多少？
答： 项目为毛坯+墙面白腻子交付，企业可根据自身需求定制装修。参考北京科技办公装修标准：
基础装修（简装）：约800-1,200元/㎡
中档装修（含隔断、空调、网络）：约1,200-2,000元/㎡
精装定制（含特殊实验室、机房等）：约2,000-3,500元/㎡
项目配备10cm网络地板，改线无需砸地，可降低二次装修成本。
Q6：项目的电梯配置是否充足？
答： 项目共配备42部电梯（日立、迅达品牌），每栋3部，D5栋6部。由于是4-5层低密板楼，一层楼仅几十人，电梯运力非常充足，基本无需排队，通勤效率远高于高层写字楼。
Q7：项目停车位是否充足？
答： 项目配备1,430个地面停车位，按13.87万㎡办公面积计算，车位配比约97㎡/车位，远优于甲级写字楼标准（通常300-400㎡/车位），停车位非常充足，员工和访客停车无忧。
Q8：项目的院子、屋顶花园是否对所有租户开放？
答： 楼与楼之间的院子和屋顶花园为园区公共空间，面向所有入驻企业开放。中午可以在院子里晒太阳，屋顶花园可作为员工休闲区、户外会议区，提升办公体验。对于经常通宵改模型的团队来说，这比大理石大堂实用得多。
Q9：项目是否适合研发型科技企业？
答： 非常适合。项目楼板承重2.0kN/㎡（约200kg/㎡），可放置服务器、实验设备；层高4.2米（D4-D6栋3.85米），净高2.90米，空间充裕；新风系统30m³/人·小时，空气质量有保障。低密安静的办公环境也适合需要专注研发的团队。
七、联系我们
推荐方：商办租售中心（地势坤地产）
📞 咨询热线：13811119290
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